| 當物業遇上稅 |
| [編者按] 誠然，稅收制度作為規范國家和納稅人之間稅收分配關系的法律制度，在現實經濟生活中所產生的積極作用和意義是有目共睹和毋庸置疑的。房地產業作為國民經濟的支柱產業，所產生的經濟效能不可估量，而稅制作為平衡經濟發展的“杠桿”，對市場各利益主體所產生的平衡調整作用也顯而易見，且不可或缺。 就房地產業而言，所涉及的稅制品類更為繁多和復雜，房地產相關稅制深入到了房地產業各環節與關聯產業及消費個體。個人所得稅、營業稅及其附加、房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅等等，不一而足。毫不夸張地說，房地產業到底涉及了哪些“稅”，不是一個平常人乃至專業人士所能系統備述的，而物業稅改革作為與房地產相關稅制的改革，在于統籌兼顧、整合優化各相關稅種，使之更為科學合理和便于征管，以期更優質更高效地為社會發展和經濟發展服務。 加強對我國房地產稅收制度在建立與發展方面的認識，是進一步了解物業稅改革的前提。因此不妨先來熟悉我國目前房地產關聯稅制的建立與發展的歷史，以期疏通對物業稅的認知障礙。 □ 我國房地產業關聯稅制考 一、我國房地產稅制的建立 《孟子•滕文公上》曰:“夏后氏五十而貢”，《史記•夏本紀》曰:“自虞、夏時，貢賦備矣！”。從歷史的角度來看，稅負作為一種古老的經濟政策，早已有之，自然，關于房屋的稅也自古有之。在新中國成立前后，尚未建立新的稅收政策時期，我國就存在有不同名目的房產稅、土地稅以及相關契稅、印花稅和所得稅。由此可見，與房地產相關的稅種，并不是新鮮事物，是有其歷史淵源的。 新中國成立后，在1950年1月，中央人民政府發布《全國稅政實施要則》，作為中國稅制起始的綱領性文件，確立了統一全國稅收制度、稅收政策的大政方針和出臺主要稅法的基本方案。其中確定了14種適用全國范圍的稅種，其中關于房地產的有房產稅、地產稅、工商業稅（含營業稅和所得稅）、印花稅以及遺產稅。此外，各地普遍征收契稅，只有遺產稅尚未立法開征。 但自上世紀50年代中期開始，在生產資料所有制的社會主義改造完成以后，大部分房產屬國有或集體所有，土地流轉禁止，房屋產權變動征稅也日益縮小，因此，與房地產相關的稅制在后來的30年內幾乎形同虛設名存實亡。 ⊙ 鏈接一：房地產相關稅種建立探源 契稅 1950年4月，政務院發布并施行《契稅暫行條例》。該暫行條例的施行細則由各省、市根據本地區的實際情況自行制定，并報中央人民政府財政部備案。暫行條例規定：凡土地、房屋的買賣、典當、贈與和交換，都應當憑土地、房屋所有證，并由當事人雙方訂立契約，由承受人繳納契稅。但由于歷史的原因，1956年以后基本停征。 城市房地產稅 1951年8月，政務院公布《城市房地產稅暫行條例》(1950年6月，第二屆全國稅務會議決定將房產稅和地產稅合并為房地產稅，后來政務院又限定其在城市征收，所以定名為城市房地產稅)。該條例規定：城市房地產稅的納稅人為房地產的產權所有人或者承典人、代管人、使用人，征稅對象為規定的城市房地產。 工商業稅、工商統一稅和工商稅 1950年1月，中央人民政府政務院發布《工商業稅暫行條例》。該暫行條例中與房地產有關的內容為：從事租賃業和房地產代理業的納稅人，以其營業總收益額為計稅依據征收營業稅；以納稅人的所得額為計稅依據征收所得稅。同年12月，中央人民政府政務院發布修正以后的《工商業稅暫行條例》。該暫行條例規定了營造業、房地產買賣、租賃業、房地產代理等行業的適用稅率；所得稅改為21級全額累進稅率，最低和最高適用稅率不變，各級稅率之間級距加大，實際稅負大幅減輕。 1958年稅制改革進一步簡化稅制，將工商業稅中的營業稅與貨物稅、印花稅和商品流通稅合并為工商統一稅。1958年9月，第一屆全國人民代表大會常務委員會第101次會議審議并原則通過《中華人民共和國工商統一稅條例（草案）》。規定了從事建筑、安裝、租賃、代理購銷等業務的納稅人，以其業務收入為計稅依據征稅。 1972年3月，國務院批準財政部報送的《關于擴大改革工商稅制試點的報告》和《中華人民共和國工商稅條例（草案）》，從1973年起全面試行。規定了集體建筑、安裝單位的適用稅率仍然為3%（當時規定國營建筑、安裝企業不納稅），從事租賃、代理購銷等業務的納稅人適用稅率為5%。