| 2008年上半年長沙市二手房市場發(fā)展報告 |
2008年上半年長沙市二手房市場發(fā)展報告 □ 長沙市房產(chǎn)研究中心副主任 陳敦旭 二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是實施住房保障的有效途徑。搞活二手房市場有利于顯化市場價格信號，反映房地產(chǎn)市場波動狀態(tài)，同時可以優(yōu)化住房資源配置，改善房地產(chǎn)市場的供應結(jié)構(gòu)，完善住房市場體系，形成梯級消費，從而多渠道改善居民居住條件，最終推動整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 一、當前長沙市二手房市場總體運行特征 （一）從二手房買賣市場交易量來看 近幾年來，長沙市二手房市場發(fā)展波動較大。近年來，長沙市二手房市場發(fā)展波動較大。2003年開始，長沙市二手房市場迎來了快速發(fā)展時期，成交量大幅提升，成交面積都得到大幅度增加，最高增幅達到78.63%。從2005年開始，二手房市場開始出現(xiàn)萎縮，二手房市場交易量進一步萎縮，2007年銷售套數(shù)僅增長2.04%，而成交面積出現(xiàn)了負增長。進入2008年，二手房市場增長幅度進一步放緩，今年1-6月份，銷售套數(shù)為7164套，成交面積82.61萬平方米，與去年同期相比分別減少21.62%和23.73%。由此可見，二手房交易市場發(fā)展受到嚴重制約。（見圖1、2） （二）從二手房價格來看 在經(jīng)過了2004年的波動之后，二手房交易價格從2005年開始進入了快速增長階段，增長幅度一直保持在10%以上，特別是進入2007年以后，二手房交易價格增長幅度超過20%，長沙市二手房市場價格漲幅開始加速。2008年1-6月二手房交易價格為2580元/m2，同比上漲15.46%。從二手房出售采樣分析來看，6月份住宅類房源掛牌均價為3929元/m2。其中，純住宅掛牌均價為3923元/m2；商住兩用房掛牌均價為4260元/m2。非住宅掛牌均價為8091元/m2。其中，寫字樓類掛牌均價為4647元/m2；門面掛牌均價為8566元/m2。可見，長沙二手房價格實際成交價格高，而登記備案的交易價格卻很低，僅為一半多點。（見圖3） （三）從房產(chǎn)一、二級市場交易面積之比來看 房產(chǎn)一、二級市場交易量之比反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標志之一，鑒于目前長沙房地產(chǎn)市場處于快速成長階段，新房交易量大于二手房交易量是常態(tài)，因此正常范圍為2.35-3.72。從圖4來看，2007年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易面積之比為4.08，2008年1-6月份為4.21∶1，二手房市場與新房市場規(guī)模進一步拉大，明顯偏離了正常范圍，表明在當前，二手房市場發(fā)展較為低迷。 （見圖 4） （四）從房屋租賃市場來看 隨著經(jīng)濟建設和城市化進程的快速推進以及住房制度的改革，擴大住房消費等政策的影響，長沙市房屋租賃市場也一年比一年活躍。房屋租賃市場是長沙房地產(chǎn)市場的重要組成部分，它盤活房屋存量，優(yōu)化資源配置，搞活市場流通，正成為新的投資和消費熱點。特別是近幾年來，外來流動人口的日益增多，長沙市房屋租賃市場已經(jīng)初具規(guī)模，但整體發(fā)展態(tài)勢仍較慢。2007年，全市納入管理的房屋租賃住宅96戶，非住宅4024戶，從面積來看，住宅為0.39萬平方米，非住宅為93.32萬平方米。可見，納入管理的房屋租賃太少，尤其是住宅，實際租賃普遍，而能納入管理的不到100戶。 （五）從房地產(chǎn)中介來看 二手房市場的發(fā)展主要取決于中介行業(yè)的發(fā)展程度。長沙市房地產(chǎn)中介行業(yè)從九十年代初產(chǎn)生至今，經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)日益壯大。目前，全市房地產(chǎn)中介公司已有三百多家，遍布大街小巷，成為長沙市二手房交易中不可缺少的一個途徑。但目前，全市共備案中介服務機構(gòu)僅100家左右，備案率不高。