| 2019年度長沙樓市白皮書-宏觀分析 |
TOPIC1宏觀分析 PART 1 2019中國經濟運行基本情況分析 2019年我國宏觀經濟增速穩中趨緩，1-3季度GDP將近70萬億元，高于去年同期，同比增長6.2%，這是1991年以來的經濟增速新低。從增長速度來看，經濟下行壓力是當前至今后很長一段時間宏觀經濟發展不可回避的問題，而且主要受限條件是長期性、結構性、體制性等因素，可以說，當前實體經濟的發展面臨著重大困難，好在國內環境短期“穩”的因素在繼續增多，以改革促消費、穩投資等政策效應將逐步顯現。 數據來源：國家統計局。 圖：2008年至2019年3季度GDP總量及同比增速 在宏觀經濟增速放緩的同時，內部經濟結構也在悄然發生著變化，從2019年三大產業對GDP的貢獻率來看，第一產業仍相當穩定，第三產業貢獻率逐年攀升，預期該勢頭還將繼續延續，經濟結構持續優化的路徑逐步顯現，很顯然，穩經濟與推進高質量發展已成為我國經濟發展的兩大關鍵點。 數據來源：國家統計局。 圖：2008年至2019年第3季度三大產業對GDP的貢獻率 2019年通貨膨脹整體表現溫和，受非洲豬瘟疫情的影響，下半年豬肉價格上漲迅速，并帶動了CPI的加速上揚，但此現象并不具備長期性，由于整體物價上漲并未形成擴散效應，所以，剔除豬肉因素，核心CPI仍然低位運行，預計2020年將呈現先揚后抑的走勢。 2019年工業品出廠價格指數PPI連續多月負數，工業效益增長在持續放慢，或將出現產能過剩或需求不足等問題，PPI負增長對工業投資和工業增加值增長會形成較明顯反壓。 數據來源：國家統計局。 圖：2008年至2019年11月CPI、PPI走勢 2019年M0、M1、M2增速出現觸底反彈的跡象，反映了貨幣投放量的增加，2019年以來央行多次降準，增強了商業銀行資金運用能力，推動了反映現實和潛在購買力的M2的回升。M1的高低代表著居民和企業資金的松緊變化，M0代表流通中的現金，這些指標增速回彈說明了更多的錢在民間周轉，老百姓手頭比去年相對寬裕、富足。為了緩解小微企業融資難、融資貴的問題，幫助實體經濟走出發展困境，貨幣政策穩中適度放寬可能是未來一段時間的趨勢。 數據來源：國家統計局。 圖：2008年至2019年3季度M2、M1、M0供應量同比增長率 2009年至2019年11月全社會固定資產投資總額一直穩步增長，但增速卻穩步下降，2019年1-11月的累計增速創新歷史低位。 數據來源：國家統計局。 圖：2009年至2019年11月固定資產投資及同比增速 PART 2 2019中國樓市整體情況 1.2.1 中國樓市所處階段 盡管當前宏觀經濟的發展要求轉化動能，但短時間內難以實現，房地產仍是拉動經濟的主要動力之一。2010年至今，房地產住宅投資總量穩步增長，2015年增速降至谷底后又開始逐年增長，雖然當前樓市調控政策仍然相當嚴格，但市場需求仍不少，房地產住宅投資仍維持著相對穩定的節奏。 數據來源：國家統計局。 圖：2010年至2019年11月房地產住宅投資及同比增速 2019年1-11月，我國房地產投資仍然以普通住宅投資為主，而且相較去年比例明顯增長，別墅、高檔公寓投資占比最低且還在繼續下降，這說明目前剛需住房仍然是置業主流。 數據來源：國家統計局。 圖：2019年1-11月房地產投資按物業類型分類占比 2019年1-11月，我國房地產投資仍以90-144㎡的剛需或首改戶型為主，而且占比繼續增長，這是由市場需求所決定的；其次為90㎡及以下的住房投資，較去年比例有所下降；144㎡以上的住房投資最少。 數據來源：國家統計局。 圖：2019年1-11月房地產投資按面積分類占比 2015年是開發商土地購置需求的分水嶺，此前購置面積多，樓面價相對便宜，此后購置面積相對較低，樓面價較高。從2019年1-11的情況來看，無論是購置面積還是成交價款都同比明顯下降，整體土地市場的一絲涼意顯現。 數據來源：國家統計局。 圖：2010年至2019年11月房地產業土地購置面積和成交價款情況 從施工、竣工、新開工房屋面積來看，僅施工房屋面積延續緩慢上升，竣工房屋面積、新開工房屋面積、商品房銷售面積都出現下降的勢頭。 數據來源：國家統計局。 圖：2008年至2019年11月商品房施工、竣工、新開工情況和銷售情況 1.2.2 2019年樓市情況 綜合以下兩圖可以發現，2019年1-11月商品住宅施工面積、新開工面積、竣工面積同比均小幅增長，住宅市場需求仍然可見一斑。同樣引人注目的是竣工面積較低，市場幾乎以期房形式出售；商品住宅銷售情況也高于去年同期，但辦公用房和商業營業用房仍不太理想且低于去年同期，庫存壓力相當明顯，這不僅與投資商業、辦公樓資金門檻較高有關，也反映了我國房地產行業商辦運營能力還有較大改進空間。 數據來源：國家統計局。 圖：2019年1-11月商品住宅、辦公樓、商業營業用房施工、新開工、竣工情況 數據來源：國家統計局。 圖：2019年1-11月商品住宅、辦公樓、商業營業用房銷售情況 數據來源：國家統計局相關數據計算所得。 