| 博客人物：日本地產泡沫前車可鑒 |
| 日本地產泡沫前車可鑒 http://blog.0731fdc.com/ 包宗華 近年來，房價高位運行，持續上漲，超出一般居民的支付能力。可以說，房價上漲到一定程度勢必會影響到我國房地產業的健康發展。盡管高房價并不代表房地產市場出現了泡沫，但我們必須高度重視目前這種態勢，防止泡沫的產生。回想起上世紀90年代日本房地產泡沫破滅時的慘況，我們仍心有余悸。所謂“前事不忘，后事之師”，在細究日本房地產泡沫的始末中，我們會發現有很多教訓和經驗值得認真借鑒。 為何泡沫堅挺30年 據日本勞動省1992年發布的《每月勤勞統計調查》資料顯示：從1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地價上漲了56.1倍，年平均高漲14％以上，并帶動房價和其他房地產價格相應高漲。 有外國專家提出，日本產生房地產泡沫的主要原因是過度投機。其實，這一提法是不夠全面的。只用過度投機一條原因，可能適用于某些由過度投機而引發短期暴漲暴跌的泡沫經濟案例，但不能說明日本的房地產泡沫為什么持續了30年才破滅。筆者認為必須考慮以下幾點原因。 日本地少人多，土地緊缺，存在著地價和房地產價格不斷高漲的可能性。且在這30年里，日本國民經濟和居民收入持續增長，不僅對土地、住房和其他房地產產生了旺盛的需求，而且擁有了對高地價、高房價的巨大承受力，這也是地價和房地產價格連續高漲30年而不破滅的另一個原因。 房地產業是國民經濟的先導性、基礎性產業，與國民經濟之間存在著共榮、共衰的關系。 1960年起，日本的國民經濟持續繁榮發展，直到1990年才開始走向蕭條，于是，房地產泡沫也在持續了30年后同步破滅。 更重要的是，日本政府認為不應干預地價和房地產價格，對投機行為也不實施調控，這種做法無異于放任泡沫的滋生和擴散，是地價和房地產價格持續高漲30年的主要原因。 泡沫危害巨大 對居民個人而言，地價和房價連續高漲30年的“土地神活”或“房地產神話”，使人們形成了地價和房價永遠不會下降的預期，這不合理地刺激了房地產購買需求，大量的購買需求又刺激了價格的持續上漲，陡增了人們買房、租房的困難。與此同時，城市中心地區的高地價、高房價使得許多居民遷出，使其只能到遠郊區去租房或買房，生活的福利水平明顯降低。 房地產等固定資產價格不斷高漲，也使各企業攤入成本的折舊費不斷增大，從而增大了產品成本，產品價格也隨之上漲，既不利于國內人們的消費，也不利于國際市場的競爭。 地價和房價不斷高漲產生“高額利潤”，造成了資金傾斜和行業結構的畸形，也使大量社會財富向房地產開發經營者和擁有者集中，造成社會財富分配新的不公平，急劇地擴大了貧富差別與“兩極分化”。 這次日本房地產泡沫的影響范圍大、深度廣，泡沫一破裂，日本從此進入了長達15年之久的蕭條期。 前車覆，后車戒 房地產泡沫的破滅造成了巨大危害，使日本政府清楚地認識到政府不干預地價和房價是這次泡沫經濟的主因。因而亡羊補牢，于1990年開始介入住房問題，采取了一些平抑房價和抑制土地投機的措施。 據日本土地綜合研究所2006年公布的1983年至2005年東京圈、大阪圈和名古屋圈的地價分年度變動率數據顯示：從1994年開始，政府干預地價的作用開始顯現。與1983年相比，除1994年的變動率為–4.4％外，1995至2005年的變動率穩定地保持在–0.6％至–2.2％之間。在長達11年的時間里，地價、房價一直低于1983年，而且11年的變動低于2％。像這樣長時期地保持價格穩定，世界上能辦到的國家不多。它雄辯地證明，只要政府下力氣干預，干預的措施得當，就可以取得平抑地價和房價的顯著成績。縱觀日本房地產泡沫始末，我們可得知如下啟示。 首先，日本的房地產泡沫由一般性泡沫積累而形成，這點已得到世界經濟學界的廣泛認同。專家們認為，連續3年每年價格上漲10％以上就應認定為產生了一般性泡沫。近一段時期，有些西方國家的地價和房價以每年7％~10％甚至更高的幅度持續上漲。許多外國專家著文指出，這些國家正在積累一般性泡沫，如不及時進行調控，終有一天會形成房地產泡沫。這一意見也適用于我國，值得重視。 其次，日本地價、房價連年高漲的兩條可能性，一是人多地少，土地緊缺；二是因國民經濟和人民生活持續發展和提高，對土地和住房不斷地提出新的需求，這兩條可能性我國都存在，要求我們高度警惕。 再次，日本形成房地產泡沫的主因是政府不干預地價和房價。前些年，我國也不干預和調控地價和房價，已經出現了有的城市房價上漲過快和有的城市房價過高的問題。這既造成了中低收入者買房難，也產生了促使“資金傾斜”和“兩極分化”的惡劣作用。因此，要認真汲取日本的教訓，加強調控和干預。 最后，在對泡沫經濟慘痛教訓有較深認識的基礎上，日本通過政府干預，取得了長達11年的地價、房價的穩定。這幾年我國穩定房價的效果并不盡人意，但只要提高認識，加大調控力度和采取切實有效的措施，就一定能把穩定房價的工作落到實處。 |