| TOPIC2 長(zhǎng)沙樓市三季度數(shù)據(jù)分析 |
一、土地市場(chǎng) 注：土地市場(chǎng)報(bào)告僅統(tǒng)計(jì)來源為招標(biāo)、拍賣、掛牌土地?cái)?shù)據(jù)，無成交價(jià)格的土地，未參與統(tǒng)計(jì)。 2016年三季度長(zhǎng)沙土地供應(yīng)78宗（4080.52畝），土地成交95宗（4464.34畝），其中公布土地成交金額393736.5萬元。 分區(qū)域來說，三季度瀏陽(yáng)市土地供應(yīng)與成交均在各區(qū)縣中排名第一，其中土地供應(yīng)1179.62畝，土地成交1138.62畝。 就土地出讓金來說，雨花區(qū)“獨(dú)占鰲頭”，三季度雨花區(qū)土地出讓成交總金額25.61億元。 表1 2016年三季度長(zhǎng)沙各區(qū)域土地供銷情況 區(qū)域供應(yīng)成交 宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)面積（畝）總金額（萬元） 芙蓉區(qū)00.00 00.00 0 天心區(qū)221.72 221.50 13694 雨花區(qū)4272.75 6783.93 256052 開福區(qū)5462.02 2245.73 15779 望城區(qū)18903.72 15820.66 35644 岳麓區(qū)3314.98 6357.70 14910 瀏陽(yáng)市241179.62 291138.62 28092 長(zhǎng)沙縣6495.89 11447.35 10257.5 寧鄉(xiāng)市16429.82 24648.85 19308 總計(jì)784080.52 954464.34 393736.5 相較于7、8連續(xù)兩個(gè)月的土地溢價(jià)率攀升，9月份長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)受益于雨花區(qū)“圭塘地王”的高溢價(jià)率，平均溢價(jià)率超過60%，今年以來最高。（見圖1） 1、住宅土地市場(chǎng)情況 2016年三季度長(zhǎng)沙市住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)10宗（537.27畝），成交15宗（496.44畝），其中公布土地金額土地11宗，254542萬元（見圖2）。 2、商業(yè)土地市場(chǎng)情況 2016年三季度長(zhǎng)沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)20宗（814.75畝），成交18（670.37畝），其中公布成交金額土地15宗，總金額66801.5萬元。（見圖3） 3、工業(yè)土地市場(chǎng)情況 2016年三季度長(zhǎng)沙工業(yè)土地供應(yīng)39宗（1956.86畝），成交54宗（2599.21畝），其中公布成交金額土地48宗，總金額75808萬元。（見圖4） 二、新房住宅 1、供應(yīng)情況 2016年三季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共271.49萬㎡，同比減少3.64%，環(huán)比減少12.01%。其中9月份內(nèi)五區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售61.91萬㎡，同比減少35.91%，環(huán)比減少47.89%。 2016年長(zhǎng)沙市三季度四縣市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售共150.50萬㎡，同比減少4.13%，環(huán)比增加7.03%。其中9月份四縣市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售79.55萬㎡，同比增加43.62%，環(huán)比增加96.76%。（見圖5）。 2、成交情況 2016年三季度長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽505.52萬㎡，同比增加66.93%，環(huán)比增加12.55%。其中9月份內(nèi)五區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽224.36萬㎡，同比增加132.26%，環(huán)比增加54.25%。 2016年三季度長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽229.24萬㎡，同比增加59.28%，環(huán)比增加9.80%。其中9月份新建商品住宅網(wǎng)簽91.78萬㎡，同比增加65.70%，環(huán)比增加22.37%（見圖6）。 3、價(jià)格趨勢(shì) 2016年9月，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為7481元/㎡，環(huán)比上漲5.60%，同比上漲21.15%。 同期，長(zhǎng)沙市四縣市新建商品住宅成交均價(jià)為4781元/㎡，環(huán)比上漲3.75%，同比上漲7.41%（見圖7）。 4、供銷比走勢(shì) 2016年9月份長(zhǎng)沙市（含內(nèi)五區(qū)與四縣市）新建商品住宅供銷比為0.45,供銷差距有所縮小。（見圖8） 5、去化周期 根據(jù)目前的庫(kù)存總量和去化速度計(jì)算，截止9月底，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期為5個(gè)月（見圖9）。 6、各區(qū)縣情況 從全市各行政區(qū)供應(yīng)和成交來看，2016年三季度新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售量最大的是岳麓區(qū)，新增批準(zhǔn)預(yù)售100.43萬㎡，新增批準(zhǔn)預(yù)售最少的是瀏陽(yáng)市，新增批準(zhǔn)預(yù)售7.96萬㎡。