| 2016年第一季度長沙地區房地產市場主要指標監測分析 |
一、土地市場 注：土地市場報告僅統計來源為招標、拍賣、掛牌土地數據，無成交價格的土地，未參與統計。 2016年一季度，長沙共供應土地58宗，2662.85畝，成交54宗，3053.28畝，總成交金額304192萬元。其中3月份長沙土地供應23宗（604.1畝），土地成交15宗（1363.84畝），其中公布成交金額土地12宗，總金額90694萬元。3月份岳麓區供應土地220.61畝在各區縣供應量中排名第一，長沙縣土地成交395.77畝在各區域土地成交面積中排名第一。 表1 2016年一季度長沙各區縣土地供銷情況 區域供 應成 交 宗數面積(畝)規劃建筑面積(萬㎡)宗數面積(畝)總金額(萬元) 芙蓉區255.3711.2979159.333587 天心區000000 雨花區3421.9290.10754453.36112273 開福區2238.7215.91525629.1343607 望城區6411.7355.5707541922390 岳麓區5489.0672.92083324.7178270 瀏陽市20248.3838.159911150.77639 長沙縣2395.7747.4924438.0218628 寧鄉縣18391.932.938121578.9624798 總計582662.85364.4021543053.28304192 1、住宅土地市場情況 2016年一季度長沙市住宅及住宅兼容商業土地供應12宗（952.69畝），成交11宗（750.2畝），其中公布成交金額土地10宗，197787萬元。(見圖1） 2、商業土地市場情況 2016年一季度長沙商業及商業兼容住宅土地供應28宗（386.35畝），成交17宗（303畝），其中公布成交金額土地9宗，總金額23081萬元。（見圖2） 3、工業土地市場情況 2016年一季度長沙工業土地供應15宗（1080.98畝），成交21宗（1375.92畝），其中公布成交金額土地17宗，總金額43418萬元。（見圖3） 二、新房住宅 1、供應情況 2016年一季度內五區新建商品住宅批準預售共108.31萬㎡，同比去年一季度下降42.69%，環比下降64.61%；其中今年3月份新建商品住宅批準預售36.3萬㎡，同比上升5.83%，環比上升260.83%。 2016年一季度四縣市新建商品住宅批準預售99.5萬㎡，同比去年一季度下降6.55%，環比上升13.97%；其中今年3月份新建商品住宅批準預售34.6萬㎡，同比上升222.46%，環比上升164.53%。（見圖4） 2、成交情況 2016年一季度長沙市內五區新建商品住宅累計網簽288.32萬㎡，同比上漲15.61%，環比下降17.70%；其中3月份網簽161.46萬㎡，同比上漲136.74%，環比上漲264.88%，成交強勢反彈，達到近一年來的峰值，并且遠超去年同期水平。 2016年一季度長沙市四縣市新建商品住宅累計網簽159.75萬㎡，同比下降1.41%，環比上漲48.91%；其中3月份網簽85.29萬㎡，同比上漲33.66%，環比上漲172.75%，四縣市的成交同樣強勢反彈。（見圖5） 3、價格趨勢 2016年3月，長沙市內五區新建商品住宅成交均價為6532元/㎡，環比下跌1.30%，同比上漲2.91%。3月份內五區新建商品住宅成交量升價穩，價格微調。 同期，長沙市四縣市新建商品住宅成交均價為4430元/㎡，環比上漲5.43%，同比上漲10.34%，4月份四縣市新建商品住宅成交量價齊升。（見圖6） 4、供銷比走勢 2016年3月份長沙市（含內五區與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.29,供銷差距進一步拉大。（見圖7） 5、待銷分析 截止2016年一季度，長沙市內六區已取得批準預售證且未銷售的商品住宅面積為1199.25萬㎡，110976套；其中岳麓區商品住宅待售量最高，達到373.26萬㎡，占比31.12%，芙蓉區待售量最低，為68.37萬㎡，占比5.70%。（見圖8） 根據目前的庫存總量和去化速度計算，截止一季度末長沙市內六區商品住宅的去化周期為10個月。（見圖9） 6、各區縣情況 從全市各行政區供應和成交來看，2016年一季度住宅供應面積最大的是長沙縣，新增批準預售37.52萬㎡，最少的是芙蓉區，新增批準預售僅1.64萬㎡；成交方面一季度岳麓區成交奪冠，住宅網簽112.40萬㎡，芙蓉區成交量最小，僅為16.33萬㎡。（見圖10） 從各區域成交價格來看，2016年一季度長沙市開福區住宅成交均價最高，為7208元/㎡，瀏陽市價格最低，為3807元/㎡。與去年同期相比，天心區、開福區、雨花區、瀏陽市成交均價有所下跌，其他區縣成交均價有所上漲，其中雨花區跌幅最大，價格同比下降5.44%，岳麓區漲幅最大，同比上漲27.40%。 表2 2016年一季度長沙市各區縣住宅網簽均價一覽 區域網簽均價（元/m2）同比（%） 芙蓉區66977.81 天心區6065-1.13 岳麓區655527.4 開福區7208-1.34 雨花區6560-5.44 望城區43673.39 長沙縣48838.18 瀏陽市3807-0.17 寧鄉縣381315.29 三、商品非住宅 1、辦公用房 2016年一季度內六區新建辦公用房共成交19.85萬㎡，同比增長50.30%，環比下降25.60%。其中，3月份長沙市內六區新建辦公用房成交5.19萬㎡，同比增長76.53%，環比增長139.17%；成交816套，同比增長172.00%，環比增長164.94%。