| 市場博弈•業(yè)界觀潮 |
| [編者按] 物業(yè)稅開征之于房地產(chǎn)行業(yè)與市場，之于政府及市場利益各方，正在對價(jià)值鏈產(chǎn)生著不可估量的作用和影響。這種作用和影響，或許是內(nèi)在的、本質(zhì)的甚至是根本性的。房地產(chǎn)格局真的因此而改變嗎？利益各方的博弈方式真的也要因此而改寫嗎？在物業(yè)稅這一新的政策環(huán)境和條件下，政府、開發(fā)商、不動(dòng)產(chǎn)持有者、消費(fèi)群體等在博弈過程中的可能境況，或利好、或利空、或穩(wěn)妥、或危機(jī)、或有驚無險(xiǎn)……物業(yè)稅是一種改革，是機(jī)會(huì)，也是瓶頸，是“救市主”，也是“狙擊手”。物業(yè)稅，無不牽動(dòng)著利益各方關(guān)于未來的每一根敏感神經(jīng)。 之一：考驗(yàn)與激勵(lì)——物業(yè)稅改變地方政府行為方式 物業(yè)稅改革的基本思路是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)持有階段統(tǒng)一收取物業(yè)稅，即把目前購房需要一次性繳納的稅收放在以后的時(shí)間里按年收取。其意義在于抑制房地產(chǎn)業(yè)的過度投資和投機(jī)，重新平均分配社會(huì)財(cái)富，籌建地方財(cái)政收入，從而能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的公平競爭，緩解社會(huì)財(cái)富分配不均，從而為居民提供比較完善的公共產(chǎn)品和服務(wù)。在此機(jī)制下，物業(yè)稅顯然對地方政府施加了壓力并提出了要求——地方財(cái)政壓力和公共產(chǎn)品的提供和服務(wù)要求。理論上講，物業(yè)稅開征后，稅收收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，有利于形成“多征稅—多提供公共服務(wù)—財(cái)產(chǎn)增值—稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，從而使地方政府改變以往那種短視的機(jī)會(huì)主義行為方式。所以說，物業(yè)稅行將改變地方政府在房地產(chǎn)市場中的行為方式。 按照我國現(xiàn)行稅制，所得稅和增值稅是地方和中央共享的稅種，中央政府控制了稅收的主要來源。而出讓土地可以使地方政府獲得大量稅收收入，這使得地方政府轉(zhuǎn)向土地經(jīng)營，從“土地財(cái)政”上獲得財(cái)政收入，房地產(chǎn)開發(fā)也因此而風(fēng)生水起。而受房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)作用，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也獲得相應(yīng)發(fā)展。在此機(jī)制下，土地便成為地方政府最重要的資產(chǎn)，繼而使地方政府不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，不可再生的土地資源勢必成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。然而，這種發(fā)展模式無異于“竭澤而漁，焚林而獵”，一方面占用了大量的土地資源，另一方面又不可避免地造成了固定資產(chǎn)投資過熱。 從目前我國現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”來看，用地者需在取得土地使用權(quán)時(shí)一次性支付了絕大部分稅費(fèi)。在這種稅收制度下，房價(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而物業(yè)稅的開征，是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取，也就是說，把現(xiàn)在購房時(shí)一次性繳納的稅費(fèi)，放到以后由房屋所有者按年繳納。征收物業(yè)稅，政府將不能一次性拿到土地收入，必須在一定年限內(nèi)由房產(chǎn)持有者向政府逐年支付，政府階段性財(cái)政收入因此而大大降低。這就要求政府在考慮出土地?cái)?shù)量和規(guī)模時(shí)，更具長遠(yuǎn)性和計(jì)劃性，部分地方政府的短期行為也將為之改變。國際經(jīng)驗(yàn)表明，物業(yè)稅作為地方稅，一方面確保地方政府的收入來源，使其獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入。一方面使政府在出讓土地使用權(quán)的同時(shí)，把開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)在一定期限內(nèi)分?jǐn)偅兄谡畵碛蟹�(wěn)定的財(cái)政收入，并可限制地方政府無度地使用、開發(fā)土地的短期行為。 