成交方面，2016年三季度岳麓區(qū)網(wǎng)簽成交量獨(dú)占鰲頭，網(wǎng)簽面積共187.62萬㎡，瀏陽(yáng)市網(wǎng)簽成交量最小，僅20.46萬㎡。（見圖10） 從各區(qū)域成交價(jià)格來看，2016年1-9月份各區(qū)縣商品住宅成交均價(jià)同比只有瀏陽(yáng)市下跌，其它各區(qū)縣均價(jià)同比均上漲，其中開福區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，為7413元/㎡，同比增長(zhǎng)2.04%；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，為3830元/㎡，同比增長(zhǎng)3.25%。岳麓區(qū)漲幅最為顯著，同比上漲23.72%。（見表2） 表2 2016年1-9月份長(zhǎng)沙市各區(qū)縣住宅網(wǎng)簽均價(jià)一覽 區(qū)域網(wǎng)簽均價(jià)（元/㎡）同比（%） 芙蓉區(qū)65650.09 天心區(qū)644910.94 岳麓區(qū)705523.72 開福區(qū)74132.04 雨花區(qū)66611.42 望城區(qū)45725.06 長(zhǎng)沙縣50057.87 瀏陽(yáng)市3892-1.89 寧鄉(xiāng)縣38303.25 三、商品非住宅 1、辦公用房 2016年三季度內(nèi)六區(qū)新建辦公用房共成交28.36萬㎡，環(huán)比二季度下降29.80%，同比增長(zhǎng)6.78%。其中9月份長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建辦公用房成交11.33萬㎡，同比增長(zhǎng)43.60%，環(huán)比增長(zhǎng)30.83%；成交1767套，同比增長(zhǎng)87.58%。整個(gè)三季度辦公用房成交量相較去年同期上漲明顯，但相較成交火爆的二季度，環(huán)比有所下降。 供給方面，2016三季度內(nèi)六區(qū)新建辦公用房供給35.33萬㎡，3904套，其中開福區(qū)供給面積最大，為15.4萬㎡，芙蓉區(qū)供給面積最小，三季度無新增辦公用房供給。 截止9月底，成交面積排名前三的項(xiàng)目為楷林商務(wù)中心、方茂苑二期以及金橋市場(chǎng)集群。從三季度各區(qū)域的成交情況來看，內(nèi)六區(qū)辦公用房成交岳麓區(qū)排名首位，成交9.56萬㎡；芙蓉區(qū)排名末尾，成交0.93萬㎡。 價(jià)格方面，2016年9月份內(nèi)六區(qū)辦公用房成交均價(jià)為7459元/㎡，整個(gè)三季度每月的均價(jià)都為“七”字頭，住宅市場(chǎng)的火爆并未帶動(dòng)辦公用房?jī)r(jià)格的上漲。（見圖11） 2、商業(yè)用房 2016年三季度內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交面積23.67萬㎡，同比減少16.03%，環(huán)比二季度下降16.39%。其中9月份單月成交面積8.45萬㎡，同比增長(zhǎng)11.62%，環(huán)比增長(zhǎng)18.18%，成交1283套，同比增長(zhǎng)46.13%。三季度商業(yè)用房成交量同環(huán)比均有所下滑。 供給方面，2016年三季度內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房供給32.71㎡，2333套，其中雨花區(qū)供給面積最大，14.01萬㎡，芙蓉區(qū)供給最小，0.48萬㎡。 截止9月底，成交面積排名前三的項(xiàng)目為高星物流園、香麗名苑、金橋市場(chǎng)集群。從三季度各區(qū)域的成交情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交量岳麓區(qū)排名第一，成交6.48萬㎡，天心區(qū)排名末尾，僅成交0.92萬㎡。 價(jià)格方面，近一年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價(jià)都在10000元/㎡以上，2016年9月份長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價(jià)為13255元/㎡，與上月相比環(huán)比略有上漲，上漲4.66%。（見圖12） 四、預(yù)警預(yù)報(bào) 1、土地市場(chǎng) 三季度長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交環(huán)比二季度均有所下滑，同時(shí)土地的成交與供應(yīng)都集中于四縣市。三季度長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍以工業(yè)用地為主，成交方面，同樣是工業(yè)用地為主，三季度住宅用地成交僅500畝左右，而工業(yè)用地與商業(yè)用地遠(yuǎn)不如住宅用地受市場(chǎng)追捧，因此多以底價(jià)成交。 從預(yù)供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊來看，近期預(yù)供應(yīng)開福區(qū)是上市主力，一批住宅與商業(yè)用地將陸續(xù)面世，包括短期內(nèi)將上市的梅溪湖B39地塊等，將會(huì)加快推地節(jié)奏，市場(chǎng)迎來住宅地塊的爆發(fā)期。 