| 2008年上半年長沙市房產市場分析報告 |
2008年上半年長沙市房產市場分析報告 □ 長沙市房產信息中心 長沙市房產研究中心 注：1.本研究報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本簡報中涉及的商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2008年上半年，在房地產宏觀調控政策持續加壓的情況下，長沙房地產市場面臨了前所未有的嚴峻考驗，商品房市場出現“供升銷跌”，二手房市場銷售持續走低，這都使長沙房地產市場陷入了一種較為尷尬的境地。但宏觀調控的部分目標已經達到，商品房價已基本穩定在4000元/平米水平。如何在穩定房價的同時，又促進房地產市場的健康繁榮發展，已經成為當前政府面臨的重大課題。從今年上半年各月情況來看，商品房銷售正逐月增長，總體來看，長沙房地產市場仍處于恢復通道。上半年預計完成房地產開發投資約195億，與去年同期相比增長約30%，占全市固定資產投資達27%以上，商品房施工面積約3800萬平米，其中新開工面積約1040萬平米，竣工面積約320萬平米，與去年同期比分別增長約44%、102%、9%。上半年我市累計批準預售562萬平米，同比增長57%；實現商品房銷售面積348萬平米，銷售金額142億元，與去年同期相比分別減少23%、0.77%。（注：部分數據依據統計局已發布的1-5月相關數據推算所得，實際數據請以統計局發布的為準） 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1．商品房累計供應和銷售總量分析 2008年上半年，全市商品房累計批準預售561.97萬平米，同比增長56.96%；其中住宅批準預售481.46萬平米，同比增長58.25%。 同期全市商品房累計銷售347.74萬平米，同比減少22.89%；其中住宅銷售291.44萬平米，同比減少28.20%，占商品房銷售面積的比重為83.81%。商品房銷售金額為141.54億元，同比減少0.77%，其中住宅成交金額為105.90億元，同比減少11.45%。 2．商品房累計供銷量分區分析 從批準預售數據來看，上半年全市商品房批準預售量大幅增長，除天心區、芙蓉區外，其他各區商品房批準預售量同比增幅均超過70%，特別是開福區，批準預售量達到去年同期的2.2倍，樓盤出現集中上市。從銷售數據來看，全市僅開福區為正增長，其他各區銷售量均有不同程度下跌，其中岳麓區、芙蓉區同比減幅較大，達到30%以上。巨大的上市量+減弱的銷售量，使長沙房地產市場面臨的挑戰和壓力日益增加。 3．商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 2008年上半年商品房供銷比為1.62∶1，其中商品住宅供銷比為1.65∶1，較2007年全年供銷比分別增長0.57、0.70。分區來看，除芙蓉區外，其他各區供應量均大幅高于同期銷售量，銷售形勢較為嚴峻。 4．商品住宅與非住宅銷售比例分析 2008年上半年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為5.18∶1。其中，岳麓區、芙蓉區非住宅銷售比例較高，非住宅分別占商品房銷售總量的24.27%、23.48%；開福區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的87.72%。 5．非市場定價類住宅供銷分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 2008年上半年全市非市場定價類住宅批準預售5093套，58.06萬平米，同比增長42.18%、27.92%；累計成交4181套，49.07萬平米，同比增長45.27%、59.79%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為114.00平米，面積同比縮小10.03%；登記銷售套均建筑面積為117.36平米，面積同比增大9.99%。 