同時(shí)，物業(yè)稅對地方政府在公共產(chǎn)品的提供和服務(wù)上的要求也更加突出。物業(yè)稅開征以后，在政府財(cái)政尤其是地方政府財(cái)政中的比重會(huì)不斷增加。要增加財(cái)政收入，政府則必須千方百計(jì)地改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境，提供軟硬雙重設(shè)施上的優(yōu)質(zhì)公共產(chǎn)品與服務(wù)。只有環(huán)境好了，人們才會(huì)在這里安居，安居的人越多，物業(yè)稅收入就越多，個(gè)人所得稅也會(huì)增加，政府財(cái)政收入就會(huì)相應(yīng)增加。 進(jìn)而從盡量提供公共產(chǎn)品和服務(wù)以增加物業(yè)稅收入這一點(diǎn)上看，開征物業(yè)稅還有著激勵(lì)和促進(jìn)地方政府興建中低價(jià)房的作用。與現(xiàn)行的土地稅收政策相比較，物業(yè)稅將征稅環(huán)節(jié)從開發(fā)環(huán)節(jié)后置到使用環(huán)節(jié)，在房產(chǎn)保有期間按年分期征收。對于開發(fā)商來說，地價(jià)下降則成本相應(yīng)下降，更有利于風(fēng)險(xiǎn)控制；對老百姓來說，實(shí)施物業(yè)稅后，房價(jià)可能下跌，購房的門檻也相應(yīng)降低，有利于老百姓購房；而對政府來說，物業(yè)稅能讓地方政府有長期穩(wěn)定稅收。擁有住房的人越多，越有利于增加政府的收入，而只有興建中低價(jià)房才能讓更多的人買得起房，這就會(huì)激勵(lì)地方政府積極調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，改善中低價(jià)位普通商品住房供給，尤其是經(jīng)濟(jì)適用住房的供給。這于政府財(cái)政，于開發(fā)商發(fā)展，于百姓實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”住房夢想都有著積極作用。 之二：“救市主”還是“達(dá)摩克利斯之劍”？ 物業(yè)稅開征，于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，是“救市主”還是“達(dá)摩克利斯之劍”？又是流行于坊間的一對截然對立的觀點(diǎn)。 “救市主”認(rèn)為：物業(yè)稅可能刺激房價(jià)下降，開發(fā)商最終因此受益。其要點(diǎn)在于房價(jià)是多種因素綜合作用的結(jié)果，物業(yè)稅改革單個(gè)因素的變化并不一定會(huì)反映在最終結(jié)果上。開發(fā)商可能成為物業(yè)稅改革的最大受益者，其利益來源有三：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，利于緩解開發(fā)企業(yè)初期資金壓力；二是物業(yè)稅帶來的初始房價(jià)下降會(huì)刺激需求；三是初始房價(jià)的下降為下一輪上漲提供了空間。 說物業(yè)稅是懸在開發(fā)商頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”，則源于今年財(cái)政預(yù)算報(bào)告中要“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”和政府工作報(bào)告中已將“加強(qiáng)房價(jià)監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持合理的價(jià)格水平”等納入2007年工作部署中。從‘抑制房價(jià)’的表態(tài)到‘研究開征物業(yè)稅’的措施，明顯地釋放出了政府將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的信號(hào)。尤其是物業(yè)稅對保有環(huán)節(jié)征稅和大戶型稅負(fù)加重從而抑制投資性買家的政策要領(lǐng)，毫無疑問對開發(fā)商產(chǎn)生擠壓作用。物業(yè)稅是最有可能對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。物業(yè)稅的征收將使得房屋持有環(huán)節(jié)成本增加，對投資和投資性需求的確有較大抑制作用。 各執(zhí)一端的“救市主”和“達(dá)摩克利斯之劍”都有其話語基礎(chǔ)和依據(jù)，到底孰優(yōu)孰劣姑且不論。但不論結(jié)果如何，物業(yè)稅開征使開發(fā)商面臨的是新的政策和市場環(huán)境，這才是需要探討和明了的。在新環(huán)境中如何去立足并發(fā)展，是開發(fā)商不得不面對并為此去尋求解決之道的。 隨著物業(yè)稅征收的漸近，市場各方都在積聚實(shí)力，準(zhǔn)備在新的稅收條件宏觀條件下鞏固自身的利益，爭取新的利益。