| TOPIC 1 限購政策分析 |
以“房子是用來住的，不是用來炒的”為開端，2017年的中國樓市又掀起了新一輪的調控潮。截至2017年3月29日，全國已累積有40多個城市出臺了調控政策。 前有“通知”后有“細則”，你還能在長沙愉快的買房嗎？ 本輪限購限貸政策距離上一波已過去六個月左右了，新一輪調整旨在加強房地產市場限購力度。不少購房者表示：“一夜之間，首付提高了，貸款難以貸到了”。 受此影響，以3月18日為開端，長沙在接連的幾天中，陸續發布了“318限購令”、“公積金調整通知”、“商品房申報價通知”等一系列調控政策。一時間，長沙進入了“限購限貸限價”的三限時期，這意味著長沙的樓市從以前的單邊調控升級為“需求”、“供應”兩頭限制的嚴厲階段。 因此，長沙樓市的房價將會長時間的處于一個平穩的狀態。但是作為一個經濟發展正處于上升期的二線城市，長沙GDP的重要來源之一就是房地產。因此，長沙的樓市調控政策預計在年末前后將有所松動。 接下來長沙乃至全國的樓市調控政策是否將繼續加碼，這還需看第一季度調控政策的效果。接下來，0731房產網為您盤點一下2017年第一季度全國及長沙的樓市相關政策。 全國政策 建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制 ◎ 事件： 習近平在主持召開的中央財經領導小組第十五次會議上強調，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，要充分考慮到房地產市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。 ◎ 簡評： 所謂的“房子是用來住的、不是用來炒的”，綜合來說就是住房在商品屬性和經濟功能的基礎上，還具有民生屬性和社會功能。過分投資住房會演變成少數人牟利的工具，這不僅造成正常的住房供需關系被扭曲，更令房地產業偏離了解決人們居住難題和改善民生這一根本方向。 下調金融機構人民幣存款準備金率 ◎ 事件： 中國人民銀行官網宣布，自3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。央行表示“此舉旨在保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境”。 ◎ 簡評： 美聯儲加息后，中國隨行就市上調利率，其目的之一就在于穩匯率。在防風險的目的下，房地產將趨于降溫。貨幣收緊的最大風險在于房地產市場，隨著房貸利率的回升，房貸增速將從歷史高位大幅下滑，并導致地產銷量和房價下跌。 全國40多個城市發布“限購令” ◎ 事件： 據媒體報道，截止到3月底，以北京、上海、廣州、天津為典型，全國已有40多個城市開始貫徹中央精神開始了對樓市的調控。其中3月以來，有30余城(縣市)出臺政策，包括15個地級以上城市和2個縣市樓市調控升級。 ◎ 簡評： 值得注意的是，本輪樓市調控政策呈現新的變化，表現為城市和周邊城市政策同步調控，城市群“調控場”形成。而且，今年3月以來的新一輪密集調控更加重視利用金融方式，推動城市協同，穩定市場預期。 長沙政策 《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》 ◎ 事件： 為貫徹落實國家關于房地產市場因城施策、分類指導的總體要求，促進長沙市房地產市場平穩健康發展，長沙市人民政府辦公廳出臺了長沙版的“限購令”。包括實行區域性住房限購、實施差別化住房信貸政策、加強房地產市場監管、加大普通商品住房有效供應等。 ◎ 簡評： 地州市向來是長沙樓市置業主力軍，據以往的統計顯示，長沙新建住宅購買人群約三城為本地人、六成來自省內各市州，另約一成來自外省。此次重啟限購，很明顯限制了這6成客源的改善置業需求，調控政策不可謂不嚴。 《長沙市住房公積金管理委員會關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》 ◎ 事件： 為了貫徹落實長政辦函〔2017〕38號文件精神，為充分發揮住房公積金制度保障作用，進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，長沙市住房公積金管理委員會調整了住房公積金個人住房貸款政策。 ◎ 簡評： 相比之前的政策，本次長沙公積金調整的范圍擴大至望城區、長沙縣（經開區、星沙），這說明部分購房需求開始流入，導致控制房價上漲壓力增大。 《關于進一步規范我市商品房銷售價格行為的通知》 ◎ 事件： 為貫徹落實長政辦函〔2017〕38號精神，規范我市商品房銷售價格行為，維護消費者和經營者的合法權益，促進房地產市場持續健康發展，市發改委和市住建委聯合發布了規范長沙市商品房銷售價格行為的通知。 ◎ 簡評： 在限制購房者的“318”政策出爐后，以限制開發商為目標的本通知也正式出臺了，這意味著長沙樓市的調控方針從以前的單一調控需求端，變成了同時調控“供應”“需求”兩端的嚴厲階段，這在長沙樓市的調控歷史上尚屬首次。 《2017年長沙市城區小升初配套入學實施細則》 ◎ 事件： 3月22日，長沙市教育局發布《2017年長沙市城區小學升初中配套入學實施細則》，首次提出了小升初“配套生”。配套小區二手房業主（含繼承、贈與的業主）子女，自前業主享受入學指標之日起滿6年后方能再次享受該套房的入學指標。 持配套小區共有不動產權證（或房屋產權證、房屋預告登記證）的業主，共有人之間系祖孫、父子（女）、母子（女）關系才能享受該套房入學指標。 ◎ 簡評： 《細則》的發布進一步明確了樓盤業主與對應配套學校的審核標準。更是針對性的對“學位房”“學區房”此類虛假宣傳進行打擊。 |