2008年上半年全市非市場定價類住宅成交均價為1933元/平米，同比上漲21.84%。 （二）2008年上半年純商品房供銷趨勢分析（以下章節商品房未特別注明均為純商品房） 1．商品房供應量分析 2008年上半年，長沙市商品房、住宅各批準預售501.78萬平米、423.40萬平米，同比增長64.74%、67.94%，住宅占商品房批準預售總量的84.38%。 分區來看，全市商品房、住宅批準預售量都有顯著增長，除天心區外，其他各區商品房批注預售量同比增幅都超過80%；開福區、岳麓區增幅更是超過100%，顯示在“兩型社會”改革試驗區批準后，各區商品房上市力度均明顯加大，城北、河西、城南等板塊二環以外區域房地產開發迅速升溫，城市外擴趨勢明顯。 從各月情況來看，上半年有3個月（1月、4月、6月）商品房批準預售量超過100萬平米，這使得上半年商品房批準預售總量超過500萬平米，銷售壓力明顯加劇。 2．商品房銷售量分析 2008年上半年，長沙市商品房、住宅累計銷售294.89萬平米、242.36萬平米，同比減少29.72%、35.30%，住宅銷售占商品房銷售總量的82.19%。 分區來看，上半年全市除開福區商品房、商品住宅銷售量同比有較低增幅增長外，其他各區商品房銷售量均有較大幅度下降，其中尤以岳麓區減幅最為明顯，上半年，岳麓區商品房、商品住宅銷售面積同比分別減少39.60%、51.85%，均居全市減幅首位；其他各區減幅也達到30%以上，表明在全國房地產市場不景氣的狀態下，長沙房地產市場也未能幸免。 從各月情況來看，上半年全市房地產市場處于緩慢回升階段，各月商品房銷售量較上月均有所增長。 3．商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 2008年上半年商品房供銷比為1.70∶1，其中商品住宅供銷比為1.75∶1。剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，這更進一步證實了今年上半年商品房銷售的嚴峻性。在巨大的市場供應下，市場將出現分化，房價將在一定程度上保持穩定，上漲壓力減弱。 從單月商品住宅供銷比來看，07年2月至8月供銷比基本在1以下，供小于銷；9月到08年3月，供銷比基本在1上下波動，這一時期是供基本等于銷；08年4月至6月，供應量陡然增大，供大于銷。這實際上也和長沙自去年來價格上漲軌跡一致，由于較長時期的供不應求，促使價格快速上漲，并于12月達到07年價格頂峰；由于較長時期的供過于求，促使12月后價格環比漲幅開始減小，個別月份甚至出現下跌。這表明雖然房地產政策調控之初對市場影響力有限，但經過較長時間的持續作用，調控政策已逐步對房地產供求雙方產生影響，越到后期，對房地產市場產生的影響越明顯。 （三）商品房銷售價格分析 1．商品房成交均價分析 2008年上半年，全市商品房均價為4410元/平米；其中，商品住宅平均售價為3978元/平米，商品房非住宅平均售價為6402元/平米。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為4070元/平米；其中，商品住宅平均售價為3634元/平米。） 從單月房價來看，上半年商品房價格在4月達到最高點；而商品住宅均價則自去年12月達到4055元/平米后，單月均價一直穩定在4000元/平米上下，房價漲勢受到明顯抑制。 2．商品房成交均價分區分析 分區來看，今年上半年芙蓉區商品房成交均價最高，均價為4766元/平米；開福區商品住宅成交均價最高，均價為4203元/平米；岳麓區商品房、商品住宅成交均價均最低，均價分別為3786元/平米、3474元/平米。全市僅岳麓區、天心區商品住宅均價低于全市均價，其余四區商品住宅均價目前已達4000元/平米以上。 3．商品房期、現房量、價分析 2008年上半年全市商品房期房、現房成交量分別為246.63萬平米、48.26萬平米，同比減少27.07%、38.44%，期房占總量的83.63%；商品住宅期房、現房成交量分別為210.80萬平米、31.56萬平米，同比減少34.01%、46.16%，期房占總量的86.98%。 