| 樓市觀察家 |
縱觀08上半年開發商與購房者的僵持戰 2008年房地產市場是不尋常的一年，從2007年房價的一路飄紅到深圳房價快速跌落再到王石拐點論、潘石屹百日巨變論，最后到目前并不景氣的市場，中國房地產正在經受著巨大的考驗。自進入2008年以來，房地產市場銷售進入了寒冬期，這股寒流一直持續到現在也未見回暖跡象。有人評論中國房地產正在走下坡路。市場交投慘淡的局面已持續大半年，供求雙方的博弈愈演愈烈。缺錢的開發商在挖空心思地使出各種招數，以維持岌岌可危的資金鏈條不斷裂；購房人則緊捂錢袋，寄希望于開發商降價銷售，房價松動。與07年的買房熱相比現在百姓更多的是選擇持幣觀望。 業內專家稱，在“錢”這個左右樓市格局的關鍵因素上，供求雙方的博弈還將持續較長一段時間，樓市觀望氣氛何時“煙消云散”，云遮霧掩的不明走勢何時“撥云見日”都還是未知數。中國房地產正在面臨前所未有的理性，一場開發商與市民的“理性”較量正默默展開，在這股理性較量的背后全國市場有著怎樣的反映？本期樓市觀察家以“房產寒凍期的降價策略”為主題，與您一同探討各地樓市冰封狀態下專家、市民、業內人士等各方反映。打破冰封之殼一窺其中奧秘，樓市觀察家正破冰探進。 北京：開發商偷偷降價售樓 老業主資產縮水要求補償 現象：在北京西三旗一個著名樓盤不到1個月，單價就掉了1000元。業主忿忿地致電售摟處，得到的確定回答是：“不再降價。”可是沒等業主放心幾天，該樓盤再次下調價格。 據業主介紹，這回開發商采取“只做不說”的降價方式。對外始終沒有發布消息，但售樓員在對看房人面談的時候，私下打了折。 一位該樓盤的業主在“業主論壇”上發帖子說，該樓盤春節后一段時間還賣到14000元/平方米，如今暗自下調近3000元/平方米，目前售價在1萬元/平方米左右。短短兩個月不到，他買這套房子的賬面損失已經達到20萬元。 在北京樓價出現“拐點”壓力的時候，部分開發商為回流資金和加快銷售速度，采取了很多打折或優惠的措施， 業內人士：北京聯達四方投資管理公司董事總經理楊少鋒認為樓市拐點確實已經到來。他的公司經紀在房屋銷售中看到，眼下北京很多高檔樓盤采取買房子送裝修、送奧迪車等花樣翻新的方式來變相給樓盤打折。有的開發商還采取幫買房人付一成貸款的方式來打折，很多樓盤是為投資需求而購買的，而銀行對屬于二套房、三套房的業主采取增加首付和上調利率等做法。開發商為刺激買主購房欲望，提出無償先幫買房人付部分銀行貸款首付等方式進行。當然，這一切都還是在暗自進行，很少有開發商公開宣布降價的。 曾號稱“已銷售一空”的某樓盤項目的銷售總監表示如果房子再賣不動，他的總監位子就坐不下去了。 業主：這有欺詐宣傳之嫌，導致業主利益受損，開發商應當給予合理的補償。買房時銷售人員曾向他們作出承諾絕對不降價。當時售樓小姐說得天花亂墜，說今天不買，明天就漲1000元。 在深圳，萬科以改造社區的名義，對降價樓盤的老業主給予“花300送1500”的補償，業主們只要每平方米交300元裝修毛坯房,萬科就可以給做1500元/平方米的裝修。但是開發商面對我們的抗議，采取了沉默以對的方式。我們希望開發商給予我們一個合理的答復。 上海：房價明漲暗跌 二套房首付3成“絕對沒問題” 現象：貸款的口松一松，意味著房產交易量的上升；融資的口松一松，意味著房地產企業各個環節獲得新的生機。盡管上海房地產市場供求關系明顯好于深圳和北京，但不少中介叫苦房市“明漲暗跌”。 