| 2007年前三季度長沙與全國部分省會城市房地產市場之對比分析 |
| 長沙市房產信息中心、研究中心主任 [作者]：曾鋒 |
| 2007年10月13日上午，中國部分省會城市房管局信息工作、協作網絡2007年理事長年會在合肥市梅山飯店北大廳舉行。來自南京、石家莊、太原、濟南、鄭州、西安、武漢、合肥、成都、長沙、南昌十一個省會城市房管局領導或主要負責人同聚一堂，就住房保障工作和房地產市場管理工作進行了探討和交流。本文通過對參會的十一個省會城市提供的相關材料進行對比分析，以此來了解長沙市房地產市場在全國各兄弟省會城市中所處的地位。 一、分析背景 房地產業作為一種不動產業，其發展與當地的經濟、人口、居民生活水平密切相關，因此，在對參會城市的房地產市場進行比較之前，我們首先對十一個省會城市的經濟、人口、城市發展等方面情況進行比較，以方便后面的對比分析。各城市基本數據的采集主要來源于各城市的《統計公報》和《中國城市統計年鑒2006》。 表1：十一省會城市2006年基礎數據 （一）全市指標 國民經濟總值（GDP）:長沙市2006年國民經濟總值為1790.7億元，位于第七位，與第六名鄭州和第八名西安各有200多億元的差距，且增長速度相差不大，第七名的位置將會維持一段時間。GDP增長率為14.8%，增長速度排名與武漢并列第六，屬于中等增長速度。長沙市的經濟實力和經濟發展潛力在十一省會城市中都屬于中等水平。 常住人口（全市常住人口）：2006年，長沙市全市常住人口646.5萬人，在十一個省會城市中排名第七，屬于中等規模。 （二）市區指標 城鎮人均可支配收入：2006年長沙市城鎮人均可支配收入13924元，排名第三，僅次于南京、濟南兩城市。 城鎮人均居住面積：2006年,長沙市人均居住面積28.29平方米，在十一個省會城市中，排名第一。 在總量方面，從全市情況來看，無論是GDP，還是常住人口，長沙市在十一個省會城市中處于中等規模水平，長沙市是個中等城市；從市區規模來看，無論是建成區面積，還是市區人口，長沙市排名均比較靠后，在十一個省會城市中，屬于規模較小的城市。但是，從人均情況來看，長沙市人均收入水平和人均居住面積在十一個省會城市中都處于較高的水平。這表明，雖然長沙市市區規模不大，市區人口總量不多，但是，城市居民的生活水平和生活質量還是相對比較高。 二、房地產市場情況分析 在比較分析過程中，我們選取了十一個省會城市2007年前三季度房地產市場數據，通過對其進行比較，從中了解長沙市房地產市場在十一省會城市中的地位。 （一）縱向對比分析 1．市場規模快速增大 通過對十一個城市2007年前三個季度市場供應量和需求量進行分析，我們發現，參會城市普遍存在某一時間段內市場快速增長現象，甚至部分城市2007年增長率一直保持在40%左右；以成都為例，2007年一季度批準預售增長率為78.2%，前兩季度批準預售增長率為50%，前三季度批準預售增長率為50.7%，銷售增長率也分別增長30.5%，32.8%和56%，市場供需兩方面都保持著高速增長。二線城市房地產市場全面快速增長，主要原因有兩個：一是北京、上海、深圳等大城市房價的快速上漲，部分開發商轉向二線城市，帶動了二線城市的發展；二是百姓生活水平日益提高，改善生活質量的要求和投資意識不斷增強，是二線城市市場規模大幅上漲的原因之一。 2．價格普遍快速上長 市場的快速發展，同時也帶來了價格的飛速上漲。2007年前三季度，參會的十一省會城市，大部分城市的房價同比增長速度都保持在8%以上，少數城市甚至達到了百分之十幾，最為突出的鄭州市，2007年持續保持高速增長，前三個季度增長速度分別為16.73%，17.59%和18.64%。