| TOPIC5 樓盤分析篇 |
2015樓市成交面持續火爆 長沙涌現出大批旺銷、高競爭力樓盤 為了從微觀反映長沙樓市商品房產品的綜合情況 根據長沙樓市綜合競爭力評選模型 我們從建筑品質規劃因子等指標遴選出 100樣本樓盤 他們代表了長沙樓盤競爭力的最高標準 Part 1 長沙樓盤綜合競爭力評選標準 一、評估目的 在變幻莫測的樓市政策環境下，通過科學地評估長沙市樓盤的綜合競爭力，盤點近一年來長沙樓市的代表項目，可以給廣大市民提供一個房地產價值參考，促使房地產開發企業應當更加注重樓盤品質開發和品牌建設，加強網絡競爭力評價指數的監控和管理，最終提高樓盤的品牌影響力。 二、技術路線 1、確定參評樓盤 依據在售樓盤評價體系與規劃樓盤評價體系的評分體系指標中，選取三大指標體系排名靠前的100個樓盤，作為全市樓盤綜合競爭力評估的參評樓盤樣本。 2、制定評分標準 為了方便各指標的可比性，將各指標進行標準化處理，根據不同數據的特點，建立數據標準化處理表，使每個指標的得分均處于0-10之間制。 3、測算各指標分值 在100個參評樓盤樣本中，各指標依據其原始數值排名情況，將各指標原始數值轉化成標準分值。 4、確定指標權重 采用德爾菲法，采用不計名方式，邀請區域規劃專家和經濟學家，對在售/規劃樓盤綜合競爭力一、二級評價指標設置一定的權重。 5、測算一級指標分值 設計計算模型，分別得出樓盤品質口碑、區位環境和規劃因子的分值和排名情況。 6、測算綜合競爭力 設計樓盤綜合競爭力評估模型，依據模型計算出綜合競爭力指數，并確定得出上榜樓盤。 三、對象標準 長沙市樓盤綜合競爭力評估樣本評選對象應當符合以下條件：（1）已取得批準預售許可證或取得規劃許可證的在售或籌建樓盤；（2）樓盤開發建設過程中無重大安全事故；（3）樓盤所在行政區為芙蓉區、天心區、雨花區、開福區岳麓區、望城區和長沙縣。 四、評價模型 1、指標選取 目前，國內對樓盤競爭力評估指標體系研究比較少，本文在綜合借鑒一些機構對網絡口碑評價指標體系的基礎上，結合房地產業本身的特點，充分利用長沙市規劃信息中心樓盤規劃信息指標、0731地產研究院研究成果，立足于長沙市在建在售樓盤、規劃樓盤品牌宣傳的實際情況，充分考慮指標選取的科學性、針對性、整體性、系統性、可比性、可行性、可操作性、全面性、因地因時制宜性等原則，從樓盤品質口碑、區位環境、規劃因子3個一級指標，選取了成交金額、建筑品質、網絡熱度、土地等級、綜合配套、生活便利程度、開發強度、通透性指標、小區配套等9個二級指標，通過建立一套評估模型，得到樓盤綜合競爭力指數，如表1所示。 2、指標標準化處理 通過各指標原始數值標準化處理公式，對各指標數值進行標準化處理，標準化處理公式如下： 式中： Fij表示i樓盤j指標的標準分值； Gjmax表示第j指標原始值最大的樓盤原始值； Gmin表示第j指標原始值最小的樓盤原始值； Gij表示i樓盤j指標原始值； k為經驗值（此處取值為1.5），根據專家多次實驗后得出。 3、測算指標分值 選取一級指標中每類維度中權重最大的二級指標排名靠前的樓盤作為參選樓盤，先根據標準化處理公式計算出3類一級指標各二級指標的標準分，若某一級指標參選樓盤與其它一級指標參選樓盤未出現重復，該樓盤的其它一級指標下的二級指標分值則采用其它一級指標中二級指標的最低分。 4、指標權重確定 樓盤口碑評價度的權重采用德爾菲法確定，各指標權重如表2所示。 5、計算模型設計 式中： I表示樓盤綜合競爭力指數； P表示樓盤品質口碑 ； R表示樓盤區位環境 ； A表示樓盤規劃因子 ； xi表示樓盤競爭力評價i項評價維度； wi表示第i項評價維度權重。 其中，樓盤三大一級指標計算模型公式可表示為： 式中： xi表示樓盤競爭力評價i項一級指標 ； xij表示樓盤競爭力評價i項一級指標第j項二級指標； wij表示樓盤競爭力評價i項一級指標第j項二級指標權重； max xij表示第j個二級指標下各樣本樓盤的最大值。 根據計算出來的評價度模型，采用多目標線性加權函數法對全市在售/規劃樓盤品牌競爭力評價指數進行評估，并按此評價方法得出綜合排行榜單。 |