| TOPIC 2 限購效果預測 |
距離3.18新政剛好一個月了。 過去的一個月，是在等待與焦慮中的一個月，是資本與政策博弈的一個月，也是考驗政商關系的一個月。如何評價本次新政的效果？還原近期的市場數據，是回答這個問題最有力的答案。 持續走低的供應量 供應是一個硬指標。這也是導致為什么明明進行了限購，過濾掉了一批投資客以及外籍置業者的情況下，長沙樓市的每一次開盤仍然人滿為患，置業者凌晨5、6點被通知來參加開盤搖號常常還是一房難求。在供應量絕對值下降的情況下，供不應求必定導致恐慌。一到三月，內五區的新房供應總量為119.64萬平米，與過去5年同期平均值相比，處于明顯低位。 還有一個相關問題，目前長沙內五區庫存消化周期僅為2.7個月，歷史新低。一度如堰塞湖的高庫存兩年不到的時間行將消化殆盡，進一步蔓延了樓市的搶購恐慌，越限越買的怪圈又開始重現。 長沙真的無房可賣了嗎？ 供應少，庫存低，長沙無房可賣了么？再看一組數據，根據長沙預警預報系統統計的2016年的新開工面積，雖然低于過去五年的平均值，但明顯高于2015年新開工面積。而根據長沙新開工與上市體量的平均時間6-8個月來計算，2016年底到2017年上半年，正是這批商品房上市之時。而對比近6個月的供應體量發現，遠遠沒有達到正常新開工面積下的上市量。 這么多按常理可以進行銷售的商品房，去哪了？ 答案就是限價政策的貫徹。其實置業者去各個樓盤逛一逛了解一下不難發現，目前沒有推新的樓盤不是真的沒貨，銷售顧問會告知目前拿不到預售證所以新房不能銷售。拿不到預售證，是因為政策對預售價格進行管制，如果認為價格高了，自然不會批準預售，而目前市場已經水漲船高，開發商逐利天性自然不愿放棄到手的利潤，于是一場拉鋸戰開始。這才導致了明明有新房卻無房可售的現象。 內五區成交量價基本穩定 2017年一至三月，內五區的成交量基本穩定，相較去年同期自然大幅縮水，這是限價政策使然。縱然3.18出臺了更為嚴厲的限購、限貸政策，加上戶口限制轉入，長沙史無前例的出現了針對樓市四限齊發的控制。但是新房成交市場反響不大，只要有新房入市仍然能引起哄搶。這是因為自去年11月開始的控制措施已經牢牢把住了供給的總量，圈定了今年基本的成交格局。因此，從今年新政出臺后每周的成交量來看，依然保持在新政前的水平，沒有太大波動。 價格方面。由于某些原因，目前的長沙新房價格是謎一樣的存在。不過可以肯定的是，前三季度價格有小幅上行，但仍在可控范圍之內。這是強勢價格壓制下難得的一些溢出效應造成的。這也從另一層面揭示了目前的購買需求之旺盛，供需失衡下價格管控壓力之大。 置業趨勢分析 結合上述數據的分析，二季度，新房供不應求，價格管控壓力繼續增大。并且如果不是目前的價格控制，上升的勢頭還會更猛烈。這將會持續到三季度，根據對新開工房源的分析，三季度是今年入市的高點，并且也是政商博弈的轉捩點。屆時一批較低成本入市的樓盤可能打破目前的僵局，置業者的可選擇面也會更寬廣些。 同時也要注意到，因為新房的種種限制，大量的購買力流入二手房市場。從近幾個月新房二手房成交量對比看得很清楚，目前的比例已經接近1:1。二手房業主的心理預期提升快，且二手房沒有任何限制措施，導致二手房價格正在快速補漲，完成去年新房的同樣的軌跡。因此，二手房市場的變更快，也更考驗置業者的議價能力。目前部分片區雖還有較為優質的房源放出，但一般一經放出立刻被購買或者掌握在中介手中待價而沽，想要買到好房源并不容易。 給置業者的建議 種種情況表明，目前的市場是混沌的，并還將持續一段時間。市場的信息嚴重不對稱，這對于置業者來說不是好消息。應該放棄過往等等看的心理，不論投資還是自住，應該主動出擊，多去接觸和探訪新房二手房，投入時間精力做好信息儲備，才有可能在接下來的一段時間里成功置業。在置業過程中，有幾條事項是要時刻注意的： 首先，選擇合適有發展潛力的片區，是最重要的前提條件。近年來隨著城市城鎮規劃的整體實施，城市發展的格局和方向越來越清晰。一主兩副七組團是主線。目前兩副之一，湘江新區在政策的傾斜之下，以幾個主要板塊為依托下迅速崛起，房地產市場也得到了迅猛成長。城市的東中心，即將成為長沙第七區的星沙片區，包括高鐵新城等，發展勢頭也不容小覷。在目前房地產價格相對還可接受的情況下，置業東城是不錯的選擇。 其次，要以自住的眼光來選房，不論置業的目的是否自住。因為即便是投資，以自住的需求買方也能獲得最大的潛在接手人群，同時自住區域高的樓盤相對配套更加完善，學區劃片權重更大。這樣的投資才能保證穩妥和最大化的資金收益。 第三，性價比高的房源仍然存在，不論新房還是二手。對于新房而言，由于價格的管控，不得高價出售，導致資金緊張的樓盤必然在斷裂的前夕根據指導價出售房源，正是所謂的“扛不住”。同時還包括一些尾房或者清盤的項目，仍具備較高性價比。二手房同樣如此。因此就需要利用工具，朋友圈，各類渠道搜集信息，做好充分的信息儲備，抓住稍縱即逝的機會。 第四，購買二手房一定要注意規避違約風險和法務風險，如一房多賣或抵押房出售等等。這在今年二手房持續火爆的情況下已經大量出現，而這類糾紛維權成本極高，需要謹慎。相反，如果有渠道或者信息可以明確的情況下，抵押拍賣的資產也是一個選擇渠道。 總之，以專業判斷為基礎，靈通的信息為依托，果敢決策為手段，才能在相對混亂的市場覓得優良的不動產。 |