此外，部分城市的價格增長幅度還有加大趨勢，三季度價格增幅明顯高于一季度增幅，例如，成都、武漢、鄭州、南昌、太原等幾個城市第三季度的價格增幅明顯高于第一季度增幅。房價上漲較快原因主要原因來自二線城市房地產市場的快速發展，帶動了房價的上漲；購房需求旺盛，造成部分市場供需倒掛，刺激價格上漲；價格上漲的預期，引發市民提前消費，進一步刺激房價上漲；城市功能的提升也是刺激房價上漲的一個原因之一。 （二）橫向對比分析 在對比分析中，我們選取了市場總量比及增長速度比、供需比、價格比、增長速度及價格收入比等指標進行了分析。 1．市場總量對比 批準預售量和銷售量是房地產市場總量的兩大指標，直接反映市場規模的大小。從表中可以看出，本次參會的十一個省會城市中，成都、武漢、南京、鄭州、西安的市場規模較大，2007年前三季度累計批準預售量都在700萬平米以上，長沙累計批準預售量排名第六，處于中等水平；2007年前三季度長沙市銷售量為649.1萬平方米，在十一個省會城市中，同樣排名第六。從市場規模來看，長沙市房地產市場規模在十一個省會城市中處于中等水平，這與城市規模處于中等水平相一致。 增長率代表一個城市房地產市場增長速度快慢。從十一個省會城市批準預售量增長率來看，長沙市在十一個省會城市中位置比較靠后，供應增長幅度較小；從銷售增長幅度來看，長沙市處于中等水平。 2．市場供需情況對比 供需比是反映房地產市場的供需是否平衡的指標。從參會的十一個省會城市來看，大部分省會城市的供需比都在1左右，供需比較平衡，只有濟南和太原兩個城市的供需比較大，分別達到了1.51和1.59。長沙市供需比為0.91，較上半年有所增加，表明長沙市房地產市場供應量不斷增加，需求缺口逐漸縮小，市場供需逐漸平衡。 3．市場總量與人口比 市場規模與城市的人口數量有著密切的關系。人口數量的多少預示著市場容量的大小。同時，市場規模與人口的比值，也可以看出一個城市房地產市場未來需求量的多少。從表中可以看到，合肥、武漢、南京的比值較大，表明市場已經熱銷售期，居民的購買力已經被激發，未來市場規模增長的幅度不會太大；而濟南、石家莊等城市比值較小，說明相對于龐大的常住人口數量，市場規模尚比較小，居民的購買力尚未激發，在未來幾年內，隨著城市化進程的不斷推進，房地產市場的規模還會有進一步的急速擴張的可能。 長沙市的市場總量與人口比值處于中等水平，相對長沙市人口而言，市場規模已經達到較大規模，在今后一段時間內，長沙市市場規模不會有太大的增長。 4．市場價格對比 商品住宅均價代表一個城市商品住宅價格高低。從價格基數看，長沙市在十一個省會城市中處于較低水平，只有3206元/平米，但是，由于長沙市商品住宅價格的增長速度較快，長沙市商品住宅價格已經超過合肥市，不再是中部六個省會城市中最低。同時，我們也看到長沙市商品住房價格已經與部分省會城市接近，由于增長速度較快，在未來一段時間，長沙市房地產市場價格將會逐漸趕超部分省會城市。長沙商品住宅均價增長幅度較快主要有兩個方面原因：一個是價格低，價格處于補漲階段；另一個是需求量大，市場供不應求。 從圖中可以看出，位于京廣線上的鄭州、武漢、長沙三個城市的增長速度比較快，其共同點是2007年之前，三市的市場價格均處于較低的增長速度，市場價格較低，2007年增長速度突然加快，造成2007年增長幅度較大。 5．人均可支配收入與房屋價格比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米，按照前三季度價格計算房屋價格與收入比值。從表中我們可以看出，長沙市的房屋價格與人均可支配收入比為6.9，在十一個省會城市中，僅低于濟南市，與其他城市相比，長沙市的房價水平與本市的購買力關系相對合理，同時，較低的比值也說明長沙市的購買能力在參會城市中也處于較強的地位。