隨著房地產交易量的萎縮，貸款買房的人正在逐漸減少，這種趨勢也直接影響著房地產企業購地的熱情，甚至把到手的地塊看作了“燙手的山芋”，而放貸緊縮政策也將地產企業推向了“絕境”。最近，一幕地產大鱷“斷臂”拋盤、不惜重金毀約的案例在上海首度爆出，這也是地產走俏多年之后第一次遭受冷遇。 從高價競標到“斷臂”自保，地產大鱷的舉動引來各方關注。某銀行業內分析人士分析，志成的拋售行為和市場融資困難有直接關系，“不僅是小型地產企業，就是大型地產公司也很難躲過放貸緊縮的困局。”該人士還透露，不少知名地產公司都在為融資難發愁，“現在房地產企業的日子最不好過！” 業內人士：對房地產企業來說，與銀行合作，發行信托類產品確實是躲避貸款監管、獲得融資的最有效渠道，但這個風險也會隨著轉嫁給個人投資者。 專家：隨著商業銀行擔保的取消，信托類產品可能逐漸摘掉“保本”的頭銜，而由投資者承擔相應的風險，屆時上游行業的風險將全部轉移到下游的各個環節。這一趨勢，應該引起監管層的警惕。同時，專家還綜合分析了金融、地產行業的發展，他認為，最近央行為抵御熱錢大量流入的風險，不斷調高銀行存款準備金率，然而熱錢沒有流入股市，也沒有流入房市，而是大量囤積在銀行體系內，這表明海外熱錢對國內房地產的發展并不樂觀。預計如果全國樓市出現大規模回調，上海也無法幸免，但上海很可能以溫和波動的形式小幅調整。屆時，上海的銀行業將會受到不小的考驗，而投資者也需要謹慎應對。 新政策推出之后，銀行信托類理財產品發生的變化。銀監會下發了一則有關暫停融資性信托擔保業務的規定，對公司債券、信托計劃、保險公司收益計劃等融資性項目，規定商業銀行原則上不再進行擔保，已辦理擔保的要盡快退出。這意味著國家商業銀行不再為信托類融資項目作擔保，而銀行信托類理財產品的購買者、投資人將完全承擔風險。 廣州：端午樓市大打降價折扣戰 部分樓盤仍零成交 現象：從廣州各大區域樓盤發現，即使開發商大打“降價折扣戰”，除個別樓盤頗有人氣之外，多個樓盤還是出現無人問津的場面，部分樓盤就連小黃金周三天的成交量不到兩套，甚至有的樓盤沒有一套的成交量。相當部分樓盤的廣告都以價格促銷作為吸引點。在端午節前幾天，某樓盤打出銷售價格3900元/平方米，連限價房都不能再低的價格。 業內人士：某樓盤負責人表示，近幾個月以來，一直面臨很大的銷售壓力，只能借小黃金周采取降價促銷的方式來吸引買家入市。 專家：今年端午小黃金周，城區樓盤沒有往日那么活躍，主要原因是城區樓盤的價格尚處于高位，還沒有降到買家的心理預期。對買家而言，觀望情緒仍很濃厚，尤其是想買市區房的買家，心理上總一直期待房價能夠再降一點，但市中心的房保值能力比較強，銷售價格沒有明顯的回落，這也是端午期間城區人氣、成交相對不旺的主要原因。從“五一”及“端午”樓市來看，在買家持續觀望下，今年廣州市場難有明顯的復蘇，整體成交均價將會再次回落，尤其是城區樓盤。 知名房產專家吳定金：從推貨和宣傳力度上來看，發展商的積極性明顯不及五一，端午假期只能算是周末樓市的加強版。但相對來說，不排除端午節也是一個較好的銷售時機。如果要促使廣州樓市實現整體性復蘇，就要先確保成交量的恢復。但單靠市場的力量，復蘇仍需要一定的時間和利好因素的積淀，還需要國家出臺相關樓市利好政策。 深圳：打折已成主流促銷手段 現象：深圳市國土房產局官方網站公示，5月7日，全市新房成交153套，二手房成交155套，保持了5月1日-5日春季房地產交易會的成交量。 