從05年到現(xiàn)在，全市已經(jīng)培訓出10500余名房地產(chǎn)從業(yè)人員，為房地產(chǎn)中介服務行業(yè)提高專業(yè)服務水平奠定了基礎。 （六）從二手房交易稅費來看 在長沙二手房交易的過程中，主要稅和規(guī)費有交易手續(xù)費(住宅6元/平方米，非住宅1.3%，買賣雙方各承擔一半)、登記費（普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔）、契稅（住宅1%，別墅、度假村、非住宅4%，買方承擔）、印花稅（稅率1‰，交易雙方各承擔一半）、營業(yè)稅及附加（所購房屋不滿五年上市交易時收取，稅率為5.5%，按正常交易成交價格計征，賣方承擔）、個人所得稅（所購房屋不滿五年上市交易時收取，有兩種方式，第一，稅率20%，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得=本次交易價格－房屋原價-原繳納契稅-本次繳納營業(yè)稅-合理費用）計征；第二，未能提供原購房發(fā)票的按已成交價格的1.88%征收，賣方承擔）。另外，二手房交易費還有中介服務費、按揭抵押費用、評估費、權(quán)證代辦費等等。在二手房買賣過程中，一次交易稅費成本超過10%，稅負較重，一定程度上影響了二手房流通，限制了二手房市場發(fā)展規(guī)模。 二、長沙市二手房市場存在的問題分析 （一）二手房市場交易乏力且閑置嚴重 2006年開始，長沙市二手房交易市場出現(xiàn)增速減緩跡象，2008年以來二手房交易市場增速進一步減緩，二手房市場與新房市場規(guī)模差距進一步拉大。從住房一、二級市場關系來看，長沙二手房市場的交易量與一手房市場相比，仍有較大差距，其交易量之比為１∶4.21左右，與目前北京、上海、深圳等城市比值１∶１相比較，可以說長沙二手房交易市場交易乏力，大量房子閑置，入住率和出租率偏低，居民財產(chǎn)性收入減少。 （二）房地產(chǎn)中介違規(guī)和糾紛普遍 1. 經(jīng)紀人行為不規(guī)范 經(jīng)紀人行為不規(guī)范主要有：（1）經(jīng)紀人違反誠實信用原則，對委托人隱瞞有關的重要事實或者提供虛假情況，騙取中介費用。（2）利用行業(yè)及信息優(yōu)勢，經(jīng)紀人在收取報酬同時以各類變相手段賺取額外利益。（3）訂立兩份房價不同的合同(俗稱“陰陽合同”)，逃避交易稅費，為產(chǎn)生糾紛留下隱患。 2. 買家或賣家在交易中損害經(jīng)紀人權(quán)益 與經(jīng)紀人損害委托方利益現(xiàn)象相比，經(jīng)紀人自身權(quán)益受到侵害的情況雖然較少，但也不容忽視。存在客戶侵犯經(jīng)紀人收取報酬的權(quán)利，較為常見的有“飛單”、“跑單”現(xiàn)象，即客戶與經(jīng)紀人簽訂協(xié)議后，私下接觸由經(jīng)紀人介紹的買家或賣家，雙方隱瞞經(jīng)紀人成交而不給付經(jīng)紀人報酬；又如交易雙方經(jīng)經(jīng)紀人介紹相識后，在約定的經(jīng)紀期限內(nèi)表面上均無意成交，待經(jīng)紀期滿后直接完成交易等，以此逃避支付報酬的義務。 3. 經(jīng)紀合同不規(guī)范和履行產(chǎn)生糾紛 長沙目前一直沒有使用統(tǒng)一的經(jīng)紀合同的示范文本，由于居間行為與代理行為混淆、經(jīng)紀合同權(quán)利義務不對等、主要條款欠缺產(chǎn)生歧義、經(jīng)紀報酬標準差異等問題，其情形較為復雜，容易產(chǎn)生經(jīng)紀合同糾紛。 (三)房屋租賃市場發(fā)展滯后 1．租賃登記備案率低 長沙市房屋租賃市場登記備案率不足10%，地下租賃市場在整個租賃市場中所占的比重遠遠超過了經(jīng)過登記備案的公開租賃市場。目前長沙市房屋租賃登記備案手續(xù)費按照以下標準執(zhí)行：①出租面積200平方米以下（含200），100元/宗；②出租面積201～500平方米（含500），200元/宗；③出租面積501～1000平方米（含1000），300元/宗；④出租面積1000平方米以上，400元/宗。同時，房屋租賃登記備案手續(xù)費每年續(xù)交一次，初步估算一下，一宗面積150平方米的住房出租，租賃期為5年，登記備案手續(xù)費累計為500元。