2008年上半年商品房期房、現房均價分別為4513元/平米、3998元/平米；其中，商品房住宅期房、現房均價分別為4179元/平米、2556元/平米。 4.商品住宅成交價格指數變化分析 2008年6月總體市場商品住宅成交價格指數為156.37點，今年以來指數平均每月增長2.53點。從指數走勢來看，今年4月、5月指數略有下降，6月指數有一定回升，較5月增長7.08點。 從面積子市場指數來看，今年以來，144平米以上面積段價格指數先減后增，4、5、6月指數走勢較為平坦，其增幅最小，平均每月增長0.47點；60-90平米面積段價格指數整體呈現上揚趨勢，其增幅最大，平均每月增長3.14點。單從6月份來看，除144平米以上面積段價格指數略有下降外，其余面積段價格指數均上升，其中60-90平米、120-144平米面積段價格指數上升較快。 從區域子市場指數來看，今年以來，二環與三環之間區域住宅價格指數在1月有所下降，2月開始保持向上增長趨勢，其增幅最小，平均每月增長2.49點；一環與二環之間區域同二環與三環之間區域住宅價格指數走勢較為接近，但在3、4月指數稍有下降，其平均每月增長2.65點；中心城區住宅價格指數1、2月上揚趨勢明顯，3、4、5、6月指數波動幅度較小，其增幅最大，平均每月增長3.30點。單從6月份來看，中心城區指數有所下降，一環與二環之間區域指數上升較快，二環與三環之間區域指數略有上升。 從板塊子市場指數來看，今年以來，東城板塊、新南城板住宅價格指數整體走勢均保持較明顯的上升趨勢，其指數增幅較大，平均每月分別增長3.30點、3.38點；河西板塊、北城板塊、中心板塊指數增幅較小，平均每月分別增長1.09點、0.34點、1.43點。單從6月份來看，新南城板塊、河西板塊、中心板塊指數增長較快，東城板塊、北城板塊指數略有下降。 綜合來看，今年1、2月指數小幅增長，4、5月指數小幅回落，3、6月指數增幅較大。從各類子市場來看，今年以來60-90平米面積段、中心城區、新南城板塊等子市場指數增幅較大，144平米以上面積段、二環與三環之間區域、北城板塊等子市場指數增幅較小。 （四）新建純商品住房供求結構分析（按套數計） 1．套型結構分析 2008年上半年累計住房供應套均面積為104.87平米，同比縮小1.47%，銷售套均面積為111.21平米，同比縮小0.28%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2008年上半年累計住房供應套均面積為105.89平米，同比縮小2.93%，銷售套均面積為112.20平米，同比縮小1.49%。） 從各戶型供銷結構來看，全市所有戶型供銷比均大于1，特別是60-90平米戶型供銷比已達2.36；90平米以下中小戶型供應占比為40.00%，比去年同期比例微跌0.63個百分點，60平米以下住宅批準預售量比例同比有所減少，但60-90平米戶型供應所占比例增大，比去年同期比例增長了4.95個百分點，目前已成為全市供應量第二大戶型區間（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，上半年90平米以下中小戶型供應占比為38.30%，比去年同期減少了1.33個百分點）。 2．價位結構分析 從上半年實際銷售價位段來看，3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，比去年同期比例減少40.17個百分點，目前僅占所有銷售比例的32.85%；3500元/平米以上套型中，價位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米、大于5000元/平米套型銷售所占比例均接近20%，形成我市目前在售的三大主力方陣。