整個一季度辦公用房成交量環比有所下降，但比去年同期上漲明顯。 截止3月底，成交面積排名前三的項目為泰貞大廈、金橋市場集群、天下一家華府。從一季度各區域的成交情況來看，內六區辦公用房成交雨花區排名首位，成交5.11萬㎡，望城區排名末尾，成交1.87萬㎡。 價格方面，2016年一季度內六區辦公用房成交均價為9816元/㎡，其中3月份成交均價為8048元/㎡，環比上漲3.74%，有企穩回升的態勢。（見圖11） 2、商業用房市場 2016年一季度內六區新建商業用房成交面積22.28萬㎡，環比下降20.51%，同比減少30.11%；其中3月份單月成交面積8.02萬㎡、1124套，同比分別增加46.35%、59.21%。一季度成交面積前三的項目為高星物流園、達美苑、香麗名苑。 價格方面，近一年長沙市內六區新建商業用房成交均價都在10000元/㎡以上，其中3月份成交均價為12625元/㎡，環比增長19.72%。（見圖12） 四、二手房市場 成交情況 2016年一季度，全市二手住宅成交118.76萬㎡，成交套數為10880套，同比分別增長43.30%，40.77%。其中3月份長沙市二手住宅成交51.92萬㎡，環比增長157.41%，同比增長97.79%。（見圖13） 2016年一季度，內六區房產一、二級市場成交比值為3.66:1，其中岳麓區成交差距最大，為7.29:1，新房成交仍是重點，芙蓉區差距最小，為0.95:1，表明其市場成熟度較高，二手房交易已經逐漸占據主導地位。 表3 2016年一季度長沙市內六區房產一、二級市場交易量對比 區域芙蓉區天心區岳麓區開福區雨花區望城區內六區 比值0.95:13.04:17.29:12.77:12.89:16.57:13.66:1 五、預警預報 1、土地市場 4月8日“湘十條”發布，明確了根據去化周期控制土地供應，從供給端進行控制；因此長沙市未來土地供給將有效減少。但是同時樓市政策不斷，成交逐步復蘇、庫存壓力有效緩解的同時，將帶動土地市場的復蘇。 從預供應的熱點板塊來看，近期開福區是上市主力，一批住宅與商業用地將陸續上市，一季度商業用地與住宅兼容商業成為新增土地供應的主流。 近期預供應熱點地塊： 近期上市住宅類土地： 區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間 開福區戴家河城中村改造項目地塊103.6住宅兼容商業待定半年以上 開福區長沙金融生態區S9地塊17.8住宅兼容商業待定半年以上 岳麓區濱江新城C6號地塊202.87住宅兼容商業待定半年以上 開福區天都二地塊項目地塊95.0住宅兼容商業待定半年以上 近期上市商業類土地： 區域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預出讓時間 開福區長沙金融生態區S15地塊30.52商業待定半年以上 開福區長沙金融生態區S10-2地塊57.75商業兼容住宅待定半年以上 開福區長沙金融生態區S10-1地塊35.73商業待定半年以上 開福區長沙金融生態區S6地塊15.42商業待定半年以上 開福區長沙金融生態區S5地塊9.35商業待定半年以上 2、新房住宅 總體形勢：經過去年下半年長沙樓市的高位放量成交，一季度前兩個月樓市略顯平淡，但異常火爆的“金三”使得一季度成交仍保持在高位，甚至高于去年同期水平。在樓市契稅新政、銀行二套房首付、房產貸款利率折扣等利好政策的影響下，3月份成交量環比大增，火爆的態勢預計在4月將有所回落。 房價走勢：從價格上來看，3月份價格環比略有上升，同時高于去年同期水準;整個一季度的均價也高于去年同期水準，這主要是去年的高位成交更多的是以價換量，同時使得長沙樓市的庫存壓力有所緩解，再加上利好政策護航，樓市成交量高，因此價格有所上漲，這樣的態勢預計在下一季度還將持續。 板塊結構：從區域來看，一季度岳麓區、天心區與雨花區是長沙商品住宅成交的主戰場，占比接近整個長沙市一季度商品住宅成交量的一半；梅溪湖板塊活躍程度依然較高，而芙蓉區則相對比較沉寂。 購房提示：整體來說，上半年是理想的購房期，長沙市的高庫存壓力有所緩解，房企并不急于去庫存，去年下半年以價換量的情形基本不可能再出現；長沙樓市的價格逐步進入上升通道。 3、非住宅市場 辦公用房方面，一季度成交面積和套數均同比提升顯著，同時均價也略高于去年同期水平，市場有所回暖。但長沙寫字樓庫存仍處于高位，仍將面臨挑戰，不過各自面臨的庫存壓力和市場環境會不一樣；品質較好、地理位置優越、物業水平較高的寫字樓的市場行情相對會比較好，整體品質一般的寫字樓可能會面臨著較大的去化挑戰。 商業用房方面，一季度成交面積環比同比均大幅下降，3月份成交雖環比大幅上升，但是 “金三”這樣一個傳統的樓市旺季，交出的成績單仍不能使人滿意，并且長沙樓市商業用房去化壓力基本無大的變化，庫存仍處于高位，市場形勢仍然較為嚴峻。 4、二手房市場 一季度二手房成交相較去年同期提升超過三成，尤其是3月份，二手房住宅成交為近一年來第二高，火爆的態勢預計仍將持續一段時間；隨著時間的推移，利好政策的邊際效應逐步減弱，二手房市場將逐步降溫，趨于穩定，但仍將處于高位，高于去年同期水平。 5、后市分析 總的來看，政府的政策利好以及開發商的優惠活動，為購房者帶來了真正的實惠，共同促進了成交量的上漲。接下來長沙樓市的熱度預計還會持續一段時間，成交量可能會保持良好的態勢，但難以保持環比增長。3月份成交爆棚后，4月會有所回落，但今年樓市的發展態勢良好。 |