| 3.18長沙樓市百盤調研之分析 |
318長沙樓市百盤調研之分析
◆ 文 / 0731房產網、0731地產研究院
01 背景前言
1、目的與意義
長沙樓市去年經歷了量價的快速上升，為了穩定市場，從去年10月至今年5月20日，主管部門相繼出臺了長七條、長七條補充政策、3.18新政及520補充政策等多項房地產調控措施和細則。這些政策細則的出臺也對市場的發展起到了重要影響。這其中，尤其以長七條的限簽、限價干預措施和3.18的限購、限貸調控措施的影響最大。
長七條后長沙樓市的反應是迅速的、劇烈的，市場網簽量出現斷崖式下跌，大量投資投機資本被清洗出局，同時房價在指導價格的干預下暫時遏制住了繼續上升的勢頭。長沙樓市猶如一匹已經起速的烈馬被韁繩猛的拉住，進入一個看似穩定的階段。然而這只是表面現象，已經被拉動的價格預期和地方資本虎視眈眈，雖然網簽被限制，價格被控制，但是只要有新房入市即造成哄搶，樓市庫存低至歷史最低，市場供不應求嚴重。
為了從根本上遏制除自住外的購房需求入場，更為根本的限購限貸政策入場，也就是我們熟知的3.18新政。新政旨在進一步削減投資投機需求，保證“房子是用來住的，不是用來炒的”這一中央既定精神的落地。減少需求，規范交易，加強審核，控制信貸是這一政策的核心手法，包括后續的520補充政策也是這一思想的延伸，防范各種漏洞。可以說，這是最嚴厲的調控時期，主管部門希望看到立竿見影的效果。
截至目前。新政實施兩個月，效果究竟如何，市場反映到底如何，我們僅僅得到了一個表面上的，感性的認識，而缺乏從微觀層面，從實證層面對整個效果進行評估。基于此，我們進行了一次長沙房地產市場上少有的百盤調研，旨在通過真實的市場反應和數據，對318新政效果進行專業的評估，對未來的影響進行預測。
2、調研范圍
抽取了長沙新建商品房主力成交區域——芙蓉區、雨花區、岳麓區、天心區、開福區、望城區和長沙縣作為本次調研的樣本區域，根據各個區域在售樓盤的體量大小共選取了140個樓盤進行調研走訪，深度訪談了樓盤營銷總監及以上管理人員，實際收回的有效樓盤樣本共116個。同時報告還參考了長沙地區2016-2017年至今新建商品房供應與成交數據，進行了有效分析。
3、調研方法
問卷法：根據研究目的設置的問卷進行實地調研和信息收集
訪談法：根據需求與對象單位的高管進行一對一對話，時常不低于1小時
調查法：根據需求調查長沙地區樓盤成交和供應數據，作為研究基礎數據。
02 新政后長沙市場反應
新政出臺是在3月，我們以3、4、5月的長沙樓市的相關網簽數據與新政出臺前三個月以及去年同期進行對比，分析新政出臺后長沙房地產市場的總體反應。
從新建商品房的對比來看，新政后的成交總量與新政前相比沒有太多變化，微增3%，而相對去年同期有大幅度下滑，下降比例為30.55%。因為2月春節的原因，3月份之前的時段是樓市成交的淡季，而本應進入旺季的近三個月，平均成交量環比變化不大，說明318后成交量總體而言是比較低迷的，這從同比去年下降近三分之一也能看出來。
價格方面，近三月的均價環比上升4.53%，同比上升了18.49%，說明價格仍在上升，不過上升的幅度并不如去年明顯。
從住宅產品來看，環比成交量的變化較小，基本持平而同比成交量變化較大。說明目前的房價在行政指導的前提下沒有太多的溢價空間，與去年的快速上升不可同日而語。也說明新政對于價格的進一步管控是基本到位的。
從商業產品來看，新政前后成交量環比變化較大，部分新政后限制購買的需求可能向商業地產轉移，導致了商業成交的上升。同比去年同期商業的成交變化更加明顯，這既是過去一年來商業市場的快速回升，結合環比變化來說，又是新政對商業的正向促進。從價格來看，商業地產的價格同、環比均比較平穩。
03 微觀分析
1、到訪量變化分析
3.18新政的出臺，導致部分人群失去購房的資格，客群基數下降，這很明顯的作用在各樓盤客戶到訪量的變化上。根據本次調研的 樓盤統計，新政出臺后，客戶到訪量下降的接近一半，占比達48.98%，基本無變化的占比20.41%，到訪量上升的占比30.61%。
2、成交量、價格的對比分析
2.1 住宅
2.1.1 成交量對比
住宅成交量方面，3.18調研項目，2017年3-5月成交量環比上升的占比55.74%，并且波動幅度大多在1-3成以內；而同比去年同期，超過九成的項目成交量下降，降幅超過三成的更是占比達35.76%。
新政出臺后成交量環比回升，說明剛需和本土人士購買能力足夠強大，市面上只要有新房還是能取得不錯的去化成績，雖然同比去年的爆發性增長回落明顯，但住宅產品依舊是比較稀缺。
