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| [房市投資寶典]： 房市投資，哪種方式適合您？ [編者按]近幾年來，長沙的房地產市場一片繁榮，產品百花齊放，遍地繽紛，價格一路上揚，兩型示范區的建設，長沙城市總體的人居價值和投資價值毋庸置疑，搶占先機是投資的必爭之處，2008年會不會有房地產區域投資的“黑馬”？ 個人如何投資商鋪？ （1）都市型商鋪 都市型商鋪是指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常都市型商鋪的客流量長期比較穩定，該類商鋪的租金收益能力很強，商業運營收益水平較高。都市型商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態的比重相對比較少，按照商業價值原則（在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高），只有物品業態才能夠實現這一目標。 （2）社區型商鋪 一個社區成熟的過程就是社區型商鋪價值提升的過程：一個新的社區只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。需要注意的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。因為社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況。在商鋪投資市場不成熟的階段，有些操作策劃能力很強的開發商，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售價格疊創新高，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性大大降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能商鋪增值縮減到零，只有靠商鋪租金收入。 （3）便利型商鋪 便利型商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主，一般位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方，補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為便利型商鋪是因為其所經營的商品均屬于便利類型。投資便利型商鋪，面積不要太大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金能力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易。正所謂船小，好掉頭！ （4）商場鋪位 這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，個人可投資的空間相對較小，加上這類鋪位專業性較高，投資風險不易控制。從投資收益的角度，如果該類鋪位的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。 個人如何投資住房？ 隨著城市規模的日益擴大，外來流動人口越來越多，居住是流動人口首先要解決的問題，因此選擇住房進行投資，不惜為一種穩健的收益方式。投資住房，首先是要考慮住房價格，要在投資成本允許的范圍內進行選擇；第二要側重于投資成本及房屋本身的升值潛力，不象自住那樣要求高，對環境質量相對要求低一些；第三要考慮將來城市規劃能否令所購住房升值，不臨街變為臨街，由住宅變作商鋪等；第四考慮成本可控范圍內和變現能力，易實現利潤的房屋，將不必過多考慮而應迅速購買。 個人如何投資辦公樓？ 個人投資辦公樓，首先要考慮辦公樓的增值，房地產的增值主要來源于土地的增值，市中心地區土地稀缺性較強，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的中心區，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價值的首要因素。其次，盡量考慮投資甲級辦公樓。也許有人會認為，乙級辦公樓的售價比較低，總投入比較少。但是，投資者一定要注意這樣一個事實，當甲級辦公樓租金不斷上漲時，乙級辦公樓的租價反而是在下跌的。在相同的區域，其實兩者的土地成本差不了多少，售價也低不了多少。第三，要注意對物業的選擇。與投資住宅一樣，辦公樓的品質至關重要，如交通的便利程度、停車場的設計是否合理、物業的建筑立面和建筑品質、大堂的品位和布置、電梯質量與配置狀況以及采光通風是否良好等，都需要逐一比較、現場觀察和實地感受。辦公樓的品質高低是租客重要的參考因素之一，它在一定程度上代表著公司的對外形象。第四，要瞄準目標客戶群。