地方政府與中央政府、銀行與開發(fā)商、政府與開發(fā)商、開發(fā)商與消費(fèi)者，一場場新的博弈正在醞釀之中。而在這多方博弈中，最讓人關(guān)注的莫過于開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈較量，因?yàn)檫@關(guān)系到房價(jià)未來的走勢和房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 物業(yè)稅開征，引發(fā)開發(fā)商與消費(fèi)者之間新的博弈是不可避免的必然。從物業(yè)稅改革的基本原則來看，改革初期的開發(fā)商和消費(fèi)者都有可能成為改革的受益者。物業(yè)稅改革使開發(fā)成本降低，從而影響房價(jià)下降，房價(jià)降低進(jìn)而刺激有效需求的增長，擴(kuò)大房屋成交額。可以看出，在物業(yè)稅改革的初期開發(fā)商甚至可以在不降低利潤的基礎(chǔ)上擴(kuò)大銷量，并有望迎來更大利潤率，同時(shí)為下一輪房價(jià)上漲作鋪墊。對于消費(fèi)者來說，由于稅制改革直接反映為房價(jià)下降，促進(jìn)了部分中低收入消費(fèi)者提前購房，提高了部分消費(fèi)者的效用。因此，物業(yè)稅改革初期，開發(fā)商和消費(fèi)者雙方都將獲利，獲利的源泉是因稅收制度更加完善和健全而省去了部分制度成本。 但隨著物業(yè)稅改革穩(wěn)步推行，前期的雙贏局面將被打破。消費(fèi)者和開發(fā)商都需要努力適應(yīng)新的游戲規(guī)則，否則由物業(yè)稅改革所獲得的利益將被對方奪取。屆時(shí)房價(jià)的走向?qū)⒆罱K顯示誰才是在物業(yè)稅改革中真正的受益者和最大的受惠方。顯然，在前期成本和房價(jià)雙雙下降，開發(fā)商和消費(fèi)者供需兩旺各得其所之后，如果由于旺盛的有效需求促使業(yè)已降低的房價(jià)又迅速回暖攀升，而消費(fèi)者同時(shí)還要繳納更多的物業(yè)稅，這將使消費(fèi)者失去業(yè)已得到的改革利益，甚至付出更大的代價(jià)。這是房地產(chǎn)市場作為空間競爭的市場，缺乏競爭有效性使消費(fèi)者相對處于弱勢境況的行業(yè)特征決定的。尤其在沒有一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)者組織和開發(fā)商進(jìn)行抗衡的情況下，消費(fèi)者在初期即得的利益很有可能最終被開發(fā)商所截取。因此，物業(yè)稅從初期到走向成熟穩(wěn)定的過程，不能不說是開發(fā)商和消費(fèi)者新一輪博弈的過程。博弈較量的結(jié)果如何，理論如此，實(shí)際情況則有待實(shí)踐來驗(yàn)證。 物業(yè)稅開征，新政策環(huán)境下的融資模式創(chuàng)新也是開發(fā)商需要面對的現(xiàn)實(shí)問題。“自有資金+銀行貸款”的融資方式一直是房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)融資方式，也是主要方式。盡管國家為防止房地產(chǎn)投資過熱而頒布了相關(guān)金融法規(guī)對房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行限制，但地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)使它對金融始終保持著很強(qiáng)的依賴性。特別是現(xiàn)行的房地產(chǎn)操作模式，從獲取土地到銷售，雖然稅費(fèi)計(jì)入成本最后都分?jǐn)偟较M(fèi)者身上，但是開發(fā)商在前期為獲取土地而墊付的成本仍然很高，實(shí)際上仍然很難脫離開銀行的金融支持。 開征物業(yè)稅以后，開發(fā)商所需預(yù)先支付的成本就相應(yīng)的有較大幅降低，地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)按年分期繳納，很多方面將不需要或很少需要貸款，這就給銀行金融造成相應(yīng)的壓力。而開發(fā)成本的降低必然使消費(fèi)者購房的門檻降低，但每月要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用卻增高了，這又促成更多的新的金融品種產(chǎn)生來適合市場需要。 從長期來看，物業(yè)稅開征意在根據(jù)土地的價(jià)值變化情況而對其使用權(quán)進(jìn)行征稅。因此，物業(yè)稅將會(huì)減少業(yè)主持有物業(yè)預(yù)期享有的未來土地增值收益。進(jìn)而打擊土地市場的囤積投機(jī)熱，并有效降低房地產(chǎn)市場投資的活躍程度。 開征物業(yè)稅是個(gè)必然，既有利于減輕民眾負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，也有其特定經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)對房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生的影響也是深刻的。