| TOPIC1 全國性房價暴漲的前因后果 |
“現在不買，要再奮斗三十年”。 樓市如此火爆，購房者都是什么心態?對此，一位買房者這樣表示：有一種被壓迫的感覺。也就是說，他們感覺如果現在不買，將來很可能要多付出10年的辛勤勞動。“ 這并非個別購房者的心態，不少人都覺得，辛辛苦苦上班，還不如買一套房子。工作再辛苦努力不如買套房，似乎是很多購房者此時內心真實的寫照，一般來說一套二手房買賣，從首次簽約到辦理貸款，再到正式來交易中心過戶，會經歷幾個月的時間，不少房子還沒過戶就已經上漲了不少。那么，這波房地產“牛市”的原因到底在哪里？ 因素1：房地產政策寬松 根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2016年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為12617元/平方米，百城房價環比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點。從漲跌城市個數看，81個城市環比上漲，18個城市環比下跌，1個城市與上月持平。 有觀點認為，去年的中央經濟工作會議提出化解房地產庫存，緊接著國家出臺了一系列“金融+財稅”的政策組合拳，各地方城市也密集出臺了各種利好樓市的新政。 2016年第一季度應該是近幾年房地產政策最為寬松的時間，首套房貸的最低首付比例為20%，契稅最低可降至1%，營業稅征收五年內轉二年內，個人住房貸款利率降至歷史最低。這些惠民措施對促進住房消費，庫存消化有著很重要的作用。 雖然這些政策在二季度發生變化，但是對全國樓市來說無疑是加大了刺激，房價高漲，土地成交上漲，成交量暴漲。到第三季度，由于一線城市各種政策慢慢收緊，房價漲幅減緩，但是二線熱點城市接過了漲價的“接力棒”，其中，廈門、蘇州、合肥、南京被業內人士稱為“四小龍”，房價漲勢如“脫韁之馬”，最后導致調控政策出臺。 實際上，今年以來長沙也出臺了一系列政策，如符合條件的職工家庭購買第三套房也可以享受公積金貸款的優惠； 再加上相關部門出臺的二手房營改增后進一步減輕稅費負擔等一系列政策，讓長沙樓市駛入快車道。 因素2：流動性充裕 有觀點認為，今年的這波房地產“牛市”實際上與貨幣政策寬松，流動性充裕有關。 據了解，商品房價格的上漲與貨幣供應量、貸款投放量密切相關。近十年來廣義貨幣M2增長近117萬億，增幅達到362%。去年下半年以來的房價反彈，跟同期內中長期貸款利率的下行有顯著聯系，也跟去年下半年以來M2增速的快速反彈有顯著聯系。跟過去兩輪房地產市場反彈是市場自發的周期性調整不同，本輪房地產市場反彈在很大程度上是政府人為加速去庫存的結果，而這個加速去庫存的重要手段之一就是貨幣和信貸的放松。 央行日前公布的8月金融統計數據顯示，新增信貸中，居民按揭貸款再度“一枝獨秀”。8月住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元，后者為年內第二高。今年前8個月住戶部門貸款即房貸的新增值已高達4萬億，占全部新增信貸的比重為46%，而2014和2015年這一占比分別是35%和29%。 “而4萬億的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。”業內人士認為，在連續兩年近5次降息之后，今年的房貸利率水平也已達到階段性低點，“真金白銀”的支出減少也成為促進需求入市的推進器。需求的爆發使得今年房價水平持續處于上漲周期，這輪上漲很大程度上可稱之為“貨幣現象”。 實際上，央行的貨幣寬松本意是惠及實體經濟和促進三四線城市去庫存，但寬松的貨幣都流向了一線和部分二線城市的房地產市場，進一步推高了當地房產泡沫。現如今是一線城市房地產泡沫已達極致，隨時有發生區域性金融危機的可能，而三四線城市去庫存問題短期難解。 因素3：高地價催生高房價 我們常用“面粉貴過面包”的比喻，來形容地價的昂貴。而今年國內的土地成交已經創下了紀錄。 最新統計數據顯示，今年1-9月，內地300個城市土地供求總量回落，但地價呈普遍上漲趨勢。