| 長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 |
長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 前言 在產(chǎn)城融合成我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和新型城鎮(zhèn)化雙重新背景下發(fā)展新趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其與園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值同步發(fā)展協(xié)同性，愈發(fā)受到重視。十三五規(guī)劃的出臺(tái)與城市化的推進(jìn)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的推動(dòng)力。 隨著樓市調(diào)控的“常態(tài)化”，傳統(tǒng)住宅開發(fā)進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)期，房企的獲利空間正在被壓縮，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的機(jī)遇窗口。但不可否認(rèn)的是，房企要面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大。盡管目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遍地開花，但由于經(jīng)驗(yàn)尚淺，案例較少，且對(duì)開發(fā)企業(yè)要求頗高，成功運(yùn)營(yíng)起來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。 一、產(chǎn)業(yè)政策 在引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，政府的力量不可或缺。制定有針對(duì)性的產(chǎn)業(yè)政策，營(yíng)造良好的外部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)越來越受到政府部門的重視，近年來產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策密集出臺(tái)，從招商引資、產(chǎn)業(yè)扶持、人才支持等多個(gè)維度引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 省級(jí)產(chǎn)業(yè)政策 2015年9月《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的意見》 2016年7月《加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施方案(2016-2018年)》 2017年9月《關(guān)于積極推進(jìn)招商引資工作的通知》 2017年9月《關(guān)于加快推進(jìn)工業(yè)新興優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的意見》 2018年2月《湖南省開發(fā)區(qū)調(diào)區(qū)擴(kuò)區(qū)和退出管理辦法》 2018年3月《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的實(shí)施意見》 2018年9月《湖南省產(chǎn)業(yè)園區(qū)體制機(jī)制創(chuàng)新試點(diǎn)工作方案》 2018年11月《關(guān)于推進(jìn)工業(yè)用地彈性供應(yīng)有關(guān)問題的通知》 2019年4月《關(guān)于促進(jìn)中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》 招商引資政策 《關(guān)于加快現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)事項(xiàng)的通知》 2014年11月 《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》2016年8月 《關(guān)于振興長(zhǎng)沙工業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的若干意見》2017年6月 《關(guān)于強(qiáng)力推進(jìn)招商引資工作的若干意見》2017年12月 《長(zhǎng)沙市優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境三年行動(dòng)方案（2018—2020年）的通知》2018年 3月 產(chǎn)業(yè)扶持 《長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》2015年12月 《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展資本市場(chǎng)的若干意見》2017年6月 《長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于建設(shè)國(guó)家科技創(chuàng)新中心的意見》2017年7月 《關(guān)于提升企業(yè)科技創(chuàng)新能力的若干措施》2017年8月 《關(guān)于促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化的若干措施》2017年8月 《關(guān)于加強(qiáng)科技創(chuàng)新平臺(tái)建設(shè)的若干措施》2017年8月 《關(guān)于促進(jìn)科技與金融結(jié)合的若干措施》2017年8月 《關(guān)于加快推進(jìn)長(zhǎng)沙市工業(yè)新興及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的意見》2017年11月 《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展管理辦法》2017年12月 《關(guān)于實(shí)行工業(yè)用地彈性供應(yīng)的實(shí)施意見》2017年12月 《關(guān)于新形勢(shì)下進(jìn)一步加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的若干措施》2018年1月 《關(guān)于加快新一代人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)國(guó)家智能制造中心的若干政策》2018年4月 