1973年的稅制改革，把國營企業和集體企業征收的工商統一稅及其附加、城市房地產稅、車船使用牌照稅、鹽稅和屠宰稅合并為工商稅。 印花稅 1950年12月，政務院公布《印花稅暫行條例》。規定了印花稅以商事、產權憑證的書立人、領受人或者使用人為納稅人。直接涉及房地產的稅目主要包括：預定買賣不動產的契據；代理買賣不動產的契據；政府頒發的土地管理業執照、土地所有權狀；典當、質押、買賣、轉讓或者承頂不動產的契據；土地使用權的契據；租賃不動產的契據等，適用稅率均為0.3%；授產、析產契據適用稅率為3‰。1958年稅制改革將印花稅并入工商統一稅。 二、改革開放以后的房地產稅制 十一屆三中全會以后，迎來的是經濟體制改革和對外開放的形勢，房地產稅制也逐步得到了相應改革：上世紀80年代初期恢復征收契稅；80年代后期對國內單位、個人恢復征收房產稅和土地使用稅，并開征了耕地占用稅；90年代前期開征了土地增值稅；其他相關稅種也相繼實行了改革。 在1994年分稅制財政管理體制以前，房地產稅收的收入歸屬隨財政管理體制多次變化，或劃歸地方，或劃歸中央，或由中央與地方共享。1994年以后，我國實行了分稅制財政管理體制。目前房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅和固定資產投資方向調節稅（從2000年起暫停征收）劃為地方政府固定收入；營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、印花稅和城市維護建設稅則由中央與地方共享。 ⊙ 鏈接：改革后的房地產相關稅制 契稅 契稅恢復征收之初，仍然沿用1950年政務院發布的《契稅暫行條例》。1997年7月國務院發布《中華人民共和國契稅暫行條例》，政務院發布的《契稅暫行條例》同時廢止。1993年以后，隨著房地產交易的迅速擴大，契稅收入逐年大幅度增長。 房產稅 根據1984年國務院批準的國營企業“利改稅”第二步改革方案，1986年9月國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》。房產稅暫行條例僅適用于國內單位和個人，外商投資企業、外國企業和外國人仍然按照1951年政務發布的《城市房地產稅暫行條例》納稅。由于按照原值征收房產稅的房產范圍不大，且原值普遍偏低；出租的房產不多，且征收管理比較困難，房產稅的收入雖然有很大的增長，但與房地產價值和交易的增長并不協調。 耕地占用稅 為了合理利用土地資源，加強土地管理，保護農用耕地，1987年4月國務院發布《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》。由于政府實行嚴格限制占用耕地的政策，耕地占用稅實行固定稅額標準且一直沒有調整，征收管理比較困難等原因，收入額偏少，增長也趨于緩慢。 城鎮土地使用稅 根據1984年國務院批準的國營企業“利改稅”第二步改革方案，1988年9月國務院發布《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》。由于城鎮土地使用稅實行固定稅額標準而沒有調整，收入額長期低迷，增長緩慢。 土地增值稅 1993年12月國務院發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。土地增值稅的收入額一直不多，但是由于房地產交易的迅速擴大和征收管理的加強，增長速度很快。1996年的收入僅為1.1億元，2004年達到75.0億元，8年間增長了67.2倍，平均每年增長22.9%。 其他關聯稅種 •營業稅 在1984年實施的稅制改革中，將工商稅分解為產品稅、增值稅、營業稅和鹽稅。1984年9月國務院發布《中華人民共和國營業稅條例(草案)》。1993年12月國務院發布《中華人民共和國營業稅暫行條例》。分別對從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業的納稅人；從事代理業、倉儲、租賃業的納稅人；轉讓土地使用權、銷售建筑物和其他土地附著物的納稅人，根據不同的情況確立了相應的適用稅率。 •城市維護建設稅 1985年2月國務院發布《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》。