據統計，1-9月300城共成交土地15585宗，較去年減少7%，成交面積同比降2%；而在收金方面卻大幅增長，總額達19262億元，同比大增40%；其中住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。 其中，南京、蘇州、杭州前三季度土地出讓金額總額均超過去年全年，達到千億元水平，其中南京前9月共計收入土地出讓金1405.4億元，蘇州1269.9億元，杭州的土地出讓金總額為1130.5億元。另外，無錫市的土地出讓金收入同比漲幅高達470%，增幅排名第一。 其實長沙也有這種情況，9月30日，浙江中天房地產集團有限公司以溢價221%，總價18.30億，折合樓面地價6109元的價格，摘得一宗商住用地，成為地王。 事實上，一二線城市房地產頻現地王，而動輒數萬元/平米的樓板價令民營開發商心驚膽寒。真正敢于“不計成本，一擲千金”的拿地當地王的主要是由央企、國企背景的開發商，他們可以輕易的從銀行加杠桿借到廉價貸款。這既是對民營開發商投資擠出效應，也會造成部分城市地價因“高杠桿”而虛高不下。 此外，當前土地市場實行的是“招拍掛”制度，但是地方政府出于對“土地財政”的依賴，人為的減少對土地的供應量，造成土地供應的稀缺。 其實若想讓土地價格降下來，地方政府在遏制房地產過度投機之外，向市場供應更多的土地資源，并且大幅降低國有開發商的資金杠桿率，這樣才能真實反映市場供需，平抑過高的地價。 因素4：通脹預期帶動房價提升 近幾年來，由于貨幣政策寬松，導致CPI不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。 物價指數的走高，必然帶動房價上揚。 中國的通貨膨脹，物價上漲，真實收入降低，許多市民就會選擇買房，不論人民幣是貶值或升值，對于中國人來說，不動產是投資的最佳標的。是避免通貨膨脹帶來損失的傳統辦法。 而長沙作為房價洼地，自然會受到外來投資客的青睞。9月份以來，長沙某媒體就傳出合炒房團來長買房的消息，并用上了“所到之處寸草不生”這樣的表達，一位業內資深人士就表示：“在通貨膨脹壓力加大的背景下，人們自然會想怎樣才能讓自己手中的錢不貶值，或者少貶值。投資不動產自然是選擇之一，而長沙這樣不動產價格低廉的城市，更是資本青睞的目標。” 其他因素 1、房子是保值增值最佳投資 房子已不再僅僅是居住的，同時更是一種理想的投資產品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產品。 2、房地產是地方財政的主要收入來源 房地產成了地方政府財政收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點。 3、經濟發展離不開房地產 十年前，中國一線城市都是以房地產作為支柱產業來對待的，由于我國經濟現在處于轉型期，房地產的支柱產業地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。為了保持經濟增長，房地產仍是穩定經濟的利器。 而在二、三、四線城市，房地產目前仍然是當之無愧的支柱產業。尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發，是城市方向的引領者，房地產開發到哪里，城市就延伸到哪里。房地產的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業的發展。 結束語 房價漲勢越來越來勢洶洶，許多人都望房價興嘆，其實，很多時候，買不起房子只是因為我們在猶猶豫豫中錯過了好時機。以長沙為例，2007年在岳麓區買房，只需4000元/平，而到了2016年9月，岳麓區樓市均價為8000元/平，在這房價不斷攀高的9年中，你去了哪里？ 當然，對于普通老百姓來說，不管房價高低，買房都是一件需要深思熟慮的大事，只是成敗都在這一猶豫，幾乎所有買了房的人都不后悔當初下的買房決定，而沒買房的人，都夢想著能“帶著錢穿越回10年前買房”。 未來房價是漲是跌沒人能預測，但是否入市買房的決定權就看你自己了！ |