大于5000元/平米套型銷售比例比去年同期增長15.88個百分點，對比今年上半年銷售比例，幾乎可以說是陡增，這主要是受開福區市中心地段高價樓盤大量成交影響；其次是4000-4500元/平米套型，同比比例增長達13.83個百分點，這也是目前我市商品房普遍成交的價位段；3500-4000元/平米套型今年上半年成交比例達17.88%，這一方面包含部分去年已成交今年才備案的樓盤，另一方面，3環邊緣、市郊區域較低價位樓盤的大量成交，也使其繼續成為今年商品房銷售的熱點價位段。 二、房產二級市場（二手房） （一）累計量分析 1．二手房交易總量分析 2008年上半年，全市二手房成交面積82.61萬平米，成交金額為21.30億元，成交套數為7164套，與去年同期相比分別減少23.73%、11.94%和21.62%；其中住宅成交50.28萬平米，成交金額為9.80億元，成交套數為5790套，與去年同期相比分別減少27.27%、18.96%和27.39%。二手房非住宅共成交32.33萬平米，成交套數為1374套，與去年同期比分別增長-17.49%、17.84%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的60.86%、46.01%、80.82%，成交套均面積為86.84平米。 從各月二手房成交情況來看，二手房市場成交意愿低迷，在今年4月達到上半年最高點后，成交面積又開始萎縮，二手房市場交易量在低位徘徊。 2．二手房交易分區分析 分區來看，2008年上半年雨花區成交量最大，二手房、二手住宅分別成交25.10萬平米、14.27萬平米，分別占全市成交總量的30.38%、28.38%。從各區二手房住宅與非住宅成交比例來看，上半年全市二手住宅與非住宅成交比例為1.56∶1，天心區非住宅成交比例最大，占天心區成交總量的50.85%；岳麓區二手住宅成交比例最大，占岳麓區成交總量的76.08%。 （二）二手房交易均價分析 2008年上半年全市二手房成交均價為2580元/平米，同比上漲15.46%。其中，二手房住宅成交均價為1948元/平米，同比上漲11.43%；二手房非住宅成交均價為3563元/平米，同比上漲15.20%。（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得）。 從各區成交均價情況來看，全市僅芙蓉區二手房、二手住宅均價均高于全市均價。 從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。 （三）房產一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看，上半年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.21∶1，比2007年比值增大0.13，開福區、岳麓區、芙蓉區比值對比07年全年比值有所增大，天心區、雨花區比值有所縮小。各區比值具體見下表： （四）6月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從二手房出售采樣分析來看，6月份住宅類房源掛牌均價為3929元/平米，環比上漲0.54%。其中，純住宅掛牌均價為3923元/平米，環比上漲0.38%；商住兩用房掛牌均價為4260元/平米，環比上漲9.26%。非住宅掛牌均價為8091元/平米，環比上漲6.53%。其中，寫字樓類掛牌均價為4647元/平米，環比下跌22.94%；門面掛牌均價為8566元/平米，環比上漲6.82%。 從二手房出租采樣分析來看，6月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.03元/平米，環比下跌3.05%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.30元/平米，環比下跌1.76%；商住兩用房掛牌月均租金為15.66元/平米，環比下跌8.21%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.85元/平米，環比上漲21.91%；一般裝修掛牌月均租金為11.02元/平米，環比下跌3.42%；中等裝修掛牌月均租金為12.63元/平米，環比上漲0.48%；豪華裝修掛牌月均租金為15.29元/平米，環比下跌6.37%。