繳納產品稅、增值稅、營業稅的國內單位和個人，以其實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，按照納稅人所在地實行差別稅率。1994年稅制改革以后，城市維護建設稅的納稅人、計稅依據、稅率等方面的規定沒有改變。 •對內資企業征收的所得稅 1984年9月國務院發布《中華人民共和國國營企業所得稅條例（草案）》，規定國營企業所得稅的納稅人為實行獨立經濟核算的國營企業，以應納稅所得額為計稅依據；1985年4月國務院發布《中華人民共和國集體企業所得稅暫行條例》，規定集體企業所得稅的納稅人為獨立核算的集體企業，以應納稅所得額為計稅依據；1988年6月國務院發布《中華人民共和國私營企業所得稅暫行條例》，規定私營企業所得稅的納稅人為城鄉私營企業，以應納稅所得額為計稅依據。1993年12月，國務院將上述3種企業所得稅與對國營企業稅后利潤征收的調節稅合并，發布《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》。規定企業所得稅的納稅人為國內企業和其他組織，以應納稅所得額為計稅依據。 •對外資企業征收的所得稅 1980年9月，第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國中外合資經營企業所得稅法》。1981年12月，第五屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國外國企業所得稅法》。1991年4月，第七屆全國人民代表大會第四次會議將上述兩部涉外企業所得稅法合并為《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》。明確外商投資企業和外國企業所得稅的納稅人為外商投資企業和外國企業，以應納稅所得額為計稅依據繳稅。外國企業沒有在中國境內設立機構、場所，而有來源于中國境內的利潤、租金等所得，或者雖然設立機構、場所，但是上述所得與其機構、場所沒有實際聯系的，也應當繳納所得稅。 •對個人征收的所得稅 1980年9月第五屆全國人民代表大會第三次會議通過《中華人民共和國個人所得稅法》，1986年1月國務院發布《中華人民共和國城鄉個體工商業戶所得稅暫行條例》，1986年9月國務院發布《中華人民共和國個人收入調節稅暫行條例》，1993年10月第八屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議頒布了《中華人民共和國個人所得稅法》，對個人所得稅征稅進行了相應的政策規定。 •印花稅 1988年8月國務院發布《中華人民共和國印花稅暫行條例》。明確了印花稅的納稅人為在中國境內書立、領受應納稅憑證的單位和個人。應納稅憑證包括建設工程勘察設計、建筑安裝工程承包、財產租賃、財產保險合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照等。計稅依據為應納稅憑證所載金額或者應納稅憑證件數，稅率分為比例稅率和定額稅率兩種。 •建筑稅和固定資產投資方向調節稅 1983年9月國務院發布了《建筑稅征收暫行辦法》。明確了建筑稅的納稅人為從事自籌資金進行基本建設投資和更新改造投資的單位(不含外資企業)，征稅的資金包括國家預算外資金、地方機動財力、企業事業單位的自有資金、銀行貸款和其他自籌資金，以自籌基本建設的全部投資額和更新改造措施項目中建筑工程投資額為計稅依據。1991年4月，國務院將建筑稅改為固定資產投資方向調節稅，發布了《中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例》。為了鼓勵投資，擴大內需，促進經濟發展，根據國務院的決定，固定資產投資方向調節稅已經從2000年起暫停征收。 •遺產稅 即對死者留下的遺產征稅。遺產稅有助于加強對遺產和贈予財產的調節，防止貧富差別過于懸殊。目前，開征遺產稅已列入我國稅制改革的議事日程，擬在適當的時候開征遺產稅。 從以上房地產業關聯的稅制的建立和發展看來，稅，從來都是伴隨著房產的存在而存在的。言而總之，與房地產相關的稅制，不外乎涉及土地使用、建設、企業所得、轉讓交易、出租、物業管理以及其他關聯合約產生的稅收。然而，如此龐大復雜的稅收結構，自然難免有其弊端所在。