《關(guān)于加快區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》2018年11月 《關(guān)于支持南部片區(qū)加快建設(shè)發(fā)展的意見》2018年12月 《關(guān)于加快高技術(shù)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干措施》2019年1月 《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》2019年6月 人才支持政策 《長(zhǎng)沙市引進(jìn)緊缺急需和戰(zhàn)略型人才計(jì)劃》2014年2月 《長(zhǎng)沙市建設(shè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才高地的若干措施》2017年6月 《長(zhǎng)沙工匠鑄造工程實(shí)施細(xì)則》2017年10月 《長(zhǎng)沙市緊缺急需人才集聚工程實(shí)施細(xì)則（試行）的通知》2017年10月 過去的幾年，圍繞各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展，相關(guān)政策規(guī)定紛紛出爐，繼續(xù)為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的智能化轉(zhuǎn)型和新興產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。 二、產(chǎn)業(yè)格局 產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，能夠有效地創(chuàng)造聚集力，通過共享資源、克服外部負(fù)效應(yīng)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的形成。 長(zhǎng)沙市工業(yè)園區(qū)工業(yè)增加值增長(zhǎng)率與貢獻(xiàn)率趨勢(shì)圖 2018年，長(zhǎng)沙全市園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)率12.30%，戰(zhàn)全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的達(dá)59.20%，對(duì)規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)83.80%。 長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)園區(qū)布局示意圖 長(zhǎng)沙目前有13個(gè)省級(jí)以上規(guī)模工業(yè)園區(qū)，其中國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)五個(gè)，省級(jí)工業(yè)園區(qū)8個(gè)。 各園區(qū)都有各自的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位，避免各園區(qū)間的無序、雜亂競(jìng)爭(zhēng)。 五大國(guó)家級(jí)園區(qū) 長(zhǎng)沙高新區(qū):圍繞培育新興產(chǎn)業(yè)和做大做強(qiáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成了以先進(jìn)裝備智能制造、以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為主的新一代電子信息、節(jié)能環(huán)保與新能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，新材料、生物醫(yī)藥與健康和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，以及北斗應(yīng)用、裝配式建筑、航空航天、增材制造等新興產(chǎn)業(yè)“多點(diǎn)支撐”的產(chǎn)業(yè)格局。 長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑湖南，園區(qū)逐步形成了工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息（含集成電路）、軍民融合的“兩主一特一融合”產(chǎn)業(yè)格局。 寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)：形成了以食品飲料、先進(jìn)裝備制造、新材料為主導(dǎo)，以婦孕嬰童、保健品化妝品為特色，以現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)為補(bǔ)充的“321”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。 瀏陽經(jīng)開區(qū)：經(jīng)過20余年的發(fā)展，形成了以電子信息、生物醫(yī)藥為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以健康食品為特色產(chǎn)業(yè)的“兩主一特”產(chǎn)業(yè)格局，構(gòu)建了獨(dú)具特色的產(chǎn)業(yè)體系和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 望城經(jīng)開區(qū)：園區(qū)歷經(jīng)18年建設(shè)發(fā)展，已形成有色金屬新材料暨先進(jìn)制造、食品加工、電子信息、現(xiàn)代商貿(mào)物流四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 三、近年長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 1）土地市場(chǎng) 1、供求情況 近三年長(zhǎng)沙市工業(yè)用地供需情況 從近三年長(zhǎng)沙工業(yè)用地供求情況來看，都保持較高水平，平均每年推出工業(yè)用地建筑面積1430萬平，成交率較高，很少出現(xiàn)流拍的情況。 從土地市場(chǎng)可以看出，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還是較為活躍。 2、成交價(jià)格 近三年長(zhǎng)沙市工業(yè)用地成交樓面價(jià)情況 從成交樓面價(jià)來看，近三年的價(jià)格都在300元/平左右。