近期預(yù)供應(yīng)熱點(diǎn)地塊： 近期上市住宅類土地 區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時(shí)間 開福區(qū)戴家河城中村改造項(xiàng)目地塊103.6住宅兼容商業(yè)待定半年內(nèi) 開福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S9地塊17.8住宅兼容商業(yè)待定半年內(nèi) 岳麓區(qū)濱江新城C6號(hào)地塊202.87住宅兼容商業(yè)待定半年內(nèi) 開福區(qū)天都二地塊項(xiàng)目地塊95.0住宅兼容商業(yè)待定半年內(nèi) 開福區(qū)濱江商住地塊三項(xiàng)目地塊136.0住宅兼容商業(yè)待定半年內(nèi) 近期上市商業(yè)類土地 區(qū)域土地位置面積(畝)土地用途擬出讓方式預(yù)出讓時(shí)間 開福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S15地塊30.52商業(yè)待定半年內(nèi) 開福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S10-2地塊57.75商業(yè)兼容住宅待定半年內(nèi) 開福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S10-1地塊35.73商業(yè)待定半年內(nèi) 開福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S6地塊15.42商業(yè)待定半年內(nèi) 開福區(qū)長(zhǎng)沙金融生態(tài)區(qū)S5地塊9.35商業(yè)待定半年內(nèi) 2、新房住宅 總體形勢(shì)：新房住宅市場(chǎng)方面，第三季度的七八月份原本是樓市的傳統(tǒng)淡市，但今年市場(chǎng)表現(xiàn)淡季火熱，七八月份新房住宅成交都維持在200萬㎡左右，尤其是9月份，住宅成交突破300萬方，創(chuàng)下歷史新高，整個(gè)三季度住宅成交同環(huán)比均有大幅度的提升。而這一成交量的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)也溢出到了10月份，預(yù)計(jì)10月份仍將維持在220萬方以上的高位。 房?jī)r(jià)走勢(shì)：從價(jià)格上來看，9月份價(jià)格環(huán)比大幅上漲，同時(shí)遠(yuǎn)高于去年同期水平。這主要是梅溪湖、洋湖以及武廣等熱銷板塊的火爆成交，帶動(dòng)了市場(chǎng)成交量的提升和價(jià)格的上漲，長(zhǎng)沙樓市的房?jī)r(jià)已步入快速上升通道，在無調(diào)控政策出臺(tái)的情況下，這種上漲趨勢(shì)仍將持續(xù)，如沒有雙限政策出臺(tái)，10月漲價(jià)趨勢(shì)不可遏止。 板塊結(jié)構(gòu)：從區(qū)域來看，岳麓區(qū)、雨花區(qū)以及望城區(qū)是長(zhǎng)沙商品住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)，占比超過整個(gè)長(zhǎng)沙市上半年商品住宅成交量的一半；梅溪湖、洋湖板塊以及武廣板塊的活躍程度較高，市場(chǎng)成交量大，價(jià)格大幅攀升，拉動(dòng)板塊乃至整個(gè)區(qū)域的價(jià)格上漲；而芙蓉區(qū)則相對(duì)比較沉寂，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)與成交都表現(xiàn)不突出，價(jià)格上漲動(dòng)力不強(qiáng)。 購(gòu)房提示：整體來說，長(zhǎng)沙樓市的房?jī)r(jià)除了二月份因新年假期略有下降以外，從3月份開始，一直是呈上升趨勢(shì)的，這種趨勢(shì)在三季度得到了強(qiáng)化，預(yù)計(jì)四季度將持續(xù)下去，自住需求為主購(gòu)房者可以選擇性價(jià)比較好、配套完善的樓盤入手，避開個(gè)別熱度極高的板塊。 3、非住宅市場(chǎng) 辦公用房方面，三季度成交面積和套數(shù)環(huán)比大幅下降，同比也僅為小幅增長(zhǎng)顯示市場(chǎng)成交略顯低迷。同時(shí)三季度均價(jià)環(huán)比大幅下降，整個(gè)三季度均價(jià)為“7”字頭，這表明市場(chǎng)成交多為低價(jià)位項(xiàng)目。三季度住宅市場(chǎng)火爆異常，同時(shí)價(jià)格大幅攀升，但住宅市場(chǎng)的火爆并未帶動(dòng)辦公用房市場(chǎng)的成交提升，供大于銷的態(tài)勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)接下來四季度辦公用房市場(chǎng)還將在價(jià)格低位盤整，并且成交未有明顯起色。 商業(yè)用房方面，三季度成交面積同環(huán)比均有所下滑，供銷比為1.6，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交。在成交下滑的同時(shí)，價(jià)格方面，三季度商業(yè)用房的價(jià)格則穩(wěn)中有升。基于大體量的商業(yè)庫(kù)存以及長(zhǎng)沙商業(yè)用房市場(chǎng)有限的消化能力，長(zhǎng)沙樓市的商業(yè)去庫(kù)存之路仍重道遠(yuǎn)，并且商業(yè)市場(chǎng)極度倚賴整體環(huán)境和后期運(yùn)營(yíng)能力，商業(yè)用房置業(yè)者需謹(jǐn)慎考察。 4、后市分析 2016年三季度是長(zhǎng)沙樓市屢創(chuàng)新紀(jì)錄的三個(gè)月，單周成交量套數(shù)過萬，單月成交面積超300萬方，這都是屬于長(zhǎng)沙樓市的新的記錄。目前長(zhǎng)沙樓市的去化周期來到了一個(gè)低點(diǎn)，開發(fā)商將會(huì)有意放緩去化節(jié)奏，拉高價(jià)格，而隨著土地記錄的刷新，新一輪價(jià)格上行通道又將打開。預(yù)計(jì)四季度末長(zhǎng)沙主城區(qū)（內(nèi)五區(qū)）房?jī)r(jià)有可能登上9000大關(guān)。 |