由此可見，房屋租賃市場管理不到位，登記備案率偏低，主要是因為登記備案手續(xù)費偏高。 2. 租賃合同不規(guī)范 長沙市房屋租賃活動中一般采取以簽訂租賃合同的形式來確保房屋租賃行為的有效性，但是租賃雙方當事人簽訂的租賃合同多為雙方協(xié)商制定，很不規(guī)范，沒有全面體現(xiàn)雙方當事人的權(quán)利和義務等內(nèi)容，使得房屋租賃市場沒有一個平衡穩(wěn)定的發(fā)展空間。 3. 租賃糾紛多 房地產(chǎn)租賃糾紛五花八門，就長沙市目前的情況來看，主要有以下三種類型：①租金支付糾紛。這類糾紛占到全市房屋租賃糾紛的70%左右，是目前房屋租賃糾紛的主要形式。②損害賠償糾紛。房地產(chǎn)租賃關系中的損害賠償糾紛主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)龋虎燮渌矫娴募m紛。房地產(chǎn)租賃糾紛還包括諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。 4. 出租房屋治安問題突出 根據(jù)相關部門對社會治安狀況的調(diào)查分析，2007年來發(fā)生于長沙市的刑事犯罪案件70%以上與“出租房”有關，許多流竄作案的搶劫、強奸、賣淫、走私、販毒、賭博案犯都是居住在租住房里，甚至直接將租賃的房屋作為“聯(lián)絡點”或者作案窩點。 三、長沙市二手房市場產(chǎn)生問題的原因 （一）二手房交易稅負過重 2005年6月，國家為了減緩房地產(chǎn)市場發(fā)展速度，對購房不滿兩年的住房再銷售時全額征收營業(yè)稅，致使2005年長沙市二手房市場發(fā)展速度減緩；2006年6月，國家再次出臺稅收政策，將二手房交易征收營業(yè)稅的范圍進一步擴大，對個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅5.5%；2006年7月，國家又出臺了個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅的政策，二手房市場交易量進一步萎縮，市場增長幅度進一步放緩。國家對二手房交易征收各種稅費，一次交易稅費成本高達10%左右，稅收比例較高。高稅負對于沿海發(fā)達城市來說，可以起到抑制房地產(chǎn)投機和投資的效果，但對于長沙這樣房價偏低且處于成長階段的中部城市，嚴重影響了長沙二手房市場的發(fā)展。 （二）房地產(chǎn)中介行業(yè)不規(guī)范 1. 經(jīng)紀人制度尚不完善，從業(yè)人員素質(zhì)不高 當前長沙市的二手房經(jīng)紀行業(yè)依然是房地產(chǎn)發(fā)育中的一個薄弱環(huán)節(jié)，由于缺乏有力的監(jiān)管制度，不可避免地導致從事二手房經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)紀人隊伍層次不齊，而且多數(shù)從業(yè)人員未受過正式培訓，對二手房專業(yè)知識及相關法律法規(guī)政策缺乏深入把握，總體業(yè)務素質(zhì)偏低。不少二手房經(jīng)紀人及其從業(yè)人員因受利益驅(qū)動，不顧職業(yè)道德?lián)p害委托人利益或者采取不正當交易手段規(guī)避國家及地方的法律法規(guī)政策。這些問題的存在，嚴重破壞了二手房經(jīng)紀人的整體形象，導致當前社會上對二手房經(jīng)紀人存在某種程度的偏見及不信任，最終將威脅到房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的生存。 2. 立法的空白及滯后 《合同法》中有關委托合同與居間合同的規(guī)定較為總體，對房屋經(jīng)紀合同這一特殊合同形式缺乏針對性；而《城市房地產(chǎn)管理法》作為專項法律竟未對房屋經(jīng)紀內(nèi)容作具體規(guī)定。建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》以行政管理內(nèi)容為主，對房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的規(guī)定較為粗略，且頒布至今已近8年，期間修訂又未涉及經(jīng)紀內(nèi)容。至于地方性法規(guī)，基本沒有。 （三）政府監(jiān)管不到位 1. 行政監(jiān)管審批不嚴、手續(xù)不全、執(zhí)法滯后 行政監(jiān)管不力，為經(jīng)紀人規(guī)避規(guī)定、變相操作提供了便利。首先，審批制度不嚴、手續(xù)不全，國外對房地產(chǎn)經(jīng)紀人及從業(yè)人員均實行嚴格的“市場準入”制度，嚴格限制準入機構(gòu)和人員的標準和條件，并由專門的機構(gòu)負責審核，而長沙市卻因工商管理部門與房產(chǎn)管理部門的執(zhí)法依據(jù)不同導致職能交叉、各自行政，存在較大漏洞。例如工商管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的特殊資格與資質(zhì)條件不予把關，而房產(chǎn)部門雖認定相關單位無經(jīng)紀資質(zhì)，但依職權(quán)又不能吊銷營業(yè)執(zhí)照，導致其工商執(zhí)照與資格資質(zhì)長期嚴重脫離。其次，行政執(zhí)法活動與民事審判活動缺乏必要銜接，如二手房經(jīng)紀糾紛當事人涉訟后希望盡快處理案件，而行政機關卻遲遲未對經(jīng)紀人違規(guī)行為進行懲處，法院有時難以對相關行為定性。 2. 稅收監(jiān)管措施不得力 由于目前長沙市二手房交易繳稅是按照備案合同價格進行計算，對于成交價格低于二手房交易指導價格且無正當理由的，均以此指導價格作為核定征收稅款的基數(shù)。指導價就成了許多交易雙方逃避稅費的合理依據(jù)。交易雙方往往會簽訂兩份合同，一份為真實交易價格的合同，一份為價格較低的用于備案的合同，從而逃避國家稅收，致使國家稅收大量流失，同時也給交易雙方帶來了糾紛隱患。 (四)市場機制不健全 1. 沒有形成統(tǒng)一的房源發(fā)布機制 目前，長沙市的二手房交易主要通過中介公司或者房主自身通過網(wǎng)絡或者張貼廣告形式發(fā)布。對于房源的真實性無法核實，造成市場上出現(xiàn)許多假房源。中介公司利用假房源吸引客戶，甚至出現(xiàn)一些不法客戶利用虛假房源詐騙錢財或者一房多賣。假房源現(xiàn)象的存在，使部分原本需求二手房的客戶不敢購買二手房，嚴重影響了二手房市場的發(fā)展。 2. 價格體系缺乏 由于目前的指導價與實際市場情況相差較大，無法有效的指導房主對自身房屋進行準確定價，而一般房主不具備對自身房源進行準確估價的能力，往往造成房主定價過低，造成損失，或者漫無目的的要價，造成二手房市場價格虛高，妨礙二手房交易。更有部分中介公司利用房主對房源估價不準的弱點，自己收房，然后轉(zhuǎn)手賺取利潤，損害了房主利益。 3. 中介服務收費混亂 目前，中介公司的收費項目及收費標準沒有一個統(tǒng)一的指導標準。公司之間收費標準不統(tǒng)一，收費項目也不同。普通客戶根本沒有能力去區(qū)別哪些費用是該出的，哪些費用是中介公司亂收費。中介公司往往利用客戶對此不熟悉而亂設收費項目，收取非法費用。這種行為給市場帶來巨大的負面影響，嚴重影響了中介行業(yè)的發(fā)展。 4. 資金托管普及率不高 二手房資金監(jiān)管制度已經(jīng)實施近半年時間。從目前的情況看，資金監(jiān)管實施的情況并不理想，通過資金監(jiān)管渠道進行二手房交易的數(shù)量并不多。其中主要原因有三個方面：一是目前大部分普通市民對資金監(jiān)管還不了解，在心理上對資金監(jiān)管還有一定的抵觸情緒；二是中介公司從中阻撓，由于資金監(jiān)管使得中介公司無法挪用房款，中介公司會利用市民對資金監(jiān)管不了解的機會，對資金監(jiān)管進行歪曲宣傳，迫使交易雙方放棄進行資金監(jiān)管而選擇通過中介轉(zhuǎn)手；三是避稅，由于當前大部分二手房交易為了避稅都采取“陰陽合同”，如果進行資金監(jiān)管，就無法避稅，增加了交易雙方的成本，因此，大部分二手房交易都不選擇進行資金監(jiān)管。 要想激活二手房市場，首先是簡化手續(xù)。其次要公開透明，二手房交易要到政府網(wǎng)上去交易，把所有二手房信息公開上網(wǎng)，讓市民可以查詢。賣還是可以由中介來賣，但政府要有專門機構(gòu)來對二手房交易進行監(jiān)督和管理，房主和中介在賣時，必須要到主管機構(gòu)備案，政府主管部門將所有信息公開，就可以杜絕二手房交易中的欺詐行為。 （一）規(guī)范二手房市場管理 1. 實行二手房房源掛牌登記公示制度 針對市場上存在大量假房源現(xiàn)象，應該建立二手房房源備案系統(tǒng)，實行二手房房源備案制度。杜絕黑中介、小中介利用假房源騙取中介費、看房費問題。 房屋所有者在準備出售房屋之前，需由本人或者中介公司進行二手房出售備案，系統(tǒng)將根據(jù)房產(chǎn)證編號產(chǎn)生一個二手房備案號。房主或中介公司在進行房源發(fā)布時，必須同時刊登二手房備案號，方便購買者查詢。二手房房源備案系統(tǒng)將與二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)掛鉤，二手房網(wǎng)上簽約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等手續(xù)將根據(jù)二手房房源備案號進行。對于沒有二手房備案號的二手房交易，不進行產(chǎn)權(quán)過戶。房源實行網(wǎng)上備案制度后，如果房主為了盡快將房屋轉(zhuǎn)手，可以在多家中介公司進行掛牌。為了消除中介公司擔心優(yōu)質(zhì)房源信息泄漏，造成優(yōu)質(zhì)房源流失的擔憂。在實行房源備案制度的同時，應進一步建立房源信息發(fā)布制度。實行“誰成交，誰受益”原則。中介公司將房源備案之后，所有的房源信息發(fā)布必須標注該房源備案的原始中介公司和聯(lián)系方式，盡量保護初始備案中介公司權(quán)益，同時，在一定程度上也對中介公司進行房源備案起到一定的鼓勵作用。 2. 建立二手房網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、銀行貸款等交易全過程監(jiān)管 網(wǎng)上簽約是有效規(guī)范二手房交易合同和經(jīng)紀合同的最有效途徑，建立網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管、銀行貸款一體化系統(tǒng)，打擊交易雙方利用“陰陽合同”偷稅漏稅，利用真實合同進行貸款的違規(guī)行為，在一定程度上將杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生；而網(wǎng)上簽約、資金監(jiān)管一體化也可以有效地規(guī)避中介公司阻撓交易雙方實行資金監(jiān)管，杜絕中介公司挪用交易資金。實行網(wǎng)上簽約后，沒有備案的中介將無法從事房地產(chǎn)中介行業(yè)，其代理的房屋交易將無法進入交易備案系統(tǒng)，從而有效的杜絕了大量非法無證中介機構(gòu)違規(guī)營業(yè)現(xiàn)象。 （二）規(guī)范和培育房地產(chǎn)中介 1. 中介企業(yè)的備案和執(zhí)（從）業(yè)人員由市局統(tǒng)一管理 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，中介機構(gòu)（咨詢、評估、經(jīng)紀、擔保、測繪）在房地產(chǎn)交易中起著越來越重要的作用。房地產(chǎn)管理部門不斷提高管理藝術，推動中介機構(gòu)的自身建設，促進中介機構(gòu)的運營管理水平的提高，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容。把中介企業(yè)的備案和執(zhí)（從）業(yè)人員由市局統(tǒng)一管理，各區(qū)局負責具體業(yè)務指導。可以避免目前由于各區(qū)局信息不通，造成對中介企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員管理混亂的局面。實現(xiàn)部署有統(tǒng)籌、業(yè)務有記錄、問題有處理、處理有結(jié)果的環(huán)環(huán)相扣的管理體系。 2. 建立中介企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員誠信管理體系 關于房地產(chǎn)中介服務誠信制度的法律應對中介服務業(yè)主體的資質(zhì)和誠信狀況公示、服務過程的程序、服務的收費標準、服務交易契約的簽訂做詳細的規(guī)定，同時還要對執(zhí)法部門的選定、權(quán)限、處罰力度做詳細的規(guī)定。