但是，長沙市比值仍然高于國際公認的范圍，房價較高。 6．房價增長率與GDP增長率比 房價增長率與GDP增長率比反映一個城市住房價格增長的合理性。比值太高或太低都不利于房地產市場發展。根據國外市場經驗，當比值大于1.8時，應當預警。從表中看到，長沙市房價增長率與GDP增長率比值為1.52，已經比較接近1.8，房價有上漲過快的苗頭，同時，同其他城市相比，長沙市比值也處于較高位置，僅次于武漢和南昌，屬于幾個增長較快的城市之一。因此，長沙房價的增長速度需要加強調控。 7．市場分析小節 通過前面幾項指標的對比，我們可以看出，長沙市房地產市場規模在十一個省會城市中處于中等水平，供需增長速度也處于中等水平，長沙市房地產市場規模很難超過武漢、成都等大城市；價格處于較低水平，但是價格增長速度較快，隨著房價的快速上漲，長沙市房價將逐漸接近甚至超過部分省會城市房價水平。 二、部分省會城市調控市場措施借鑒 在調控市場過程中，各省會城市都摸索出一些行之有效的方法和措施，通過對其進行總結，以期對長沙市的房地產市場調控提供參考。 （一）領導高度重視，建立協調機制 本次參加會議各省會城市政府領導對房地產市場都十分重視房地產市場發展情況。合肥、武漢等多個城市均建立了由市委書記或市長或主管副市長領頭，國土、規劃、工商、稅務、房管等部門組成的聯席會議機制，南京、鄭州等城市專門成立領導小組，定期分析、研究，加強協調工作。 （二）加強土地市場管理 各城市普遍加強了對土地市場的管理力度，充分發揮規劃和土地對房地產的調控作用，從源頭開始抓緊房地產市場管理。合肥在土地市場管理中，優先安排經濟適用住房、危舊小區和城中村改造、普通商品住房的用地指標，嚴格控制豪華型住房建設用地指標，確保了普通商品房的供應量。 武漢市從三個方面對土地市場進行管理。一是加強土地供應計劃管理。二是加大中低價位、中小套型普通商品房用地供應力度，堅決停止別墅類開發用地項目的土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。三是對供應的土地用地，嚴格落實套型比例要求。 成都市對土地市場的管理最為細致，調控效果更明顯。其主要調控辦法有：一是加大土地供應，五城區新增土地供應4190畝，同比增長151%；二是清查存量土地，打擊囤積土地行為，對2006年底以前取得商品住房開發用地的開發企業建設情況進行全面清理檢查，對未按規定實施建設的開發商作相應處理；三是存量未開發土地超過100畝的，不允許再參加土地競買；四是在新拍賣土地的拍賣條件及土地出讓合同中規定，項目必須八個月內開工、十二個月開盤發售，并明確竣工時間，未按期開工或開盤銷售的，政府可按成本價收回，開發企業承擔其他違約責任；五是調整供地結構，控制單宗土地面積規模，以多宗數、小面積來滿足中小開發企業的用地需求，縮短項目建設周期。 （三）認真落實住房供應結構調整工作 參會城市普遍加強了對“國六條”政策的實施力度，確保普通商品房用地達到70%，90平米以下戶型達到70%。以武漢為例，在落實調整供應結構工作過程中，采取了以下措施：一是加速經濟適用住房建設進度。確保07年開工334萬平米，竣工120萬平方米。二是清理了2006年6月至2007年5月開發建設項目的戶型結構比例，90平米以下戶型占到了70.32%；三是調整了2006年6月以前的6個建設項目，調整面積53萬平米，新增小戶型面積20.82萬平米；四是明確了責任，建立了土地、規劃、建設環節聯合審批機制。 （四）加強市場秩序管理 對于市場不規范帶來的不利影響，各城市也加大了管理力度。各城市對市場的調控主要表現在以下幾個方面： 認真開展市場秩序專項治理。