2.1.2 價格對比
至于住宅的成交價格，2017年3-5月環比上漲的占比83.87%，價格波動幅度大多在10%以內；而同比去年，價格上漲的項目超過九成，價格漲幅超過10%的占比接近一半。說明雖然新政擠壓了部分需求，但目前的市場仍然是賣方市場。在行政指導價的干預下，住宅的真實溢價幅度更大。
2.2 商業用房
2.2.1 成交量對比
商業地產成交方面，2017年3-5月整體上環比有所下降，超過六成的項目成交量有所下降，環比成交量上漲的項目僅占38.54%；而同比去年同期，成交量則略有漲幅，相對去年同期，成交量上漲的項目占比52.45%；商業地產成交同環比波動都集中在10%以內。
2.2.2 價格對比
商業地產，2017年3-5月的成交價格無論是環比還是同比，波動幅度均不大，超過一半的項目，其價格波動范圍在5%以內；同環比價格上漲與下跌的項目占比都是基本各占一半，3.18之后，商業用房價格基本穩定。
2.3 辦公（含公寓）
2.3.1 成交量對比
寫字樓、公寓項目，2017年3-5月大部分項目成交環比下降，成交下降的項目占比57.39%，而同比則成交量高于去年同期水平，同比成交上升的項目有56.70%，同商業用房一樣，寫字樓項目的成交波動幅度均不大，3.18新政對成交量并未帶來立竿見影的效果。
2.3.2 價格對比
價格方面，寫字樓，公寓2017年3-5月份成交價格同比有所上升，超過六成的項目同比價格有所上升，占比達60.01%；而環比則價格，54.94%的項目價格環比下跌。
3、在售產品結構對比
3.18調研的116家樓盤中，住宅待售量總計218.92萬㎡，公寓72.97萬㎡，寫字樓55.37萬㎡，銷售商鋪194.47萬㎡，自持商鋪59.9萬㎡，其它類型16.67萬㎡。從待售量結構來看，住宅待售所占比例為35.33%，占比最大，但相對優勢不明顯。說明在目前長沙樓市限簽、限價的大環境下，新建商品房住宅產品的曾經的獨大形勢發生了根本扭轉。而以商鋪、公寓、寫字樓為代表的商業地產開始成為市面上可售體量最大的產品，比例達63.35%。
4、置業人群組成
3.18政策出臺后，客群組成結構變化明顯，目前長沙樓市的外省市購房者占比不足一成，僅7.69%，而這一數據在新政出臺前為17.05%，這說明新政對外市戶籍的限制達到了效果。在520新政出臺后，本市戶籍的投資購房者也被逐出市場，目前長沙樓市可以說是剛需為王的情況。
04 新政影響
（一）近期影響
1. 新房價格
在目前長沙樓市的嚴控量價的大環境下，價格的小幅波動是大趨勢。從我們的價格調查和訪談的結果也可以看出，絕大多數開發商對項目3.18之后未來的價格調整預期，是維穩或小幅上升，如去年那般房價大幅度躍進的情況不會出現。同時，行政指導價的干預也讓大部分項目失去漲價的空間，整體來看長沙樓市房價還是穩字當頭。但由于高價地塊多出現在岳麓和雨花區，這兩區的溢價沖動相對較為強烈，今后一段時間將是長沙樓市房價的領跑者。
2.供銷結構
3.18新政限購限貸政策的出臺，擠出了一部分購房者；同時新政作用下開發商推貨節奏的變化，新房入市量下降；雙重作用下各樓盤的客戶到訪量基本呈下降趨勢。3.18調研結果顯示，新政出臺后，絕大多數的樓盤客戶到訪量呈下行趨勢，到訪量基本降幅在10%-15%之間。這也說明新政對客戶的購房熱度產生了影響，由于長沙樓市在售主力一直是新房住宅，所以針對住宅交易的一系列措施對樓盤的住宅到訪客戶產生了較大影響。預計在政策從緊的預期下，樓盤的總體到訪不會有起色，個別有住宅新品推出的樓盤人氣可能相對火爆。而從成交量來看，新政對長沙樓市房屋交易的影響更多的是通過對供應端的控制，供不應求仍是目前長沙樓市的基本情況，新房入市量有限的情況下，市場成交不會出現太大的波動。
3.產品特點
在新政的影響下，項目主推產品形態也在悄然發生著變化。開發商推貨節奏的變化，結果是住宅新房入市量下降明顯，未來住宅市場的部分資金會部分流向商業、寫字樓市場；未來住宅的新房入市量會有所改善，但程度有限，在可以預期的一段時間內，這種趨勢不會改變，商業地產特別是公寓市場將有所升溫，雖近期市場成交有所波動，但從長期來看，商業地產成交向好是大趨勢，部分地段較好的商鋪也將獲得投資人群較大關注度。新政限制下商業地產迎來了一個較好的時機，但住宅產品仍然是最稀缺的產品。
4.置業人群