非住宅掛牌月均租金為36.26元/平米，環比上漲6.30%。其中，寫字樓掛牌月均租金為34.52元/平米，環比上漲20.91%；門面掛牌月均租金為37.97元/平米，環比下跌26.91%。 （五）房屋租售比 6月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1:302。 三、抵押情況統計 2008年上半年，全市共辦理抵押登記手續40008起，抵押面積688.31萬平米，貸款金額150.06億元，同比分別增長-2.87%、13.08%、15.61%。其中，辦理個人抵押登記手續39314起，抵押面積448.75萬平米，貸款金額99.86億元，同比分別增長了-2.36%、-2.76%、15.59%。 2008年上半年，全市共辦理在建工程抵押373起，抵押面積329.02萬平米，貸款金額46.91億元，同比分別增長15.84%、34.66%、5.75%。 四、2008年上半年長望瀏寧房地產發展情況 （一）商品房 1．商品房供銷基本情況 2008年上半年長望瀏寧商品房累計批準預售261.46萬平米，同比增長32.75%，其中住宅批準預售242.88萬平米，同比增長32.10%。同期商品房累計銷售116.91萬平米，同比減少20.25%，其中住宅銷售108.48萬平米，同比減少21.72%，占商品房銷售面積的比重為92.79%。 供銷對比來看，上半年長沙郊縣商品房、商品住宅總量供銷比均為2.24∶1，商品房供應呈現爆發式增長。各縣供銷差距均有不同程度拉大，望城縣最大，商品房、商品住宅供銷比達分別達2.93、3.05；寧鄉縣最小，商品房、商品住宅供銷比為1.51、1.49。長沙縣商品房供應、銷售在郊縣中仍高居首位，供銷量均接近郊縣總量的一半。 2．商品房成交金額、成交均價 2008年上半年長望瀏寧商品房累計銷售金額為29.44億元，其中住宅銷售金額為26.38億元，同比分別增長-23.88%、-23.23%，住宅銷售金額約占總銷售金額的89.58%，伴隨著成交面積的下跌，銷售金額的跌幅也較為明顯。郊縣總體商品房均價為2519元/平米，其中，住宅均價為2431元/平米，同比分別上漲1.27%、1.78%。 分區來看，瀏陽、望城、寧鄉商品住宅均價漲幅較大，特別是瀏陽市漲幅達到31.24%；望城縣商品房均價也有較大漲幅，漲幅達21.50%；長沙縣商品房、商品住宅均價同比均有下跌，特別是住宅均價同比跌幅達6.72%。全市商品房成交金額僅寧鄉縣同比有較大幅度增加，其他各區降幅均較大。 （二）二手房 1．二手房成交基本情況 2008年上半年長望瀏寧三縣一市共成交二手房59.27萬平米、2589套，同比分別減少27.27%、38.27%；其中，二手住宅成交21.75萬平米、1202套，同比分別減少29.13%、41.96%，二手住宅交易僅占總量的36.70%、46.70%，二手房非住宅成交量占據較大比例。瀏陽市二手房成交面積比例在各郊縣中仍然最高，占總量的36.70%，寧鄉縣二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為41.69%。 2．二手房成交金額、成交均價 2008年上半年長望瀏寧二手房累計成交金額為7.21億元，同比增長27.16%，其中住宅為3.06億元，同比增長29.66%。二手房均價為1217元/平米，同比上漲59.50%，二手房住宅均價為1408元/平米，同比上漲83.33%。 從成交均價來看，寧鄉縣二手房、二手住宅均價均最高，均價分別為1830元/平米、2040元/平米；瀏陽市成交均價均最低，均價分別為618元/平米、660元/平米。 （三）抵押情況統計 2008年上半年長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續14327起，抵押面積569.12萬平米，取得貸款金額46.86億元，同比分別增長36.15%、78.53%、27.16%；其中，辦理個人抵押登記手續13798起，抵押面積368.66萬平米，取得貸款金額28.63億元，同比分別增長36.98%、96.98%、37.76%。