| TOPIC4 2017長沙新建商品房市場 |
TOPIC4 2017長沙新建商品房市場 2016年長沙樓市成交火爆，成交量突破天際，均價大幅上漲；在這種情況下，樓市調控政策適時出臺，并一波接著一波。在庫存大幅縮減的情況下，2017年全年的供應量未見大幅提升，因此供不應求現象突出，各種日光盤層出不窮，買房靠搶。 （注：全市數據的統計口徑為內六區+三縣市） Part 1 長沙新建商品房市場總體分析 全市商品房供銷情況 2017年長沙市新建商品房成交下滑明顯，成交量同比下滑27.61%，均價上漲明顯，同比增長14.21%（見圖4-1）。 2017年全市供應商品房2167萬方，供應量與去年基本持平，同比增長0.19%。在庫存大幅縮減的情況下，2017 年供應量基本無變化，這是導致成交量大幅下滑的一大主因。 2017年全市商品房銷售金額為1646億元，同比2016年下降15.74%；雖然均價上漲明顯，但成交量下滑幅度太大，2017年全市商品房成交金額較2016年還是有一定的下降。 內六區+長沙縣商品房供銷情況 2017年內六區+長沙縣商品房供應1775萬平，為近五年來最低，同比下降7.52%；成交1776萬平，同比下降34.36%；均價8291元/平，同比上漲20.45%。就相對全市而言，2017年內五區與長沙縣供應量下滑明顯，調控政策下，開發商推盤意愿較弱，尤其是長沙縣，大面積的捂盤。不過其中網簽受限，真實的供銷比應為0.9左右。 2017年內六區+長沙縣商品房銷售金額1472億元，同比下降23.41%（見圖4-2）。 Part 2 商品住宅市場 長沙市商品住宅供銷情況 2017年全市商品住宅供應1470萬方，同比下降10.46%；成交1624萬方，同比下降37.13%，成交均價6896元/平，同比上漲10.37%。 內六區+長沙縣商品住宅供銷情況 2017年長沙市內六區+長沙縣商品住宅供應1153萬方，同比下降19.41%；成交1276萬方，同比下降45.85%；成交均價7658元/平，同比上漲18.11%。市場供需失衡，加上未網簽的，市場真實供需情況失衡較為嚴重（見圖4-4，4-5）。 分月度情況來看，年初與年末供應起伏較大，成交則是除年末沖量外，波動幅度不大，12月的成交量與供應量均為全年最高。 長沙市內六區+長沙縣各區商品住宅市場概況 2017年，岳麓區供應居全市之首，供應296.22萬平；成交則是望城區第一，成交266.75萬平；均價則毫不意外是岳麓區最高，均價9680元/平。 從供求關系來看，除了望城區外，內六區+長沙縣其他各區供求關系都趨于緊張（岳麓區存在較多未網簽，真實情況供需失衡），尤其是長沙縣，供求比0.76（見圖4-6）。 長沙市內六區+長沙縣商品住宅成交結構 從2017年長沙市內六區+長沙縣商品住宅各面積段成交情況來看，仍然以90-120平為主，占比39.11%，但同時也要注意到，120平以上的占比45.78%，接近一半；這一方面是改善性需求的提升，另一方面調控政策下房票的原因，選擇一步到位的購房者的比例增加（見圖4-7）。 加上長沙縣和望城區，內六區+長沙縣的住宅成交單價段還是以8000元/平以下為主，占比超過六成，其次為8000-10000元/平，占比17.39%，這也是目前長沙市內五區住宅價格的大眾價位段（見圖4-8）。 從長沙市內六區+長沙縣的住宅價格成交總價來看，超過一半的住宅價格為50-100萬，占比達53.39%，其次為100-150萬總價段的，占比達17.81%，隨著價格的提升，50萬以下的占比僅為17.81%（見圖4-9）。 長沙市內六區+長沙縣商品住宅庫存情況 2017年底長沙市內六區+長沙縣商品住宅庫存345萬方，去化周期3個月，市場存量繼續下降（見圖4-10）。 |