春交會期間，深圳5月5日全市新房成交158套，均價11481元/平方米。加上此前4天的成交數據，5月1日-5日，全市成交新房889套。 深圳發展商集體重返展會，并使出了特價房、打折、抽獎、贈送等多種促銷手段吸引人氣。展會前幾天的火爆場面也沒讓發展商失望，現場人流一度擁擠不堪。不少發展商驚呼：市場回暖了。但是冷冰冰的成交量還是未能釋放出市場真正回暖的信號。 專家：深圳市社科院城市營運中心主任高海燕表示開發商在房價調整方面并沒有出現實質性的變化，所以市場并不買賬，購房者表現出的熱情也僅僅是集中在特價房方面。日均銷售量還不如以前深圳樓市旺季時正常的銷售量，可見市場并未真正回暖，購房者對還沒降到位的房價并不買賬。 業內人士：某開發企業營銷總監表示，首付分期甚至零首付重出江湖，確切無疑地表明市場已由賣方市場轉向買方市場，房地產周期性下調再度來臨。從2007年第四季度開始，以廣州為代表的珠三角城市出現樓市調整現象，根本原因是價格空漲、買家質變，直接原因是房貸新政。2008年將是市場各方、各因素回歸原位的一年，是由沖動回歸理智的一年，是由盲目躁動回歸穩健發展的一年。在市場觀望氣氛濃厚，交投萎靡不振的情況下，2008年將是營銷策劃大行其道的一年。 市民：我對“折扣”非常感興趣，希望能夠“淘”到便宜的特價房。 南京：競爭平淡 時有流標土地市場回暖乏力 現象：時至年中，南京土地供應節奏依然偏緩。南京土地市場土地“斷供”已達一個半月之久。 盡管南京國土部門連續掛出2期出讓公告以期刺激市場，但冷清已久的行情卻深深影響到開發商的心理，土地市場競爭平淡并時有流標，“回暖”歷程仍然艱難。 專家：南京網尚研究機構土地市場研究發現，在南京國土資源局網站公布的近兩期“南京國有土地招拍掛公告”中，年初啟用的“開竣工時間”一欄悄悄沒了蹤影。接連三期，新掛牌地塊開竣工時間沒有明確公布，有可能是政府對目前土地市場行情的擔心。 南京網尚研究機構宏觀研究部主任顏濤認為，與去年不同，南京國土部門今年主動調控市場的意圖非常明顯。政府部門手上并非沒地，而是2008年以來樓市銷售一直“溫吞水”，開發商拿地熱情不高，同時，去年以來施行的緊縮金融調控政策，如提高存款準備金率等，其累計效應已開始顯現。 政府：江蘇省國土廳副廳長吳震強表示：“我們會考慮放緩土地的供應節奏，但不會簡單的降價出讓，因為土地有它的市場價值。 南京房地產建設促進會秘書長張輝認為市場推地速度慢，跟今年南京政策法規頻頻出臺也有關。在2008年上半年，南京國土部門推出了許多新政策，如“堅持凈地掛牌上市，禁止毛地出讓”、“明確開工、竣工時間，違反則罰款”；啟用“南京市建設用地跟蹤管理系統”對已交付的建設用地“實施全程動態監管”等，這些政策的實施對政府推地節奏造成影響。 業內人士：國信地產副總經理蔡承珂的看法是，南京乃至江蘇房價已較為穩定，土地市場偏冷，一些資金鏈緊張的開發商拿地會更為謹慎，去年上半年的瘋狂搶地現象不太可能再出現，在宏觀調控的大環境下，我們會更加關注地塊本身的質量。 杭州：開發商資金鏈收緊風險增大房子賣不動了 現象：“大家幫忙看看這中間有什么蹊蹺，為什么購買者一天要退訂好幾套房子？”在杭州熱門的19樓論壇上，出現了眾多類似的帖子，帖子的主人們紛紛聚焦售房網上在售樓盤的解除合同、連續預訂記錄。 杭州市房管局的官方網站顯示當天的退房記錄赫然在目，8套。而一周杭州城區預訂出去的房子大概每天為30套至40套。