從現實情況來看，這些弊端和毛病集中體現在：稅種數量偏多，設置又失合理性；稅權高度集中；部分稅收法規過于陳舊；部分稅種的計稅依據和稅率存在問題；稅負或偏重或偏輕有失公平等等。而房地產市場的迅速發展和相關業務的拓展給房地產稅收帶來了更多新的問題，譬如房地產抵債、回租等涉及的稅收問題。此外，房地產市場管理本身欠規范，相關的稅收征管也欠嚴格，稅收流失的現狀比較嚴重。 物業稅開征的提出，應對了房地產稅制改革的必然趨勢。改革現行房地產稅制，統一開征物業稅，無庸諱言的，對地方政府在土地出讓上行為方式的改變、平抑房價、改革當前不合理的稅費以及有效防范金融風險等諸多方面有著非凡的現實意義。盡管物業稅的開征將對現有房地產市場產生非常影響，但開征物業稅終究是不可逆轉的改革潮流，是經濟發展的產物，也是歷史的必然。 □ 物業稅發展探源 一、什么是物業稅？ 物業稅到底是個什么稅？這是一個必須弄明白的問題。物業稅，是我國香港地區的稱法，國外又稱財產稅、地產稅、不動產稅或房地產稅。該稅種主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年繳納一定的稅款，而應繳納的稅值隨著不動產市場價值的升高而增加。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收，是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共產品的費用。 我國物業稅改革的基本框架是：將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。 物業稅的開征，最大的影響在于它將對地方政府、房產消費者、投機需求等經濟行為產生相應的沖擊性影響。這也就是為什么物業稅成為全社會敏感話題的原因所在。 ⊙ 鏈接：我國物業稅議題回顧 2003年 2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費�！庇纱�，物業稅一詞進入百姓視線并被廣泛關注和倍受爭論。 2004年 明確從現實的政策體制和市場環境來看，開征物業稅的條件尚未成熟。物業稅的開征很大程度上受制于明晰產權、理順產權關系、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多種因素，開征周期最短在三四年以后。 2005年 2005年中國財稅論壇上，財政部長提出“十一五”將大力推進稅制改革，完善稅收制度體系，其中一項任務即是：逐步出臺消費稅和物業稅。這一任務明確了物業稅的開征是不可逆轉的改革潮流。 2006年 2006年1月18日，國家稅務總局官員王力表示，開征物業稅條件尚欠成熟，物業稅最早“十一五”后期出臺。這位物業稅的開征周期提供了時間參考。 2007年 物業稅開征準備工作步伐加快，爾后，“空轉”試點城市由6個增加到10個。物業稅話題再度成為學界、業界、政府和百姓的話題。 二、物業稅國際觀察 物業稅（Property Tax）本質上是對不動產占有（不一定是所有）課征的財產稅，很多國家把它作為地方稅的主體稅種，因此也是比較成熟的稅種。世界多數發達國家都非常重視房地產（物業）稅費制度的建設，并取得了比較成功的經驗。 我國現行房地產的稅制稅種，在稅費種類繁多、設置重復、稅負有失公允等方面，已經越來越不適應日益繁榮的房地產業和市場經濟的發展了，物業稅的開征議題被提上日程，是稅制改革和促進房地產市場健康、持續、穩定發展的必然趨勢。但物業稅于我國年輕的房地產業而言，又是存在有一定難度和障礙的，因此，了解、學習和適度借鑒國外物業稅稅制的操作模式和成功經驗，對我國建立和完善物業稅稅制改革有著相應的參考作用。 ⊙ 鏈接：國外物業稅典型稅制參考 •美國 美國的不動產稅歸在財產稅項下，稅基是房地產評估值的一定比例。全美50個州除馬里蘭州外，一般均由地方政府征收，但各地方政府的稅率不一樣，平均在1%-3%之間。 美國二手房交易需繳稅主要體現在交易稅、遺產贈與稅和所得稅上。其中交易稅約2%，在交易時實現；遺產贈予稅只在物業作為遺產和被贈予時才征收，且限定對價值超過60萬美元和每次贈送價值超過100萬美元的物業征收；個人所得稅則實行超額累進稅率，最低為15%，最高為39.9%，房地產出租形式的收入適用此稅。