工業(yè)土地一般都是底價(jià)成交，近三年工業(yè)用地成交554宗，溢價(jià)土地宗數(shù)僅為32宗，占比僅為5.8%。 2）工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 1、供應(yīng)情況 近五年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況 從近五年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況來看，2014年為峰值，供應(yīng)量超過百萬平。近三年市場(chǎng)供應(yīng)量較為穩(wěn)定，都在90萬平左右。 2、成交情況 近五年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 從近五年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成交情況來看，整體呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，從2014年41.03萬平到2018年的110.26萬平，增長(zhǎng)近兩倍。年成交量突破百萬平后，增長(zhǎng)幅度有放緩趨勢(shì)。 從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)用地成交對(duì)比來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成交僅占比很小一部分，這主要在于較多企業(yè)拿地用僅用于自用而非對(duì)外出售。 3、各區(qū)情況 近五年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)縣供應(yīng)情況 從2014年-2018年長(zhǎng)沙市各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況來看，岳麓區(qū)一枝獨(dú)秀，達(dá)175.53萬平，其次為長(zhǎng)沙縣，99.58萬平。芙蓉、天心、望城、瀏陽、寧鄉(xiāng)供應(yīng)都處于較低水平。 近五年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)縣成交情況 從2014年-2018年長(zhǎng)沙市各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成交情況來看，基本集中在岳麓區(qū)和長(zhǎng)沙縣，成交量分別為135.70萬平、112.93萬平。 4、典型園區(qū) 長(zhǎng)沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 2014年-2018年，在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)——14個(gè)，代表項(xiàng)目金導(dǎo)園、芯城科技園、中電軟件園 金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2014年-2018年，在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目1個(gè)——8個(gè)，代表項(xiàng)目佳海工業(yè)園、山河醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)園。 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2014年-2018年，在售產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)——9個(gè)，代表項(xiàng)目長(zhǎng)沙科技新城、銘城綠谷以及星沙國(guó)際企業(yè)中心。 5、排行榜 項(xiàng)目名稱行政區(qū)成交面積（平）成交均價(jià)（元/平） 佳海工業(yè)園開福3128542918 金科億達(dá)科技城長(zhǎng)沙縣2573974500 麓谷鈺園岳麓2136314480 金導(dǎo)園岳麓2078923282 芯城科技園岳麓1967045056 銘城綠谷長(zhǎng)沙縣1848133703 中電軟件園岳麓1732095744 星沙國(guó)際企業(yè)中心岳麓1730813446 新長(zhǎng)海廣場(chǎng)長(zhǎng)沙縣1653066710 金瑞麓谷科技園岳麓1453784934 2014-2018年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交排行榜 項(xiàng)目名稱行政區(qū)供應(yīng)面積（平）供應(yīng)套數(shù)（套） 金科億達(dá)科技城長(zhǎng)沙縣3868451220 佳海工業(yè)園開福343741690 麓谷鈺園岳麓281594838 中電軟件園岳麓231213388 金導(dǎo)園岳麓201408297 芯城科技園岳麓183275452 銘城綠谷長(zhǎng)沙縣180978454 金瑞麓谷科技園岳麓167247269 中南總部基地雨花160421368 山河醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)園開福159181387 2014-2018年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)排行榜 從2014年到2018年各項(xiàng)目成交、供應(yīng)情況來看，長(zhǎng)沙縣、岳麓區(qū)表現(xiàn)突出，這其金科億達(dá)科技城供需均處在首位。 四、2019年上半年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 1）土地市場(chǎng) 2019年上半年長(zhǎng)沙工業(yè)用地成交情況 2019年上半年，工業(yè)土地市場(chǎng)迎來井噴，全市工業(yè)土地成交總計(jì)1077萬平，平均每月成交180萬平。 2）工業(yè)地產(chǎn) 1、工業(yè)地產(chǎn)供需 2019年上半年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)供需情況 從上半年全市每月工業(yè)地產(chǎn)供需情況來看，整體處于較低水平，6月成交量小爆發(fā)，成交量達(dá)15.95萬平，這主要是長(zhǎng)沙科技新城單盤成交12.5萬平拉高了整體的水平。 2、成交均價(jià) 2019年上半年長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià) 從成交均價(jià)來看，起伏波動(dòng)較大，5月均價(jià)5856元/平最高。 