多數城市制定了《房地產市場整治工作方案》，建立了聯合整治協管機制，對房地產市場進行了全面檢查。 加大信息公開力度。多數城市都運用信息化和網絡化來加強房地產市場的管理，增大信息公開力度。例如，成都市規定開發企業要制定并公開商品房銷售方案，公開房源及價格信息，銷售現場房源及價格要與房管局網上信息一致。（不一致的，以涉嫌“捂盤不售”進行調查，并采取暫停其交易等必要行政手段，重新銷售時，不得提價。必要時，稅務局對企業稅收進行調查。） 實名制杜絕通過虛假合同炒房。武漢市為了加強商品房合同注銷備案管理，嚴禁期房轉讓，禁止“合同房”違規轉讓。徹底杜絕部分開發企業在商品房買賣合同簽訂后，利用虛假名義，采取名為退房，實為轉賣和退房炒房炒價賺取差價行為，武漢市出臺了商品房合同備案注銷、更名管理制度，進一步規范了市場秩序。 實施了存量房資金監管工作。為了規范二手房交易經濟行為，規避存量房居間交易中的資金風險，部分城市對二手房交易資金進行監管，確保二手房交易資金的安全，保障當事人的權益不受傷害。 實施“先稅后證”措施。濟南市對房地產交易相關稅收實行前置，特別對個人購買住房不足五年轉手交易，以及非開發企業和個人出售非住宅的，嚴格按照先完稅再受理的程序處理，對未完稅的一律不予受理交易登記申請。 三、長沙市房地產市場未來展望 1．作為二、三線城市，長沙市房地產市場仍有一定的發展空間。2007年是二三線城市房地產市場快速發展的一年。這一年，二三線城市房地產規模和價格都得到了較大的提升。同時，我們也應該看到相對于北京、上海等大城市，二三線城市房地產市場才剛剛起步，還有較大的發展空間。特別是長沙市作為中部省會城市，對周邊的地市的吸引力和凝聚力不斷加強，人口不斷向省會城市匯集，房地產的發展空間還有很大。因此，在未來的一兩年內，長沙市房地產市場仍會保持較大的規模，房地產價格也將以一定幅度保持增長。 2．近期房地產市場仍有較快增長，明年起增速有望回落。長沙市房地產市場在經過2007年前三季度的快速上漲之后，市場規模和市場價格均得到了較大的提高，市場初步呈現出有價無市的苗頭。因此，估計在經過這次快速上漲之后，長沙市房地產市場規模和價格的增長幅度將會在不遠的將來有所放緩。 3．住房保障工作將得到加強，市場矛盾有望緩解。隨著國家住房會議的召開，以廉租住房為主的住房保障體系政策確定，住房保障工作將在全國得到認真貫徹落實，長沙市保障性住房的建設將得到加強，低收入家庭住房困難情況將得到有效的改善，市場矛盾將有望得到緩解。 4．中小戶型比例將會加大，市場結構趨于合理。隨著各地繼續加大“國六條”政策的執行力度，長沙市中小戶型、中低價位的住房供應量將會日益增加，中小戶型比例日益提高，并成為市場上主力戶型，滿足廣大中低收入家庭需求，長沙市市場結構將趨于合理。 5．交易信息更加透明，市場秩序日益規范。信息化技術的應用，長沙市政府對房地產市場的調控能力和力度不斷提高，調控效果日益明顯，長沙市房地產交易信息更加透明，各種違規違法交易行為將得到遏制，市場秩序日益規范，信息化的應用將促進房地產市場健康發展。 6．短期內長沙市房地產市場規模與大城市仍有一定差距。通過前面長沙市與部分省會城市市場對比可以看出，長沙市房地產市場的規模和增長速度處于中游水平，與南京、鄭州、成都等大城市相比，無論是市場規模還是增長速度都處于較后的位置，在短時間內，長沙市房地產市場規模無法趕上這幾個大城市。 7．長沙市房地產市場價格與其他省會城市日益接近。2007年，長沙市商品住房價格一直保持較大的增幅，在經過三個季度的快速上漲之后，市場價格已經與西安、鄭州、合肥等幾個城市相差不大，在未來一段時間之后，長沙市房地產市場價格將會逐漸趕上甚至超過部分省會城市，長沙市市場價格洼地現象將會逐漸消失。 |