這樣一比對，退訂的比例就比較高了。某房地產有限公司開發的樓盤一天內就取消了3個預（銷）售合同。杭州市甚至出現日退房數量超過了余杭區的日成交量。 業內人士：一個樓盤的銷售經理透露，由于投資者對樓市失去了信心，為了“面上有光”，個別開發商還會讓內部的員工去預訂房源，以提高數據上的成交量。杭州市房管局的官方網站的統計上顯示杭州錢新綠城房地產開發有限公司的一套房源預訂次數甚至達到了19次。 專家：最近房產形勢不是特別好，居民購房更加理性，許多投資者或許因為風險較大而放棄了投資。 不少“投資客”退出房產市場，調控房產的政策起到了作用是一方面，跟目前中國經濟的宏觀面影響極有關系。 浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生坦言，“其實，許多房產投資人，都是中小企業的負責人，他們把流動資金拿來放在樓市。”趙杭生認為，國際市場不好，使得許多企業面臨生存的危機。許多房產投資人選擇最近這段時間撤資，可能是無奈之舉，更有可能的是股市樓市的雙關效應。目前一些投資者在股市投資失敗，再也沒有多余的錢拿來投資樓市。更有甚者，甚至會把樓市里的錢撤出去，企圖在股市里翻本。 福州：融信斷腕退地房價走低 現象：“現在，要買我們這里的小套型商品房，比原價優惠10萬元，若要車庫，還可以便宜10萬元，等于送一個車庫給你。”福州金山板塊某項目售樓部采訪時，售樓小姐這樣告訴購房者。 自07年第四季度以來，福州房地產市場銷售量明顯下降，觀望氣氛濃厚。2月份，福州融信地產寧愿損失7000萬元保證金，退掉去年 9月11日高價拍得的福州市中心白馬路地塊，造成福州樓市巨大的心理震蕩。4月初，伴隨著融信地產旗下融信寬域項目從年前接近每平方米9000元的均價，直接降價到平均每平方米6000元左右，福州金山板塊多個樓盤一同促銷降價，降幅普遍達到20％。福州樓市成為繼深圳之后房價暴跌最快的城市之一。 業內人士：認為，這屬于資金鏈受壓斷裂問題。這些樓盤打折優惠促銷，是深圳、廣州等城市樓市營銷手法的翻版，說明福州部分開發商資金“缺血”狀況已相當嚴重。 房地產業界人士楊少鋒分析，從樓市需求來看，福州只是一個區域性中心城市，外來人口僅30多萬。支撐福州樓市購買力的主要是福州五區八縣和臨近的周邊城市，需求并不太大。福州樓市另一部分需求來自僑資，但華僑華人回鄉不一定選擇在福州買房；就算是投資買房，住在其中的可能是國內的親戚，消耗的也是本地需求。更何況華僑華人投資的目的是保值增值，市場一旦波動就不會買。 專家：福州社科院專家朱劍修認為，去年前三季度，開發商一味追求“價高者得”，直接導致“面粉比面包價格貴”的現象。如今，吃不了只好兜著走。鑒于這種狀況，開發商應順應宏觀調控政策，規范市場行為，理性進行投資決策。 福建房地產專家葉慶歷分析，不少開發商已經陷入資金鏈條斷裂狀態。此前，房地產企業70％的資金來自銀行貸款，但目前一些企業的資產負債率超過了 75％，回籠資金的壓力不斷增大，開發商不得不對后市持謹慎態度。 重慶：樓市再現“買房送車”難止銷量下滑腳步 現象：事隔一年多，買房送車再現重慶樓市！渝中區一江景大盤打出買房送10萬元轎車的廣告。據了解，這是重慶市開發商送車檔次最高的一次。不過雖然包括該樓盤在內的不少樓盤都開始降價或送禮，但并沒有換來樓市成交量的爆發。一位姓楊的置業顧問稱，本次該樓盤推出的單元有80套，面積從97-156平方米不等，均價7000多元。