| TOPIC5 2016長沙二手房市場 |
Part 1 近六年來長沙市內六區二手房成交情況
從近六年長沙市內六區二手房成交數據來看，長沙市內六區二手房成交呈現波浪式上升趨勢，這與長沙市房地產市場總體表現趨于一致。從成交量來看，2014年長沙市內六區二手房處于一個相對低谷，2015年開始反彈，成交量上揚；2016年達到一個歷史高點，特別是2016年隨著國家去庫存政策的推行，諸多利好政策疊加使得二手房市場成交明顯放量，其中二手住宅成交量幾乎與2014年和2015年成交量之和相當。
Part 2 近六年來長沙市房產一、二級市場交易量對比
近六年來，長沙市內六區房產一、二級市場交易量比值逐步縮小，從2011年的4.96到2016年的3.01，特別是內六區一、二手房市場交易量差距更小，從2011年的4.86到2016年的2.86，這表明長沙市特別是內六區二手房市場正逐步變得成熟。
Part 3 2016年長沙內六區二手房市場
2016年全年長沙市內六區二手房成交面積663.78萬平方米，同比增長61.2%。其中住宅成交面積約607.32萬平方米，同比增長63.6%。同新房市場一樣，2016年長沙市內六區二手房成交同樣創下歷史新高；全年12個月，除年初兩月和受不動產登記行政職能調整因素影響的9月二手房成交相對低迷外，其余十個月二手房成交量都處于高位，月成交量均大45萬平方米；特別是11月因長沙市和湘江新區相繼出臺房地產調控政策，使得新房成交受挫，內六區二手房成交創下歷史新高達到78.65萬平方米，隨著新房調控進一步收緊和2017年調控政策的不確定性，12月內六區二手房成交量突破90萬平方米、其中住宅成交量突破70萬平方米的歷史單月天量。
Part 4 面積段結構
從成交戶型結構來看，長沙市整體需求主要以改善性需求為主，一手房和二手房90-144平米戶型占比均超過一半以上。具體來看，90平米以下戶型結構二手房占比達39%，高于新房同面積段9個百分點，90-144平方米戶型段二手房占為51%，低于新房9.33個百分點。通過二手房成交戶型主力和新房成交戶型主力的變化可以大膽的推測，置換人群大量增加，推動了改善型需求在長沙的釋放。
Part 5 長沙市二手房市場發展趨勢
1、成交量繼續處于高位，預計三年內將再創新高。
2016年長沙市二手住宅成交量創下歷史新高，而由于今年一手房成交量較大，特別是一些投資者利用杠扛進入房地產市場，由于二手房受稅收政策特別是增值稅年限影響較大，在政策不明朗且房地產投資者急于套現的心理影響下，預計今年所購房屋將在3年內大量拋售；同時長沙市隨著長沙市二手房市場越來越成熟，預計三年內長沙二手房成交將會再創歷史新高。
2、主城核心區價格補漲空間較大。
根據長沙市房地產預警預報系統各板塊住宅成交價格指數顯示，全市住宅城房指數增長最塊的板塊為河西板塊，漲幅為8.73%，而增長最慢的板塊為中心板塊，漲幅為2.01%。從全市城市配套情況來看，中心板塊相關城市配套如教育、醫療、商業、交通等配套最為齊全，且人流量和人口居住密度最大；但由于2016年長沙市房地產市場為新房帶動二手房，而中心城區新房推盤量不大，因此對二手房市場拉動作用不明顯，所以從長期來看，主城核心區價格補漲空間大。
3、熱點區域出現新房和二手房價格剪刀差，市場潛力較大
2016年長沙市房地產市場發展呈現明顯的區域差異性，部分熱點區域如梅溪湖板塊、濱江板塊等持續發力，出現了量價齊漲現像，同時也帶動了這些區域二手房的發展。但相比于新房市場，二手房具有交易過程復雜且時間長、成交價格不透明、價格受買賣雙方信息不對稱影響等缺點，使得熱點區域部分二手房表現為急于變現，以明顯低于新房的價格出售，導致這些區域出現價格剪刀差。一般來說，新房價格漲幅越大，這種價格剪刀差越明顯，因此購買熱點區域二手房也是一種較好選擇。
4、受房地產市場調控影響，二手房將走出獨立行情
從歷次長沙市房地產市場調控政策來看，二手房市場均不在調控政策范圍內。從2016年11月長沙市和湘江新區發布的調控政策來看，調控對象均為一手房市場，且重點對新房供應量進行精準調控，使得購房者只能進入二手房市場。從成交結果來看，11月二手房成交量創下月成交量新高；而新房成交量環比下滑，在房過產市場調控大背景下，二手房市場已走出獨立行情，若長沙市繼續對一手房房源供應進行限制，且未對稅收政策特別是增值稅征收年限收緊，這種獨立行情將會持續下去。 |