只有這樣，才能為誠信體系提供一個堅實的制度基礎。從制度上建立中介企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員誠信管理體系，建立不良記錄檔案和公示制度。 3. 推行《二手房買賣合同》和各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同范本 目前中介市場上使用的合同文本五花八門，大多由各個中介企業(yè)自行制定，多偏向于保障中介企業(yè)的利益，由此也產(chǎn)生了許多中介企業(yè)與客戶之間的矛盾與糾紛。為了保護交易雙方當事人的合法權(quán)益，長沙市房產(chǎn)局應制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范合同。《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本》，共有４類范本，包括房屋出售委托協(xié)議、房屋出租委托協(xié)議、房屋承購委托協(xié)議、房屋承租委托協(xié)議 4. 規(guī)范中介行業(yè)的收費項目和標準 針對目前中介市場收費標準不統(tǒng)一現(xiàn)象，長沙市房產(chǎn)局應該制定《房地產(chǎn)中介行業(yè)收費標準》，對中介行業(yè)可以收費的項目進行統(tǒng)一規(guī)定，并對收費金額標準作出規(guī)范，防止中介公司亂立收費項目或重復收費。全面清理我市中介服務收費，重點對實行政府定價和政府指導價的房地產(chǎn)中介服務收費進行清理規(guī)范，防止中介公司亂立收費項目或重復收費。 （三）充分利用稅費的優(yōu)惠政策 1. 建立二手房交易政府課稅指導價 設定課稅指導價，作為計稅和計費的依據(jù)，而且計算簡單，便于操作。此依據(jù)可以避免二手房交易雙方簽兩個合同，防止隱瞞成交實價，便于政府真實的掌握市場實情。 2. 可以考慮利用稅收優(yōu)惠措施降低交易稅費 （1）可以將住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅設定為最低定率1%（國家要求1%-3%，目前長沙1.88%）征收； （2）個人購房滿5年的唯一住宅轉(zhuǎn)讓，免收個人所得稅； （3）對出售唯一的自有住房，免征個人所得稅； （4）對個人轉(zhuǎn)讓“普通住房”暫時免征土地增值稅；“非普通住房”凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅，無增值額的不征。 3. 設定特定期間和對象稅費優(yōu)惠政策 可以設定特定期間（例如房交會期間）或特定對象，實行臨時的稅費優(yōu)惠措施，激活二手房交易。 4. 設定特定區(qū)域稅費優(yōu)惠政策 可以在特定區(qū)域（例如大河西先導區(qū)等），實行臨時的稅費優(yōu)惠措施，激活二手房交易。 （四）發(fā)展和培育二手房金融擔保服務 1. 扶持和培植二手房置業(yè)擔保有限公司 二手房置業(yè)擔保有限公司可以按照股份制公司的要求運作，以社會力量為主，政府引導和培植二手房置業(yè)擔保有限公司。公司可以立足長沙市，致力于建立和完善以“誠信為本”為基礎的社會信用體系和擔保融資體系；提供圍繞以解決二房房貸款難題為訴求目標的全方位綜合服務；不斷跟進市場需求，創(chuàng)新金融服務，充分發(fā)揮科學合理的內(nèi)部管理體制與風險控制機制的作用，以其專業(yè)化的從業(yè)隊伍的資源優(yōu)勢，以高效、便捷、周到的服務，滿足日益增長的二手房融投資與擔保需求；以市場化的運營模式來化解商業(yè)銀行的貸款風險；營造置業(yè)擔保公司、商業(yè)銀行、二手房交易雙方之間的多贏格局，為最終形成現(xiàn)代化的信用資本體系奠定基礎。 2. 設立互助風險基金擔保貸款 互助風險基金擔保貸款，政、銀、企三方應攜手合作，共同發(fā)展。互助風險基金擔保貸款的特點有：一是會員制。以中介企業(yè)、評估機構(gòu)、商業(yè)銀行為會員股東，成立投資擔保有限公司。這類似于一種企業(yè)互助聯(lián)盟，政府則協(xié)助對申請成為會員的企業(yè)進行把關，包括請專業(yè)的評審公司對企業(yè)的信用度、內(nèi)部盈虧情況、企業(yè)凈資產(chǎn)、發(fā)展前景等進行專業(yè)的評審。