辦理在建工程抵押88起，抵押面積92.89萬平米，貸款金額12.83億元，同比分別增長-64.52%、7.61%、5.43%。 五、本期市場的基本特征 （一）上半年商品房批準預售量持續攀升，而銷售量相較去年同期卻有一定程度的降低，商品房供銷比已達1.62∶1。在當前全國房地產市場普遍不景氣的情況下，長沙房地產市場面臨的挑戰和壓力日益增加。 （二）上半年全市商品房均價為4410元/平米，與去年同期相比上漲1132元/平米。其中，商品住宅平均售價為3978元/平米，與去年同期相比上漲924元/平米；商品房非住宅平均售價為6402元/平米，與去年同期相比上漲1289元/平米。從單月均價來看，上半年商品房均價在4月達到最高點，5、6月有所下滑；住宅月均價基本穩定在4000元/平米上下，房價上漲勢頭得到明顯抑制。 （三）上半年全市非市場定價類住宅批準預售5093套，58.06萬平米，同比增長42.18%、27.92%；完成了全年經濟適用房供應計劃的二分之一強。 （四）2008年6月商品住宅成交價格指數為156.37點，今年以來指數累計增長15.19點，平均每月增長2.53點。從各類子市場來看，今年以來60-90平米面積段、中心城區、新南城板塊等子市場指數累計增幅較大，144平米以上面積段、二環與三環之間區域、北城板塊等子市場指數累計增幅較小。 （五）上半年90平米以下中小戶型供應占比為40.00%，比去年同期比例微跌0.63個百分點，60平米以下住宅批準預售量比例同比有所減少，但60-90平米戶型供應所占比例增大，比去年同期比例增長了4.95個百分點，目前已成為全市供應量第二大戶型區間。 （六）上半年3500元/平米以下套型銷售比例大幅降低，目前銷售較為良好的主要是價位在3500-4000元/平米、4000-4500元/平米的普通商品住房，和價位在5000元/平米以上的高檔物業。 （七）6月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.03元/平米，非住宅掛牌月均租金為36.26元/平米；住宅類房源掛牌均價為3929元/平米，非住宅掛牌均價為8091元/平米。 （八）6月份長沙房屋租售比為1:302。 （九）上半年個人辦理抵押登記起數、抵押面積同比均有小幅下降；在建工程抵押面積增幅較大，但取得貸款金額增幅僅為抵押面積增幅的1/6，單位面積取得貸款金額減少，銀行對個人抵押及房地產開發貸款均有收緊，但由于房地產開發對銀行的過度依賴，導致金融緊縮對開發貸款影響更大。 （十）6月份，全市共辦理退房342套，其中簽約退房298套，簽約退房率為3.73%，環比增加0.57個百分點。 （十一）從長望瀏寧房地產市場情況來看，2008年上半年各郊縣批準預售量均有較大幅度提高，其中瀏陽市商品房批準預售量約為去年同期的2倍；銷售同比有較大幅度下跌，四縣中僅寧鄉縣商品房銷售呈現正增長。二手房成交量跌幅較大，但價格上升較快，成交金額有明顯增加。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.70∶1，其中住宅供銷比為1.74∶1，供銷比嚴重超過1.2的警戒線，全市商品房銷售均面臨較大壓力。 六、2008年下半年長沙市房地產市場形勢展望 （一）高通脹，利率倒掛，股市持續下跌，房地產保值增值能力凸顯 從我國的整體經濟形勢來看，下半年經濟維持在高位運行的可能性較高，通貨膨脹壓力加大。2007年六次加息，使銀行存款利率達到了近10年來的歷史高位，2008年下半年又面臨著加息的壓力。但與上半年物價上漲的速度相比，實際利率仍呈現出較嚴重的倒掛現象。高通脹和負利率，使房地產的保值增值作用凸顯，拉動房地產市場需求的增加。此外，自去年10月份以來，隨著大小非解禁,股市進入連續的熊市，股民信心嚴重受挫。越來越多的股民意識到分散投資風險的重要性，資金逐漸從股市抽離，投資到不同領域，而作為具有保值增值能力的房地產領域有望成為投資的熱點。 （二）國家貨幣政策進一步從緊，雖有民間資本補充，但仍不能完全解決房地產開發的資金面壓力 上半年以來，為防范通脹的風險，央行五次上調銀行存款準備金率，達到近年來的最高水平。隨著準備金率的上調，房地產項目開發貸款獲批的難度也進一步加大。現階段，雖有民間游資、私募基金等不斷涌入房地產市場進行開發建設，但仍不能完全解決房地產開發的資金面壓力。特別是在目前樓盤銷售速度普遍放緩，資金回籠較慢的情況下，預計下半年各開發企業將面臨更加嚴峻的資金壓力。 （三）近年來新開工面積逐年增加，今年或將形成史上供應新高峰 隨著近三年來的商品房新開工面積逐年增加，2008年或將形成史上新的供應高峰。據統計，今年僅上半年以來的批準預售面積就達到了561.97萬平米，同比增長56.96%；相當于2005年全年的批準預售面積之和。而從去年和今年的開工面積來看，預計今年下半年市場還將持續放量，全年商品房批準預售面積有望突破1000萬平米，刷新2007年937.49萬平米的紀錄，達到新的供應高峰值。供應量的劇增必將給市場銷售帶來巨大壓力，短期內市場將存在供需結構失衡的可能性。 （四）商品房價格漲幅趨緩，區域和品質差異日顯競爭力 隨著市場放量的持續增加，充足的供應量將抑制房價的過快增長。下半年商品房價格將保持平穩，漲幅趨緩。具體來看，隨著市場供需結構的變化，消費者品味的提高，房價的區域性和品質化差異也將日漸凸顯。在生活配套設施完善，交通便利的中心區域（如芙蓉區），市場需求大而未來供給有限，房價水平將保持在高位運行。而在部分區域（如岳麓區），存在大規模放量且產品同質化較高的現象，房價增長將呈現放緩趨勢。此外，調研顯示，目前本市二次置業換房的需求較大。這部分群體普遍對樓盤的品質要求較高，特別是對附加值高的產品較為青睞，同時對價格的心理承受能力也相對較強。 （五）購房者的觀望與開發商的價格保衛仍在角力，下半年或將打破平衡 年初以來，受深圳等地房價下降的影響，本市潛在需求者，特別是經濟實力有限的需求者，其觀望情緒較濃。然而，長沙在2007年并未出現像深圳那種“一日一價”的局面，房價下降的空間不大。因此，現階段除極小部分開發商有優惠促銷的意向外，大部分開發商仍按兵不動，靜觀市場變化。預計下半年，如在中央沒有相關政策出臺的情況下，開發商與購房者仍將處于角力狀態。隨著供銷比差距的拉大，或將推動開發商有所行動。今年1-6月的銷售量與去年同比有所減少，月均不足60萬平米的銷售面積與月均超過90萬平米的供應量相比，供大于求的矛盾比較明顯。在這樣的情勢下，開發商很難不做出任何反應。但即便如此，因市場剛性需求的逐步釋放，預計其調整的幅度將不會很大。 （六）兩型社會建設催生新的剛性需求，中、長期市場向好的態勢沒有改變 兩型社會建設，將使長沙迎來新的城市建設高峰，各種配套設施得以加強與完善，從而使部分消費者的住房心理范圍逐步放寬，進而推動新城區、城郊結合帶住房消費需求的大幅上升。同時，綜改區的創新機制，還將大大增加開發商的市場預期和信心指數，從而吸引更多的地產資本進入，引發新一波的地產開發熱潮。從中、長期來看，市場向好的態勢沒有改變，住房消費需求將被逐步釋放，市場將步向明朗。 （七）在政府不出臺重要扶植政策的情況下，二手房市場前景將不甚明朗 受各方對一手房市場觀望情緒的影響，二手房市場的前景不甚明朗。下半年，如若政府出臺激活二手房市場的新政，加強交易資金監管，幫助潛在需求者建立起對二手房市場的信心，則二手房市場有望回暖。然而，如若一手房市場出現明顯波動，降價、打折等現象增多，將對二手房源的市場占有率造成大的沖擊，制約其價格上行空間。 （八）短期內租賃市場將保持活躍，市場秩序將進一步規范 受中央調控政策的影響，一方面使得一部分房產出售者的成本增加，出售意愿降低。為了規避營業稅，轉而將房產出租。另一方面，調控政策改變了人們的住房消費理念。部分潛在需求者放緩了購房腳步，轉而進入租賃市場。短期內，租賃市場將保持活躍，供需同步增長。隨著我市房屋租賃管理辦法的即將出臺，市場的活躍度將進一步被激發，并有望助推房產一、二級市場。 |