| 律師圓桌 |
房奴斷供:所引起的法律責(zé)任和社會(huì)影響 近期，全國各地因房奴不還銀行房屋貸款（俗稱“斷供”），而導(dǎo)致銀行向法院提起訴訟的案件不斷增多。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，僅四川成都一市，每年就有一千多房奴坐上法院的被告席，且數(shù)量還在不斷的擴(kuò)大。 除開極少數(shù)特殊情況，部分房奴是因?yàn)楣ぷ骰蛏畎l(fā)生變化，導(dǎo)致收入減少而被迫斷供，還有一部份房奴是因?yàn)榻诜績r(jià)下跌，導(dǎo)致其投資買房收益前景的暗淡，而主動(dòng)斷供。但不管是哪種原因?qū)е碌臄喙诜缮隙际欠颗珎冞`反了與銀行之間的《個(gè)人住房按揭合同》的約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 訂立合同是一個(gè)嚴(yán)肅的事情，近代民法就確立了“契約神圣”的理念，合同一旦簽訂后，合同當(dāng)事人就要依合同的約定嚴(yán)格的履行其義務(wù)，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，房奴們對(duì)此應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。也許部分對(duì)法律有一定了解的房奴會(huì)認(rèn)為，個(gè)人、家庭因生活所迫或房價(jià)的下跌都屬于不可抗拒的原因，并非自己不愿履行與銀行之間的合同，而是被逼無奈，繼續(xù)履行合同會(huì)使自己、家庭生活困難或遭受重大損失，有違公平，屬于法律上規(guī)定的不可抗力或情勢(shì)變更，可以解除或變更合同而不需要承擔(dān)違約責(zé)任。這似乎有一定道理，但遺憾的是這種理由是一些房奴對(duì)法律片面的理解上做出的，根本不會(huì)得到法院支持的。民法上所說的不可抗力必須是合同當(dāng)事人在簽訂合同是不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，而情勢(shì)變更也要求當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)情勢(shì)的改變不能預(yù)見，但房奴們?cè)谂c銀行簽訂《個(gè)人住房按揭合同》時(shí)，對(duì)今后生活的可能改變或房價(jià)有可能下跌根本無法預(yù)見嗎？絕對(duì)不是，生活總時(shí)變化的，可向好的方面變化也可向壞的方面變化，一個(gè)收入穩(wěn)定人就應(yīng)當(dāng)考慮到以后存在收入減少的可能，同樣，房屋的買賣是一個(gè)交易，既然是交易，那就存在有賺有虧的可能，沒有任何一部法律或政府文件規(guī)定買房就只能賺不能虧，“買房就能賺錢”那只是大多數(shù)人的一個(gè)認(rèn)識(shí)，但不能以此就否定房價(jià)下跌的可能，這都是房奴們應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的問題。而且，收入的減少，生活困難也并非不可克服，通過努力，也有好轉(zhuǎn)的可能，因此，房奴以此為由主張違約免責(zé)或合同應(yīng)予變更，這根本不屬于法律規(guī)定的不可抗力或情勢(shì)變更，是根本得不到法院的支持的，千萬不要對(duì)此有僥幸心理。 一旦被判承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)房奴個(gè)人來說，在經(jīng)濟(jì)上是非常不合算的，不僅要向銀行支付違約金、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等，所購買房屋還可能被銀行拍賣，而拍賣款往往低于市場價(jià)，因此房奴肯定要遭受一定的損失。同時(shí)，由于斷供，而被銀行記入信用黑名單，導(dǎo)致以后再向銀行申請(qǐng)信用卡、貸款都會(huì)受到影響。所以房奴在斷供之前，一定要考慮清楚可能所面臨的后果。而若存在大量房奴斷供的情形，則對(duì)整個(gè)社會(huì)也是不利的，美國的次級(jí)貸危機(jī)，就是對(duì)此最好的說明。 希望那些想買房的人，在買房前，能充分考慮到買房后可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和自己的實(shí)際承受能力，就如“股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎”一樣，賣房有風(fēng)險(xiǎn)，購房須謹(jǐn)慎。 （以上僅代表律師個(gè)人觀點(diǎn)） |