在新的政策環(huán)境和市場條件下創(chuàng)新發(fā)展之道，應(yīng)該成為開發(fā)商當(dāng)下深思的問題。 之三：物業(yè)稅出手，二手房接招？ 二手房市場一直以來作為新房市場下的二級(jí)市場，多以低迷和尷尬形象示人。受諸多政策影響，開發(fā)商在下半年觀望情緒頗濃，新盤上市擱淺，新房市場成交量萎縮卻價(jià)格上揚(yáng)。這種新房有價(jià)無市導(dǎo)致二手房行情看漲、量價(jià)齊升，日漸紅火的趨勢被業(yè)界普遍看好。不難看出，二手房市場活躍是逐步實(shí)現(xiàn)住房梯度消費(fèi)，平抑房價(jià)穩(wěn)定房市的好事。而新近關(guān)于物業(yè)稅話題，又給二手房市場增添了幾分熱鬧也多了些口水戰(zhàn)。物業(yè)稅開征，是否波及二手房市場？若有影響，程度又將幾何？ 有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)稅開征對二手房市場短期內(nèi)影響不大。 首先，物業(yè)稅的開征范圍適用于新商品房，對于二手房來說，物業(yè)稅不得不考慮對此類舊有物業(yè)實(shí)施過渡。依照二手房市場現(xiàn)有規(guī)定，二手商品房的土地稅費(fèi)已經(jīng)在當(dāng)初作為新商品房買賣中繳納，無需再繳。因此，開征物業(yè)稅的辦法對于目前的房地產(chǎn)二級(jí)市場并不適用，所以在短期內(nèi)影響有限。 其次，征收物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市值進(jìn)行評(píng)估，每年按照評(píng)估價(jià)值對持有者征稅，因此稅收會(huì)隨房產(chǎn)的升值而提高。但從目前二手商品房尤其是二手高端物業(yè)的市場價(jià)格來看，與當(dāng)年一手價(jià)格相比呈下跌趨勢。稅收逐漸上漲是否成立尚待證實(shí)。 第三，如果物業(yè)稅涉及到二手房市場，將對炒房起到相應(yīng)的抑制作用。因?yàn)橥恋卦鲋当囟◣?dòng)物業(yè)稅上漲，即便樓盤升值了，新買家面對越來越重的稅負(fù)難免會(huì)顧慮重重停滯不前。而這無助于二手房市場的發(fā)展，也不利于形成梯度消費(fèi)和降低空置率。 盡管如此，物業(yè)稅作為房地產(chǎn)市場的內(nèi)部“穩(wěn)定劑”，也不可能避免波及二手房市場。 物業(yè)稅之于二手房，或許不是簡單的直接作用或不作用的問題。物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響應(yīng)該是綜合性影響，二手房市場作為市場的一部份，應(yīng)該從多角度和多層次去分析或許更為合理。 首先，物業(yè)稅把多種稅費(fèi)實(shí)行均攤到房產(chǎn)持有階段分期支付的方法，使開發(fā)成本大幅下降，理論上房價(jià)也必然相應(yīng)下降，商品房價(jià)格的下降必然帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場房屋價(jià)格的下調(diào)，同時(shí)，物業(yè)稅的征收也將分?jǐn)偠址拷灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)至持有階段，那么房屋的取得和再次交易成本同步降低也帶動(dòng)二手房價(jià)格下調(diào)。其次，物業(yè)稅對物業(yè)持有環(huán)節(jié)征稅使得持有成本上升，則有效抑制了投資性與投機(jī)性需求，非剛性需求的減少，反映為購房需求趨于理性。再者，物業(yè)稅以物業(yè)持有者為征稅對象，擁有多套物業(yè)的持有者，必然出售手中不必要房產(chǎn)以降低持有成本。另外，空置房源受物業(yè)稅影響被激活而流向二手房市場，市場可供交易房源供量上升。而且，從物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的原則取向來看，把大戶型和高端物業(yè)的作為重點(diǎn)政策目標(biāo)對象，這就使得大戶型和高端物業(yè)的客戶不得不考慮持有成本，因此，符合多數(shù)購房者需求的戶型將成為主流，房產(chǎn)市場的住宅供需結(jié)構(gòu)將逐步回歸到理性層面。 因此，物業(yè)稅對二手房產(chǎn)生的最大影響可能在于促進(jìn)二手房的釋放，從而對抑制房價(jià)產(chǎn)生積極作用。二手房之所以一直沒有大量釋放的原因，主要問題就在于沒有對保有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，開征物業(yè)稅將增大持有成本，擁有多套住房的房產(chǎn)持有者，必然出售手中不必要房產(chǎn)，以降低持有成本，從而使可交易房源供給上升，進(jìn)而激活二手房市場。 |