| TOPIC1 棚改大政策 |
棚改補貼政策是決定整個棚改項目效果的關鍵一環。從2016年棚改的基本政策來看，結合 樓市去庫存，大力推行貨幣補貼，是長沙當前棚改政策制定的指導方針。 民生優先，長沙正強力推進新一輪棚改進程。2016年，長沙共鋪排棚戶區改造項目131個，計劃改造42343戶，共計553.63萬平方米。同時，主城區將繼續加大棚改貨幣化安置力度，貨幣化安置比例將不低于80%。 近年來，長沙市在棚戶區改造工作方面不斷創新，發揮了改善民生和助推經濟社會持續健康發展的積極效應，更在提升去庫存效應方面產生了積極作用，實現了“一舉多贏”。 湖南師范大學有關機構曾經做過一個研究，根據2009年至2014年長沙市城市棚改拆遷騰地后可開發建設商品房量和棚改貨幣安置直接創造的商品房銷售量累計，兩者之和五年間長沙棚改實現商品房銷售3775.02萬平方米，測算出長沙市城市棚戶區改造對房地產業的貢獻占房地產業總量的26.83%。 同時，該機構還對2009年至2014年長沙市GDP與商服住宅用地供應量、建筑業產值、商品房銷售額作了多元回歸分析，并結合棚改對建筑業和房地產業的貢獻計算出棚戶區改造對GDP的貢獻量。分析得出，長沙市棚戶區改造每投入1元錢成本，可拉動GDP增長3.54元。 長沙市創新推動“四增兩減”“市級統籌”“有機棚改”及貨幣化安置，形成了棚戶區改造工作的“長沙模式”。這一模式已得到住建部的高度肯定，在今年3月21日召開的全國棚戶區改造工作電視電話會議上，住建部部長陳政高在報告中指出，要大力推廣湖南長沙、江西贛州棚改貨幣化安置經驗。 那么長沙棚戶區改造究竟有哪些政策？棚改戶究竟能得到哪些優惠？小編一一為你梳理。 實施棚戶區改造安置補貼 申請15萬安置補貼需滿足四條件 長沙市政府出臺《關于全面加快棚戶區改造工作的意見》(長政發〔2014〕38號)文件，明確對棚戶區改造中選擇貨幣補償、并在規定期限內簽訂征收補償協議且他處無房的被征收對象，包括被征收房屋產權人，落戶長沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關系人(指被征收房屋產權人的父母和子女)，直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人，給予棚戶區改造安置補貼，支持其到市場上購房。棚戶區改造安置補貼標準為15萬元，補貼資金列入項目成本。 在隨后出臺的《長沙市棚戶區改造安置補貼審批操作細則》（以下簡稱細則）中明確：內五區范圍內棚戶區改造和其他市級以上重點工程征收中他處無住房同時未申請住房保障的被征收對象，選擇貨幣補償并在規定期限內簽訂征收補償協議的，可以申請棚戶區改造安置補貼。 申請安置補貼的對象必須同時具備四個條件：一是內五區范圍內棚戶區改造和其他市級以上重點工程征收項目；二是他處無住房；三是未申請住房保障的；四是選擇貨幣補償并在規定期限內簽訂征收補償協議，具體對象包括：被征收房屋產權人、公房承租人（直管公房住宅合法承租人和單位自管房住宅合法承租人）及被征收房屋關系人（被征收房屋產權人及公房住宅合法承租人的父母、子女中的已婚家庭或達到晚婚年齡的單身人士）。 《細則》規定：被征收對象申請棚改安置補貼標準均為15萬元，沒有無房戶和住房困難戶的區別。不能重復申請享受5萬或8萬的經濟適用住房貨幣補貼。 自主選購房屋建筑面積不高于（含）120平方米 經批準取得《長沙市棚戶區改造安置補貼憑證》的被征收對象，可在長沙市中心城區范圍內自主選購房屋建筑面積不高于（含）120平方米的成套普通商品住房（不含經濟適用住房、定向開發建設商品房、限價商品房等住房）或二手住房一套。一年內未購買住房的，《補貼憑證》作廢。 