對于擁有產權1年的短期炒作買賣，賣方收入列為個人年度總收入，稅收比例可高至33%；而擁有1年以上產權即視為長期交易，出賣時繳稅約為20%，為防止偷稅漏稅，政府要求房地產代理過戶公司在辦理過戶時強制扣繳。 •加拿大 地稅（物業稅）的地產財政收入作為加拿大溫哥華的主要財政收入來源，約占總財政收入的58.4%。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的，而是按物業的總價值（土地和房屋）的分別情況而按不同稅率征收，以此抑制貧富差距拉大，并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。溫哥華市政府對物業管理實施非常嚴格的要求，對房地產每年評估一次，評估由政府主持并負責評估費用。依據評估總價值征收地稅，根據不同用途的物業而征收相應的稅負。對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人優惠30%-50%。除此以外，不僅100%收稅，對擁有二套住宅的人則以高稅率征收。 •法國 法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅，在這個名目下包括三類房地產稅，即“未建成區的地產稅”、“建成區土地稅”和“住宅稅”。按規定，“未建成區的地產稅”由空地的所有者繳納稅金，征稅依據是土地的出租價值，其稅金減免部分是20%；“建成區土地稅”由建筑物(住宅或其他建筑物)的業主繳納稅金，征稅依據是建筑物的出租價值，其租金減免部分是50%；“住宅稅”由住宅居住者繳納稅金，但沒有減免部分。在上述三類房地產稅中，有兩類是由業主繳納，一類由居住者繳納，由業主繳納的兩類考慮了業主的成本，因此有減免部分，而由居住者繳納的一類則沒有減免�？梢妼τ诔鲎獾姆康禺a來說，其稅負是分別由出租方和承租方承擔的。從其稅收政策中，看不出明顯的鼓勵或不鼓勵出租的取向。 •荷蘭 荷蘭的財產稅屬地方稅收，是地方政府為數很少的幾個稅種中最重要的稅種。課稅對象包括土地、房屋等不動產和某些動產，但主要是房屋，對許多土地有免稅規定。房屋價值由地方政府參照房屋的市場價值評估確定，稅率由各地政府自定。荷蘭對房屋課征的稅收，一種是地方政府課征的財產稅，主要課稅對象是房屋。第二種是房屋消費稅，對房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。荷蘭中央政府征收的凈值稅，課稅對象也包括個人住宅和營業用房。對營業用房有減免規定，在13.1萬荷蘭盾以下的房屋全額免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款，減免稅額最高不得超過58萬荷蘭盾。對低收入者以房屋租賃維持生存的都給予減稅照顧。荷蘭對房屋使用者征收的房屋消費稅，納稅人是房屋的消費者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。計稅標準為房屋租金和房屋內使用的家具的價值總和。稅率是比例稅率，按家具和房屋租金分別課以不同稅率。允許從租金中扣除一定數額，就其余額課稅。 荷蘭的這種稅收制度顯得與眾不同，它的凈值對營業用房有減免，而對個人住宅沒有。它的房屋消費稅甚至是世界上獨一無二的，這種稅收政策鼓勵業主將住房出租。另外，它還鼓勵低收入者出租房屋。 •意大利 意大利對房地產的稅收有：不動產稅，按照稅務評估價值的0.4-0.7%征繳；房地產投資收益稅，參照該國公司稅，按扣除合理費用后的收益的33%納稅；房地產交易稅，每筆固定額為504歐元，含登記印花費、納稅登記印花費、按揭貸款印花費。變動部分為：交易價格的7-15%繳納登記稅、1%繳納國稅、2%繳納按揭貸款稅。對買賣房地產股票的，課以0.14%的交易稅。 •德國 德國對房地產的相關稅制有：不動產稅，根據評估價值的1-1.5%征收；房地產投資收益稅，參照該國公司稅，按扣除合理費用后收益的25%納稅（含買賣房地產公司的股票）；交易稅，根據交易價格或評估價值的3.5%征收（含買賣房地產公司的股票）。 •比利時 比利時相關房地產稅制有：不動產稅，先評估其名義租賃價值，再根據地點每年分別征收名義租金的30-50%；房地產投資收益稅，參照公司稅，按扣除合理費用后收益的33.99%納稅，但不含買賣房地產股票；房地產交易稅，按照交易價格和市場價值兩者中高者的10%-12.5%納稅，對買入之后2年內交易的，交易稅的36-60%退還，特定情況下的交易之后再轉賣，實施5%的交易稅，買賣房地產股票不適用此稅，但土地交易仍適用；房地增值稅，對于3年內的新房，按出售價格的21%繳納增值稅，但從中退還裝修更新成本的增值稅，對于新房，一般來說，賣方愿意繳納增值稅而不失交易稅。出租收入不需繳納增值稅。 •中國香港 在香港，如房地產作出租用途，則該租金收入需要繳納物業稅。物業稅是在每一個課稅年度按照土地或樓宇的應評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業主征收，若物業擁有人為法團并作出書面申請，則租金收入可視為公司營業收入，免繳物業稅而征收利得稅。物業稅適用稅率為15%。 三、國外物業稅經驗借鑒 1．物業稅是地方主體稅種和地方財政收入的主要來源 綜觀各國稅制，凡是實行分稅制的國家，物業稅基本上劃歸地方，構成地方稅收的主體稅種。在美國，物業稅從一開始就是州和地方政府的稅收，是各地方政府財政資金的支柱性來源。一般要占地方財政收入的50%-80%。其中主要來源于對房地產的征稅，約占財產稅收入的75%，其中來自于住宅的約占50%，企業不動產約占25%。20世紀90年代后，美國州政府稅收逐漸退出了房地產領域，基本上全部將物業稅留給地方政府，地方政府財政收入中約有85%-90%來自于物業稅。這樣做將地方政府的事權和財權有效地結合起來，一方面有利于激發地方政府征收房地產稅的積極性，另一方面有利于擴大地方基礎設施和公用事業的投資規模，從而形成稅收收入增長的良性循環。 2．“寬稅基•少稅種•低稅率”是基本原則 寬稅基是指除了對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅外，其余的均要征稅。如美國房地產稅的稅基是房地產評估值的一定比例。少稅種是指設置的稅收種類相對較少，一方面可以避免因稅種復雜而導致重復征稅和稅負不公平現象的發生；一方面又可以降低稅收征管成本和提高效率。低稅率即房地產（物業）稅率一般都較低，如目前美國各州和地方政府的平均稅率為1%-3%。在加拿大多倫多，2003年物業稅稅率為1%。 3．物業稅重視的是對物業的持有[保有]環節 如美國在開發經營環節的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優惠。而購置后的使用占有者則必須每年繳納房地產稅，且不分對象實行統一的稅率和征管辦法，只是對住宅實行各種減免和抵扣。強化在房地產保有環節課稅將會刺激土地、房屋的經濟供給和控制頻繁的交易活動的發生，有利于房地產要素的優化配置。 4．優惠之后再減免 美國對出售自用住房取得的收益給予豁免所得稅，對低收入者購房和租房給予稅收優惠政策。對政府、宗教、教育、慈善等非營利性組織的物業免稅。所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主可享受稅收遞延。英國的家庭議會稅其優惠主要針對沒有收入支持或低收入的納稅人，優惠最高可達100%。 5．完善的物業價值評估體系 各國都成立有財產土地評估機構，專門從事財產評估。為了確保及時準確地做出評估，財產評估機構都運用了衛星照相與航空遙感技術，并與工商注冊等登記部門聯手，加強聯系和信息控制。評估局不僅掌握地區全部的土地房產資料，并且管理全部私人評估機構，在必要的時候還可以委托私人評估機構幫助評估。在工作和資料掌握上做到細致周全盡善盡美。美國各地方政府為了加強對物業稅的征收，還建立了比較詳細的財產信息管理制度。資料卡片是其中最常見的管理方法�？ㄆ系男畔ㄋ诘亍⒍愄枴⒇敭a類別、所有權的變更情況、估價的組成和變化情況、建筑的種類、土地的類別、房屋種類和數量等。而且對土地、房產的測繪，評估資料，各種變更情況，歷年價值變化，征稅等情況均采用計算機管理。 6．以立法保障稅制 澳大利亞地方政府對物業征稅有立法權。英國的稅收雖然都由中央立法，但地方政府擁有較大的管理權限，例如確定稅基、明確稅率等。法律也明確規定了對爭議的上訴和仲裁辦法。作為當事人的評估局不僅有義務對原告提出的問題做出詳盡解釋，同時必須對評估失誤進行修正，并將結果告知稅務部門，以便辦理退稅。 [說明：本節由參考整合相關資料匯編而成] |