如果大樓內最小租客也需要500至1000平方米，這表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，這種投資才能有較為穩定的回報。對于投資者來說，要具備較高的首付能力和強有力的還款能力。在投資那些可以分割成很小面積進行出售的辦公樓時，要特別當心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐物業的公司檔次較低、流動性大，再加上小業主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當市場不好的時候，小業主會競相壓價，對客戶進行的爭奪戰同樣會影響到投資者日后的收益。根據國際專業理財公司的計算原則，衡量一處辦公樓價格合理與否的基本公式為：年收益×15年=房產購買價。若投資的辦公樓年收益×15年大于購房款，則表明該投資項目具有一定的升值空間。 [股市投資寶典]： 莊家操盤5步曲，你能識破嗎？ [編者按]在股市大盤向上的過程中，個股輪炒是一種常見的現象，如果能夠坐上莊家的轎子，投資者就永遠沒有熊市了，獲利也就毋庸質疑了。發現莊家大牛股其實并不難。一般來講，被莊家看中的股票通常是投資者不太注意的股票，在低位橫盤已久，每日成交量呈現為豆粒狀，如同進入冬眠一樣。但恰恰是這類股票，一旦醒來，有如火山爆發一樣，爆發出大幅飚升行情。任何一個莊家的操作思路不外乎經歷以下幾個階段。 第1步:吸籌階段 莊家特點： 在這一階段，莊家往往極耐心地、靜悄悄地、不動聲色地收集低價位籌碼，這部分籌碼是莊家的倉底貨，是莊家未來產生利潤的源泉，一般情況下莊家不會輕易拋出。這一階段的成交量每日量極少，且變化不大，均勻分布。在吸籌階段末期，成交量有所放大，但并不很大，股價呈現為不跌或即使下跌，也會很快被拉回，但上漲行情并不立刻到來。 專家意見： 此階段莊家何時啟動拉價難以判斷，散戶投資者應觀望為好，不要輕易跟入以免資金呆滯。 第2步:震倉階段 莊家特點： 莊家在低位吸足了籌碼之后，在大幅拉升之前，不會輕舉妄動，莊家一般先要派出小股偵察部隊試盤一番，將股價小幅拉升數日，看看市場跟風盤多不多，持股者心態如何。隨后，便是持續數日的打壓，震出意志不穩的浮碼，為即將開始的大幅拉升掃清障礙。否則，一旦這些浮碼在莊家大幅拉升時中途拋貨砸盤，莊家就要付出更多的拉升成本，這是莊家絕對不能容忍的。 專家意見： 這一階段，打壓震倉不可避免。在莊家打壓震倉末期，投資者的黃金建倉機會到來了。此時，成交量呈遞減狀況且比前幾日急劇萎縮，表明持股者心態穩定，看好后市，普遍有惜售心理。因此，在打壓震倉末期，趁K線為陰線時，在跌勢最兇猛時進貨，通常可買在下影線部分，從而抄得牛股大底。 第3步:拉升階段 莊家特點： 這一階段初期的典型特征是成交量穩步放大，股價穩步攀升，K線平均線系統處于完全多頭排列狀態，或即將處于完全多頭排列狀態，陽線出現次數多于陰線出現次數。如果是大牛股則股價的收盤價一般在5日K線平均線之上，K線的平均線托著股價以流線型向上延伸。這一階段中后期的典型特征是，伴隨著一系列的洗盤之后，股價上漲幅度越來越大，上升角度越來越陡，成交量越放越大。若有量呈遞減狀態，那么，這類股票要么在高位橫盤一個月左右慢慢出貨，要么利用除權使股價絕對值下降，再拉高或橫盤出貨。當個股的交易溫度熾熱，成交量大得驚人之時，大幅拉升階段也就快結束了，因為買盤的后續資金一旦用完，賣壓就會傾泄而下。 專家意見： 此階段初期可以大膽買入，在中后期一定要關注量能的變化，注意適可而止。后期的交易策略是堅決不進貨，如果持籌在手，則應時刻伺機出貨。 第4步:洗盤階段 莊家特點： 此階段伴隨著大幅拉升階段，同步進行，每當股價上一個臺階之后，莊家一般都洗一洗盤，一則可以使前期持籌者下車，將籌碼換手，提高平均持倉成本，防止前期持籌者獲利太多，中途拋貨砸盤，從而使莊家付出太多的拉升成本。二則提高平均持倉成本對莊家在高位拋貨離場也相當有利，不致于莊家剛一出現拋貨跡象，就把散戶投資者嚇跑的情況。 專家意見： 洗盤動作可以出現在莊家任何一個區域內，基本目的無非是為了清理市場多余的浮動籌碼，抬高市場整體持倉成本。盤中莊家洗盤一般有下面兩個方式：直接打壓和寬幅振蕩。此階段的交易策略應靈活掌握，如是短暫洗盤，投資者可持股不動，如發現莊家進行高位旗形整理洗盤，則洗盤過程一般要持續11－14個交易日左右，則最好先逢高出貨，洗盤快結束時，再逢低進場不遲。 第5步:離場階段 莊家特點： 莊家運用得最多的是高開盤，集合競價量很大，但股價難以承繼前日的強勁勢頭上沖，掉頭向下，放量跌破均價，雖然盤中有大筆接單，但股價走勢明顯受制于均價的反壓，前一日收盤價處也沒有絲毫抵抗力，均價下行的速度與股價基本保持一致，因為這是莊家集中出貨造成的。 專家意見： 此階段K線圖上陰線出現次數增多，股價正在構筑頭部，買盤雖仍旺盛，但已露疲弱之態，成交量連日放大，顯示莊家已在派發離場。此階段應該果斷出倉，不管是獲利還是虧損都要全部清倉，貪婪和觀望往往是鑄成無限后悔的源泉。 |