3、成交排行榜 項(xiàng)目名稱行政區(qū)成交面積（平）成交均價(jià)（元/平） 長(zhǎng)沙科技新城長(zhǎng)沙縣1273075149 天馬工業(yè)園望城599392600 芯城科技園岳麓269085546 中電軟件園岳麓126467296 嘉華智谷產(chǎn)業(yè)園雨花122737953 2019年上半年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交排行榜 從上半年各項(xiàng)目成交情況來看，長(zhǎng)沙科技新城成交量最高，達(dá)12.73萬平，成交均價(jià)則是雨花區(qū)的嘉華智谷產(chǎn)業(yè)園，均價(jià)達(dá)7953元/平。 五、項(xiàng)目展示——金榮同心國(guó)際工業(yè)園 1、項(xiàng)目介紹 1）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 金榮·同心國(guó)際工業(yè)園由湖南金榮企業(yè)集團(tuán)有限公司投資開發(fā)，總占地420畝，以工業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)為主導(dǎo)。目前南部片區(qū)已基本開發(fā)建成，北部正在建設(shè)中。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 開發(fā)商金榮·同心國(guó)際工業(yè)園由湖南金榮全資子公司湖南麓谷置業(yè)有限公司投資開發(fā)運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總占地420畝，建筑面積56萬平方米 物業(yè)類型全部為工業(yè)用地，獨(dú)棟辦公、標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化樓、生活配套 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于麓谷科技新城中心，長(zhǎng)沙高新區(qū)管委會(huì)的直管核心園區(qū) 項(xiàng)目交通項(xiàng)目位于楓林路與匯智路交匯處西北角，地鐵2號(hào)線延長(zhǎng)線直達(dá)工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目距離長(zhǎng)沙西站10分鐘車程。 周邊配套位于高新區(qū)核心發(fā)展區(qū)域，后期高新區(qū)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、低碳中心、金融中心都將落位于此；項(xiàng)目周邊配套有240畝商住用地 2）產(chǎn)品介紹 產(chǎn)品類型產(chǎn)品形態(tài)銷售價(jià)格在售情況產(chǎn)品特性 標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房500-1200平3800元/㎡一期、六期有銷售層高是一層4.8米，二~六層3.8 孵化樓宇暫未推售 企業(yè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)廠房500-1200平3800元/㎡二至五期均有銷售一層5.5米、二~四層3.7米五~六層3.5米 綜合配套不進(jìn)行推售，園區(qū)自持配套人才公寓+酒店+食堂+餐廳 金榮·同心國(guó)際工業(yè)園產(chǎn)品推出逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，已經(jīng)逐漸摸索出符合市場(chǎng)需求及企業(yè)生產(chǎn)需求的產(chǎn)品雛形。多種類的產(chǎn)品可滿足不同客戶的需求，同時(shí)進(jìn)行綜合配套建設(shè)，滿足園區(qū)生活需求。 3）園區(qū)政策 項(xiàng)目能享受園區(qū)國(guó)家高新區(qū)優(yōu)惠政策及國(guó)家孵化器優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的健康運(yùn)營(yíng)。 國(guó)家高新區(qū)優(yōu)惠政策： 包含加快科技創(chuàng)新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)倍增發(fā)展的若干政策、引進(jìn)高層次人才五年行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施辦法、落實(shí)省市政府加快移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的實(shí)施辦法、促進(jìn)服務(wù)外包、電子商務(wù)、動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展暫行辦法、加快發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)的扶持政策。 國(guó)家孵化器優(yōu)惠政策： （1）對(duì)新認(rèn)定的國(guó)家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)科技企業(yè)孵化器，分別給予200萬元、100萬元、50萬元的支持。 （2）每?jī)赡杲M織評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)已認(rèn)定的市級(jí)科技企業(yè)孵化器開展評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估結(jié)果為優(yōu)秀、良好、合格的市級(jí)科技企業(yè)孵化器，市科技局分別給予30萬元、20萬元、10萬元的資金獎(jiǎng)勵(lì)。 2、開發(fā)模式與招商 1）開發(fā)模式分析 項(xiàng)目為房企主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式，以園區(qū)物業(yè)產(chǎn)品銷售為主要盈利模式。 優(yōu)勢(shì)：成本低，收入高，回收資金相對(duì)較快；對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力要求低，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)獨(dú)立；產(chǎn)城融合，拉動(dòng)土地升值速度快； 劣勢(shì)：開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)企業(yè)無產(chǎn)業(yè)基因，其通過輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)回報(bào)后，對(duì)后期產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理投入較少，難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。 