二是非營利。與一般的商業(yè)擔保公司不同，“聯(lián)盟式”擔保公司堅持非營利的原則，只收取少量的管理費維持日常運作。不以營利為目的，以擔保促發(fā)展、以服務促效益，扶持和促進公司股東企業(yè)健康良好發(fā)展。三是風險低；商業(yè)銀行資金參與引導優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展，利率優(yōu)惠，風險降低。不論是在設立之初，還是在后來的增資擴股過程中，銀行都始終參與，對企業(yè)的存款、老板的素質(zhì)、家庭的情況、產(chǎn)業(yè)的前景早都進行了事前調(diào)查，對入股企業(yè)進行篩選，為銀行“互助風險基金擔保貸款”的良性運作筑起了第一道防線。 （五）開展和引導二手房儲備 1. 二手房社會儲備 低收入家庭往往是弱勢群體，謀生能力比較差，而新建經(jīng)濟適用房和廉租房往往位置又比較偏，容易增加弱勢群體的居住成本。可以充分發(fā)揮社會力量，鼓勵社會企業(yè)和居民向城市低收入家庭提供廉租房和經(jīng)濟租賃房，政府給予一定的補貼。引導和激勵企業(yè)收購二手房作為廉租房、經(jīng)濟租賃房，作為住房保障的一個重要創(chuàng)新思路。 2. 二手房政府儲備 成立“保障住房儲備中心”，并由當?shù)刎斦才艈淤Y金用于收購二手房、尾盤房。住房儲備中心主要是通過收購二手房、尾盤房，而后將這些房源全部用于廉租房的實物配租或用作“租賃型經(jīng)濟適用房”，以保障住房困難群體的住房權(quán)益。 （六）加強法規(guī)建設和宣傳教育 1. 制定二手房地方性法律法規(guī) 為將長沙市二手房經(jīng)紀納入市場化、法制化的軌道，適應經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)法制建設的需要，在立法上應盡快制定包含二手房經(jīng)紀活動在內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀專門法規(guī)。該法規(guī)在具體內(nèi)容上可大膽借鑒與其行業(yè)特征相似的有關規(guī)定，如可參考《證券法》中的內(nèi)幕信息的知情人員范圍、禁止從事特定行為的內(nèi)容、違反該規(guī)定時應承擔的責任等方面，并針對民事審判需要完善雙重代理、自己代理等制度；在條文規(guī)定上從以往側(cè)重于經(jīng)紀人組織及活動的行政監(jiān)管方面轉(zhuǎn)向側(cè)重于房地產(chǎn)經(jīng)紀合同及民事行為等方面的規(guī)定。結(jié)合長沙市二手房市場的情況，完善二手房市場各項法規(guī)制度，構(gòu)建完整的二手房市場監(jiān)管體系，為行政執(zhí)法提供執(zhí)法依據(jù)。可以出臺《長沙市二手房交易管理辦法》、《長沙市城市房屋租賃管理辦法》、《長沙市房地產(chǎn)中介企業(yè)管理辦法》、《長沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀人管理辦法》等地方法規(guī)或規(guī)章。 2. 加強消費引導，提倡合理消費 長期以來的“舊不如新，二手不如一手”的消費觀念影響了人們對購房的市場判斷。大部分居民偏好新房，在心理上不能接受二手房，是二手房市場冷淡的原因之一，因此應加強消費引導。應拋棄負債“超前消費”論，因為我們的社會保障機制還很不完善，社會保障能力還十分有限，應引導廣大居民理性對待家庭住房消費，以防止為購買新房而陷入生活困境現(xiàn)象的大量產(chǎn)生。 3. 加大宣傳力度，改變置業(yè)觀念 二手房在國內(nèi)只有十幾年的發(fā)展，觀念的轉(zhuǎn)變還需要一個過程，房地產(chǎn)市場也并不成熟，目前這種情況不可能一下改變，這個產(chǎn)業(yè)鏈條很長，要一步步腳踏實地地去做。另外，從政府來說，要引導老百姓去租房，引導理性消費，能租房的就盡量不買，這是一種消費觀念的轉(zhuǎn)變。還要加強對二手房交易流程、各種法律法規(guī)的宣傳力度，讓市民有更多的機會認識、了解最新的規(guī)章制度，增強市民法律意識和專業(yè)水平，消除畏懼和抵觸心理。 |