據所買的戶型的不同，購房者可以獲得標致車一輛，價值約10萬元。 早在2005年11月，為了促銷，青河灣推出過購房即送價值3萬元左右QQ車一輛的活動。到了2006年11月，愛加麗都樓盤也推出了買房送車的活動，不過買房后獲贈的雪佛蘭轎車也僅價值8萬元。此后，在距今快兩年的時間內，再也沒有開發商公開以送車作為樓盤促銷的方式。而該樓盤打廣告送出的轎車，應該是開發商送出的轎車中檔次最高的。 業內人士：隨著以龍湖為標志的一線開發商的價格下探，不可避免，將有越來越多的中小開發商卷入降價的漩渦。 目前重慶樓市處于一個微妙的階段，一方面是市民處于觀望中，資金無法盡快回籠。另一方面，銀行對房地產貸款從緊，開發商處在資金鏈緊迫階段。這種情況下，降價促銷，現金為王的理念自然深受開發商追捧。 武漢：樓市首現“降價補償” 平均每戶補償3萬元 現象：陽邏樓盤“佳運·環湖花園”稱，已發函通知前期業主，對因降價帶來的房價損失，將由開發商補齊差價，平均每戶補3萬元。 這是武漢首個“降價補償”的樓盤。上個月，該樓盤進行9折促銷，房價由2800元/平方米，降至均價2500元/平方米，部分前期業主每平方米損失200—300元。 業內人士：該樓盤銷售經理胡一俊表示補償差價，是為了挽回業主的損失。如何“安撫”高價買房的前期業主，是眼下地產界的一個難題，我們決定讓利補償。 湖北山河律師事務所游本剛律師表示，降價是正常的市場行為，開發商沒有補償差價的責任，但他們愿意如此“讓利”，對購房人是好事。 專家：武漢大學經管學院劉雙林教授認為為了盡快回籠資金，開發商主動“放血”補差價，是一種營銷策略，但實際退款總額可能有限，活動炒作成份居多。 市民：據一項網絡調查顯示，對該樓盤推出的“差價補償”，59%的網友認為是“促銷手段”，34%認為是“純粹作秀”，8%認為是“實惠方式”。 長沙：賣房促銷打出學歷牌 碩士博士買房可打折 現象：“碩士畢業優惠1%，博士優惠2%，運動特長購房享受優惠。”今天，長沙市民李先生收到“才子佳苑”樓盤發來的短信。原本已下定決心盡快購房的他，反倒猶豫了：這不就是北京、深圳等地樓盤變相降價，推出“買房送裝修、送汽車”促銷手段的翻版嗎？李先生算了筆賬，出示博士學歷證，一套房至少可以便宜一萬元，可他更關心的是長沙的房價是不是開始松動了，是否應該再等等。 專家：開發商已經到達觀望底線，開始暗降促銷，買房人卻依然在觀望，長沙樓市已經轉為明顯的買方市場。如果買房人依舊持續觀望，買賣雙方力量對比依然保持原狀，長沙房價的上升空間將進一步萎縮，不排除繼續下探的可能。 業內人士：項目銷售經理表示推出這樣的銷售方式，是因為很多消費者愿意鄰居是高學歷高素質的人，而樓盤擁有一群高學歷的業主，就會吸引更多客戶，從而帶活整個樓盤的銷售。這其實只是我們的促銷方式。就像商場會在教師節、婦女節等節日打折促銷一樣，他們此舉也只是鎖定某一消費層做出的讓利活動，“我們就是選擇一種‘很普通’的促銷手段吸引消費群。現在許多樓盤都在搞優惠活動，紛紛打出“打折優惠、購房送禮”等招式，期待贏得購房者的關注。 市民： 劉小姐：房價未來是升是降不好說，可許多開發商急需回籠資金，不得不降價促銷，要能趕上一趟降價車就別錯過啦。 薛女士：漲價是明漲，降價則是暗降，到處都是打折活動，看樣子，房價拐點拐到長沙了。 張先生：道路拓展、長株潭一體化，長沙許多熱點地段的房價升值空間未來只會更廣闊。 |