客戶到訪量雖下滑明顯，但在目前的長沙樓市，制約成交量的最大因素是新房入市量；客戶到訪量的下降并不會對成交量產生比較大的影響，通過分析3.18調研統計數據顯示，絕大多數樓盤客戶到訪量降幅在10%左右，但其成交量反倒增加，這表明客戶購房的決斷力提升，成交率上升，看中即入手成為多數人的選擇。未來長沙樓市供應狀況將逐步改善，市場成交呈穩中上行態勢。
（二）中長期影響
1.推新體量
對于目前的樓市調控政策，開發商基本上處于共識，那就是短期內不會放開，甚至有加碼的可能。對于未來的長沙樓市，不看好的開發商占據上風，接近一半，占比49.02%，高于持樂觀態度的29.41%；認為目前調控下的長沙樓市是不理性的，市場熱度的下降和價格的下跌更多是行政干預下的一種假象；并且太過嚴厲的行政干預將對樓市產生嚴重的影響，打擊市場信心，期望于限制政策能夠放開，將樓市交由市場來調節。
基于“新開工6-7個月轉化為預售量”的實際經驗，2017年長沙市六區的商品住宅新增供應量預計在1100-1300萬平米之間。截止到5月為止，已有約420萬平米入市。這意味著按照正常的節奏，在下半年大約將有800萬平米的商品住宅投入市場。
但“318”和“520”新政極大的打壓了需求，打亂了正常市場投放節奏，使得長沙后市充滿了變數。
而從調研的反饋來看，即便面對著這樣一個前景不明朗的市場，大部分項目的推售節奏仍將按照原定計劃進行。這其中除了因為“越限越買”的市場環境有利快銷外，更多的則是來自自身的資金壓力。
在接受調研的116個樓盤里，有21%的項目表示將會在1個月內推新，29%的項目表示將會在“3個月內推新”。這意味著在今年的6-10月之間，新住宅房源將持續入市，這是剛需購房者的選房好時機。
2.二手房市場
在“318”之后“520”之前的這段時間里，長沙部分地方出現了二手房價格高過一手房的現象，這顯然是不符合市場規律的。就長沙房地產目前的發展程度而言，二手房市場仍處于滿足置業者“居住需求”的階段。
“520”新政中把二手房也納入限購套數，并且限制了一手房上市的年限，正是為了擠掉水分，保障二手房市場“居住屬性”正常運作。長遠來看，這對于二手房市場的健康發展是有利的。
但是在短期里，長沙二手房市場將受到極大的沖擊。因為“520”新政的緣故，二手房源大幅縮減，這讓購房者的選擇減少。加上二手房也算入限購套數，從而將導致因政策而從一手房市場分流過來的客戶群，再次回流回去。
而這種情況的最直觀表現就是長沙大量二手房中介歇業。
3.土地市場
經過幾年的建設，以地鐵、輕軌為代表的一大批城建項目陸續完工，長沙開始步入“時間換空間”的新階段。城市的紅利得以釋放，土地價值也同步提升。因此在今年2月的兩場土拍中，“高溢價”“高成交價”“上百輪競價”成為了常態。面對開發商拿地的熱情，無論是為了鞏固長沙“去庫存”成果，還是為了配合“318”限購令的執行，伴隨城市發展必然是“量少”“價高”的新供地方式。
雖然長沙市內的商、住類土地曾因新政停止供應了2個月，但開發商對土地的熱情并未減退，甚至是更加高漲。在調研過程中，60%以上的項目均表示有拿地計劃。特別是對6月開拍的濱江土地，都十分看好。事實也證明，這兩塊地溢價率都超過100%，對于優質地塊的爭奪將貫穿全年，樓面價的不斷上升，預示著長期看，長沙樓市的商品房價格必然有更高的成長空間。
05 結論與建議
（一）對開發商
1. 合理安排推貨節奏，做好長期規劃
新政出臺以來，開發商推盤意愿不強是真實存在的，不少開發商仍在選擇觀望，并且對政策放松仍存有念想。目前的長沙樓市，供需有點失衡，開發商應合理的安排推貨節奏，維系市場上的供需平衡，避免更嚴厲的調控政策的出臺，同時開發商也應根據自身的條件，做好長期規劃。
2. 加大對商辦物業的宣傳，抓住窗口期去化
目前的住宅市場上處于一個供不應求的態勢，并且這是建立在很多開發商對住宅產品宣傳的需求降到冰點，甚至是不做宣傳的基礎上。在這種情況下，基于長沙樓市商辦用房的高庫存，開發商應加大對商辦物業的宣傳，引導部分購房者轉向商辦市場，抓住這個窗口期積極去化。
（二）對置業者
目前長沙樓市房價較為平穩，是入手的好時機；對于房價還會有大的回落，這個結論完全可以放棄，因為基本每一次調整之后都會出現更高的回調幅度。該出手就出手，買房的時候根據自己的條件，看中合適的就可以選擇入手。選擇時考慮地段比較好的、交通比較快捷的、性價比較高的物業，這種物業保值能力強，并且出手比較方便。另一個因為通貨膨脹，貸款買房盡量能夠選擇年限長一點，現在的錢在不斷的貶值、甚至是高速在貶值，因此貸款年限長一點比較好。 |