選購商品房期房或現房的，持《補貼憑證》與開發建設單位簽訂購房合同時，開發建設單位核對無誤后，與購房人簽署《申領棚戶區安置補貼授權委托書》，購房人可憑《補貼憑證》按補貼標準數額沖抵購房款。購房補貼資金由住房保障局與開發建設單位憑證結算支付。 補貼發放方面，《細則》明確：購房商品房期房或現房的，由商品房開發建設單位填寫申請表并提交購房人身份證復印件、《補貼憑證》原件、《授權委托書》、銷售不動產統一發票（補貼金額）等資料到市住房保障局指定窗口辦理補貼資金發放手續，市住房保障局對開發建設單位提交的資料核準收件后，在10個工作日內完成審查，送市財政部門復核。市財政部門在5個工作日內完成復核，再將補貼資金撥付至開發建設單位指定的銀行賬戶。 經適貨補房須退回貨補后方可申請 《細則》在產權及交易方面也作了明確規定。 通過棚戶區改造安置補貼購買的房屋，其產權性質為棚改補貼安置房，購房人擁有有限產權，不得用于購買本套房屋按揭之外的商業抵押；房屋上市交易、申請人及共同申請的家庭成員再取得其他房屋時須將補貼款項全額退繳至市財政指定賬戶，也可以在全額退繳補貼款項后變為完全產權。此外，持《補貼憑證》所購的房屋，如遇再次征收時需全額退繳補貼款項。 《意見》生效之日正在實施的棚戶區改造及其他市級以上重點工程征收項目中，已取得《長沙市經濟適用住房購房資格確認單》或者《長沙市經濟適用住房貨幣補貼憑證》的棚戶區改造及其他市級以上重點工程征收項目保障對象，未享受住房保障待遇的，可以重新按程序申請棚戶區改造安置補貼。 《細則》還規定，若此次征收的房屋是使用經適房貨幣補貼購買且產權為經適貨補房的，須退回政府補貼的經適房貨幣補貼款項后，方可按私有房屋征收人的條件申請棚戶區改造安置補貼。 實行貨幣補償獎勵政策 國務院590號令頒布實施以后，長沙市出臺了《長沙市國有土地上房屋征收和補償實施辦法》(長沙市人民政府令第116號)和《長沙市國有土地上房屋征收獎勵和補助辦法》(長政辦發〔2011〕103號)，推出了一系列惠民措施，對于私有住宅房屋被征收人選擇貨幣補償的，給予適當獎勵。主要包括： （1）成新獎勵，對被征收房屋按房屋實際成新提高兩個成新后計算補償，如房屋提高兩個成新后仍不足六成新的，可以按六成新計算補償; （2）上浮獎勵，對被征收房屋在提高成新的基礎上，可再根據評估報告測算出的征收補償單價給予不超過15%的上浮比例; （3）選擇貨幣補償獎勵，對在房屋征收決定公告發布之日起60日內簽訂補償協議，并按協議約定期限搬遷的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面積給予200元/平方米的選擇貨幣補償獎勵; （4）提前搬遷獎勵，根據被征收人的搬遷時間，分階段、分檔次、按被征收房屋的合法建筑面積給予不超過200元/平方米的提前搬遷獎勵，每戶最高不超過20000元; （5）尋找房源獎勵，對被征收人給予尋找房源獎勵每戶(以房屋所有權證為準，共有產不得分開計算)10000元。 解讀：通過獎勵、補助、保底等方式，主城區棚戶區房屋每平方米補償價格達到9000元左右，棚戶區被征收對象持幣自主選擇空間大，住房購買能力和居住品質得到有效保障。 鼓勵購買商品住房用于棚改安置 為鼓勵貨幣化安置，探索政府購買服務工作，進一步拓寬棚改安置房籌集渠道，2015年市政府出臺了《關于購買商品住房用于公共租賃住房和棚改安置房的實施意見》(長政發〔2015〕13號)，規范政府購買商品住房用于棚改安置房行為，明確了房源范圍、數量及要求、房源分配管理等10個方面內容。 《意見》中明確，用于棚改安置的住房，必須是長沙市城區范圍內手續齊全、配套設施較為完善、符合公共租賃住房和棚改安置房戶型、面積、質量等各項標準的成套商品住房；在房源數量方面，公共租賃住房根據年度計劃指標確定；棚改安置房根據棚改安置實際需要確定。