圖：2019年1-11月房地產銷售面積（左）、金額（右）積按物業類型分類 從2008年至2019年11月的商品房、住宅成交均價來看，一直處于穩步上升趨勢，2019年正式站上了9000元/㎡。而商辦性質用房均價近幾年趨勢為相對穩定略有波動，2019年甚至有所下降。整體而言，當前住宅市場調控政策較嚴，各地均嚴格堅持房住不炒底線，住宅均價將較長時間保持相對穩定，而商辦用房仍處于去庫存階段，去化壓力較大，后期均價仍將有所波動。 數據來源：國家統計局相關數據計算所得。 圖：2008年至2019年11月商品房、住宅、辦公樓、商業營業用房成交均價 PART 3 2019中國樓市宏觀政策分析 1.3.1 2019中國樓市宏觀政策——“三穩當先”+“和而不同” 基調維穩 一城一策 2019年全國樓市政策基調仍是維穩，上半年樓市喜迎“小陽春”，但隨著各類調控政策的出臺，下半年出現持續降溫的現象，雖然經歷了短暫的波動，但年底還是迎來了環比漲幅連續回升，最終實現以穩收官。回顧2019年，房地產調控次數再次刷新歷史記錄，“房住不炒”背景下的“一城一策”甚至“一區一策”層出不窮。 地方政府在中央政府“因城施策、分類指導”下，“一城一策”甚至“一區一策”貫穿全年，這是結合本地實際情況制定的房地產市場平穩健康發展長效機制的工作方案，有松有緊，有張有弛，但都保持著一樣的目標——“穩地價、穩房價、穩預期”。 政策試水 因時制宜 2019年一些城市“放松限購”的傳聞頻繁傳出，但是隨后出來辟謠的情況也不在少數，如：衡陽、開封、張家港等城市就加入了政策“一日游”的陣列，此類事件看似是“朝令夕改”，實則為政策試水，一方面可以測試市場反映，以保障政策的推出對市場預期的震蕩效應降至最低，抑制市場可能出現的非理性購房行為，另一方面也是為了政策的因時制宜，以挑選最佳時機推出政策，當然也不得不說某種程度上加劇了市場短期內的不確定性。 人才引進貫穿全年 縱觀2019年，“人才引進”可謂是無處不在，許多城市的人才政策、落戶政策多與住房政策掛鉤，或直接放寬購房限制，或間接給予補貼。如：常州放寬了高校畢業生、高級技師等重點群體的落戶條件；西安取消了本科及以上學歷落戶的年齡限制；海口宣布放寬人才落戶的學歷年齡；南京對落戶的社保繳納門檻進行調整；寧波人才安家補貼最高達800萬元；惠州將高級人才首套房個人最高公積金貸款額度調整為100萬元；南京、上海、成都、中山等城市發布的人才政策同樣涉及到購房資格、補貼等內容…… 可以說，與人才、落戶等政策關聯的購房政策成了2019年樓市調控的主要方式，盡管不少城市并沒有直接從限購、限貸等方面直接影響購房者，但不可否認，人才引進政策帶來了不少的人口流入進而產生購房需求，這對于樓市熱度的提升確實起到了一定作用，最明顯的是西安在2019年上半年新房房價領漲全國就與其此前強勁的人才引進政策息息相關。 1.3.2 政策展望——“穩中有進”+“長效機制” 12月12日中央經濟工作會議提出繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，并在年中22個城市試點“一城一策”房地產調控的基礎上全面落實因城施策；緊隨著，12月23日住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議，定調2020年樓市。“住建部要求，著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。” 從兩次會議中可以看出，2020年仍將堅決落實“穩地價、穩房價、穩預期”的調控要求不放松，“穩定”是基本原則，“房住不炒”是底線，“因城施策”是主流，預計人才引進政策（各城市根據自身實際情況在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面進行微調）還將繼續延續至2020年，并有可能成為城市政策微調的主要方向，整體而言2020年房地產市場將是“穩中有進”的局面。 此外，為保障房地產市場平穩運行，2020年政策方面不僅將著重防范經濟金融領域風險，張弛有度確保宏觀經濟穩定與房地產市場穩定實現平衡，還將繼續保障自住群體購房并抑制非理性投機需求，更將加快探索建立房地產調控長效機制，如：房產稅制度、不動產租賃市場、城鄉統一建設用地市場等，雖然短期內不會推出，但準備工作仍然不會落下。所以，2020年將繼續堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、繼續貫徹落實“一城一策”、“一區一策”保持政策靈活性，并逐步完善房地產長效管理機制。 PART 4 2019長沙樓市宏觀政策分析 1.4.1 2019長沙樓市政策——“局部調整”+“穩市場” 2019年的長沙樓市在以“房住不炒”為底線的一系列調控政策的背景下，配合因城施策的具體舉措，樓市仍然維持著穩中向前的態勢。回顧這一年，公積金新政、取消二套房契稅優惠、房貸利率換錨、鎖定開發商平均利潤、網簽（備案）滿6年可購第二套房……整體而言，局部調整、穩市場的思路貫穿其中。 圖：2019年長沙樓市重點政策一覽 |