2）招商情況 項(xiàng)目前期未進(jìn)行產(chǎn)業(yè)方向定位，以銷售為導(dǎo)向，后期政策導(dǎo)引，初步形成以生物科技、電子信息、生物醫(yī)藥、新材料三大產(chǎn)業(yè)聚焦。 園區(qū)目前入駐中小企業(yè)500余家，其中上市公司兩家，是長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要集群之一，被長(zhǎng)沙市工商聯(lián)評(píng)為長(zhǎng)沙市小微兩創(chuàng)基地。 園區(qū)內(nèi)已初步形成形成電子信息、生物醫(yī)藥、新材料為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)聚焦，園區(qū)內(nèi)以兩家上市企業(yè)均為電子信息類企業(yè)，預(yù)計(jì)未來對(duì)電子信息產(chǎn)業(yè)聚焦將有進(jìn)一步促進(jìn)作用。 園區(qū)招商人員以從事某行業(yè)專業(yè)人員為主，對(duì)行業(yè)需求均有一定了解，在招商前置工作中占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。 3、銷售情況 1）推售節(jié)奏 工業(yè)園以其獨(dú)特的市場(chǎng)敏銳度，依據(jù)市場(chǎng)需求推出相應(yīng)產(chǎn)品；項(xiàng)目總計(jì)分六期推出。 2）近五年銷售情況 金榮·同心國(guó)際工業(yè)園于2014年開始出售，2014-2018年總計(jì)銷售22.6萬方，2015年及2016年銷售數(shù)據(jù)較少，2018年銷售數(shù)據(jù)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售TOP5； 2014-2018年園區(qū)銷售均價(jià)保持在3000左右均價(jià)，2018年均價(jià)有所上揚(yáng)，2017年銷售面積最多，但均價(jià)最低。 時(shí)間銷售面積（㎡）銷售金額 （萬元） 2014年4917516793 2015年252147699 2016年187965829 2017年5932617738 2018年5538120178 金榮·同心國(guó)際工業(yè)園2014-2018年銷售情況 3）2019上半年銷售情況 2019上半年，金榮·同心國(guó)際工業(yè)園總計(jì)銷售1.8萬方，月均銷售0.3萬方，4月份開始有成交下滑趨勢(shì)。 時(shí)間銷售面積（㎡）銷售金額（萬元） 2019年1月66892574 2019年2月568215 2019年3月55252039 2019年4月2127756 2019年5月23981042 2019年6月1094382 金榮·同心國(guó)際工業(yè)園2019上半年銷售情況 園區(qū)近一年產(chǎn)品銷售以2018年11月銷售量最高為13694㎡，2019年上半年4月份因產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)出現(xiàn)銷售數(shù)據(jù)滑落，6月僅成交1094㎡； 園區(qū)近一年成交均價(jià)保持在2800-4400元/㎡之間，均價(jià)最高為2019年5月，均價(jià)最低為2018年10月，成交均價(jià)僅為2879元/㎡。 項(xiàng)目作為2018年-2019年上半年長(zhǎng)沙市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售面積top5，項(xiàng)目可借鑒之處包含：運(yùn)用房企招商思維，以及行業(yè)內(nèi)專業(yè)人員對(duì)行業(yè)需求的精準(zhǔn)把握，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速去化；嚴(yán)格依據(jù)市場(chǎng)需求控制推售節(jié)奏以及產(chǎn)品規(guī)劃，靈活多變的產(chǎn)品組合模式，給予客戶更多選擇，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，更適應(yīng)企業(yè)的生產(chǎn)需求。但同時(shí)項(xiàng)目以銷售為主，目前已招商企業(yè)暫未形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，在運(yùn)營(yíng)層面上較難把控住園區(qū)的自然發(fā)展規(guī)律，因此園區(qū)需在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)方面做進(jìn)一步的優(yōu)化工作。 六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)展望 如今，隨著房地產(chǎn)巨頭的轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)及金融資本的介入，再加上原有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不斷異地?cái)U(kuò)張，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入前所未有的活躍期，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)都將其業(yè)務(wù)拓展到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。但目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、招商速度慢、入駐率不足日益成為各產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首要難題。 可以預(yù)見，在下一個(gè)時(shí)期，“去房地產(chǎn)中心化”將成為首要任務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要政府的大力推動(dòng)和政策支持，但走市場(chǎng)化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)終將成為市場(chǎng)的主流。 |