同時規定，公共租賃住房單套建筑面積不超過 60平方米；棚改安置房住房建筑面積根據被征收房屋實際情況確定，其中使用棚戶區改造安置補貼購買的住房建筑面積不高于（含）120平方米。 《意見》規定，籌集的公共租賃房分配對象為符合規定條件的本市城區低收入、中等偏下收入住房困難城市戶籍家庭，及符合規定條件的新就業無房職工、穩定就業的外來務工人員。由市住房保障局負責公共租賃住房房源管理、資格審批及配租管理。 籌集的棚改安置房用于棚戶區改造范圍內被征收對象（含使用棚戶區改造安置補貼的對象）購買。購買的棚改安置房源由市住房保障局負責建立檔案并跟蹤管理，對未安置的剩余房源，不得擅自改變用途。 解讀：截至2015年12月底，各區積極開展房源對接活動，組織訂購4309套商品住房用于棚改安置，篩選一批優質實惠的樓盤與開發商達成購房優惠協議13000余套，有力保障群眾安置購房需要。 解讀：2015年，全市共辦理棚改安置補貼資金審核5980戶，其中3115戶已使用補貼4.67億元到市場自主購房。按照商品房市場均價6000元/平方米，每戶購房100平方米估算，棚改安置補貼政策的出臺當年即拉動住房消費約59.8萬平方米、35.88億元。 做精做細房源服務工作 為了提高城市住房保障及棚改對象貨幣化安置補償比例，著力解決棚改對象安置購房難題，今年3月2日，長沙市安居工程和棚戶區改造工作領導小組辦公室發出《關于積極參與2016長沙棚改購房大集市系列活動的通知》，擬在2016年繼續組織長沙棚改購房大集市系列活動，搭建一個棚改對象和樓盤開發企業集中交流洽談購房的專業平臺，實現快速成交，現房入住，簡化有關手續之目的。該活動將繼續委托0731房產網、《長沙樓市》雜志社來具體組織和承辦，活動貫穿2016年全年。 一方面，多種方式組織籌集房源。各棚改項目通過政府購買、組織團購樓盤、鼓勵開發商讓利、組織“棚改購房大集市”等多種形式的房源對接活動等，多方式籌集房源，引導被征收戶自主購房。以岳麓區桐梓坡大板房為例，項目涉及征拆戶數2564戶，項目指揮部籌集了3家樓盤作為預控優惠商品房、17家樓盤作為團購優惠商品房，為居民群眾爭取到了最低價格、最高優惠，滿足了群眾“以小換大、以舊換新、以危換安”的住房需求，實現項目推進“拆得下、穩得住、搬得走、住得好”。另一方面，通過完善服務推進貨幣化安置。如黃興北路棚改征收工作按照“分類安置，提供房源”的原則，不斷創新房源工作的“四一模式”，即一站式審批保障資格、一個系統管理棚改房源、一批團購商品房安置、一項房屋裝修服務，并創新打造全國首個棚改項目網上服務專欄。 解讀：工作做精細，政策暖人心，棚戶區改造自然會順利。去年，長沙實施棚戶區改造31206戶、470.98萬平方米，年度改造戶數、改造面積創歷年之最，年度改造面積為前5年改造面積總和。 名詞解釋: 四增兩減 “四增兩減”具體是指增加公共綠地、增加公共空間、增加配套設施、增加支路網密度、減少居住人口密度、減少開發強度。通過推行“四增兩減”，能使城市功能配套更加完善，城市品質不斷提升，人居環境不斷改善，塑造綠色、開放、舒適、暢通的新城市形象，全面提高城市宜居、宜業、宜游指數，實現“城市讓生活更美好”的愿景。 有機棚改 在“不大拆大建、不破壞街巷體系、不破壞居民生態、恢復建筑風貌、改善居住條件、完善基礎配套設施”的基礎上，精心完善道路排水、管線管網、強弱電改遷等基礎設施，將棚戶區改造與建設宜居宜商街區、優化城市功能、恢復城市歷史記憶和改善民生造福祉相結合，用“四個結合”原則達到省時、省錢、省力的“三省”和居民參與積極性與熱情高、群眾滿意度高的“兩高”效果。 |