[主持人]近期，樓市不斷有樓盤打出抄底價(jià)的宣傳語，各媒體也在紛紛炒作樓盤抄底團(tuán)購活動(dòng)。在新政調(diào)控過去的幾個(gè)月，盡管有樓盤不時(shí)傳來抄底開盤的聲音，但市場的觀望情緒仍然濃厚，不少購房者還在猶豫。樓市的抄底時(shí)機(jī)真的來了嗎？與此同時(shí)，關(guān)于第二波樓市調(diào)控將出臺(tái)、房產(chǎn)新政將松綁等等不同的傳言也在坊間流傳開來。接下來的樓市到底怎么走？現(xiàn)在是不是抄底好時(shí)機(jī)？購房者應(yīng)該如何抉擇？
敬請(qǐng)關(guān)注本期樓市會(huì)客室《樓市抄底真來了嗎？》，參與討論嘉賓：
業(yè)內(nèi)資深人士 屈國輝
長房集團(tuán)營銷總監(jiān) 方浩
湘域熙岸營銷總監(jiān) 田章
西子花苑代表
業(yè)內(nèi)人士： 網(wǎng)名“梅豆豆”、“煙火”、王金信
[主持人]1、抄底概念最近為何熱傳？現(xiàn)在談抄底是不是時(shí)候？購房者適合出手了嗎？
[屈國輝] 最近注意到一個(gè)市場動(dòng)態(tài)，那就是抄底概念被反復(fù)熱傳。個(gè)人認(rèn)為這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并不是偶然。前期不少開發(fā)商對(duì)于后市表現(xiàn)出了強(qiáng)硬的姿態(tài)，并沒有大幅度進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。隨著市場成交量的下滑，開發(fā)商的心理防線出現(xiàn)了松動(dòng)。抄底論的出現(xiàn)，恰恰印證了部分開發(fā)商對(duì)于后市的不確定性的心理。
對(duì)于是否已經(jīng)出現(xiàn)了抄底時(shí)機(jī)，首先要回答一個(gè)問題，那就是市場價(jià)格是否出現(xiàn)了一定幅度的下滑，否則底從何來。根據(jù)當(dāng)前的市場成交價(jià)格，我們發(fā)現(xiàn)，市場價(jià)格并沒有出現(xiàn)明顯的下滑，因此目前談抄底應(yīng)該是不恰當(dāng)?shù)摹?br />
對(duì)于購房者是否應(yīng)當(dāng)出手，個(gè)人覺得首先應(yīng)該是建立在個(gè)人需求的基礎(chǔ)上。如果對(duì)于購房有迫切需求且有特定需求，在能力能夠承受的范圍下，看見適合的物業(yè)是可以出手的。但是對(duì)于投資型客戶，還是可以觀察一段時(shí)間。
[方浩] 提出抄底概念說明賣方陣營的兩個(gè)心態(tài)，一是已經(jīng)接受調(diào)控成效顯現(xiàn)、市場疲軟的現(xiàn)實(shí)，另一心態(tài)是仍未承認(rèn)市場會(huì)徹底反轉(zhuǎn)完全向惡的發(fā)展趨勢。對(duì)于長沙市場而言，目前的價(jià)格是3-5年這樣一個(gè)中長期趨勢的底，但如果要抄絕對(duì)底部可能還需等待半年左右的時(shí)間。
[田章] 通常情況下，一個(gè)概念的熱炒都源自有組織的策劃，或者，基于建立在過去經(jīng)歷之上所謂的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，雖然時(shí)間不長，也還有很多的問題，但是我覺得已經(jīng)相對(duì)成熟了。
關(guān)于是不是抄底的好時(shí)機(jī)，我覺得已經(jīng)完全把房地產(chǎn)投機(jī)化了，這樣不利于這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，房產(chǎn)品和股票不一樣就在于它的實(shí)際使用性能和關(guān)注點(diǎn)，兩個(gè)在一起的樓盤，價(jià)格差多1000元以上的案例已經(jīng)出現(xiàn)很多了，很難說買低價(jià)位就是抄底。
至于此時(shí)是否適合出手，我是比較肯定的，而且我也一直倡導(dǎo)無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都要理性。長沙的房地產(chǎn)市場其實(shí)還是比較平穩(wěn)，并不像大型城市在房價(jià)上有特別多的泡沫。有時(shí)候等待就意味著錯(cuò)過，一些消費(fèi)者對(duì)于現(xiàn)在的時(shí)機(jī)與價(jià)格都沒有把握住。所以，我覺得，最重要不是你能否買到最便宜的，能否等到價(jià)格最低時(shí)候。而是，是否能夠在自己能夠接受的價(jià)格時(shí)，選到自己最想要的房子。對(duì)于開發(fā)商而言，在產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品附加值以及給消費(fèi)者提供的服務(wù)方面，都要更進(jìn)一步地努力。
[西子花苑代表]抄底概念熱傳可能與近段時(shí)間政府反應(yīng)有關(guān)：今年內(nèi)不會(huì)加息等多條消息出來以后，貌似政府已經(jīng)開始放松對(duì)投資市場的調(diào)控。所以讓消費(fèi)者覺得反彈或許即將來臨。另外一個(gè)原因則是經(jīng)過08年政府調(diào)控、經(jīng)濟(jì)危機(jī)致使房價(jià)跌入萬丈深淵后，09的反彈有很多沒有抓住抄底機(jī)會(huì)的消費(fèi)者會(huì)有一種期待希望再生的心態(tài)。那么自此的政府調(diào)控讓他們看到了曙光，所以只要有抄底的聲音傳出，他們則應(yīng)該是最強(qiáng)的附和之音。
[主持人]來自0731房產(chǎn)網(wǎng)樓市會(huì)客室網(wǎng)絡(luò)討論統(tǒng)計(jì)，以下摘自一些業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)：
業(yè)內(nèi)人士網(wǎng)名“梅豆豆”：認(rèn)為抄底熱傳的原因是大部分普通老百姓都希望房價(jià)下跌。但現(xiàn)在談抄底還不是時(shí)候，建議明年上半年出手。
業(yè)內(nèi)人士“煙火”：抄底一直都被媒體熱炒，吸引關(guān)注點(diǎn)，現(xiàn)在抄底為時(shí)過早，長沙房價(jià)并沒有多大的松動(dòng)，現(xiàn)在不是出手時(shí)機(jī)。
業(yè)內(nèi)人士 王金信：做了個(gè)形象比喻，是不是到了抄底的時(shí)候，還不好說，如果說“父親”斗得過“大兒子”，不需要靠他出更多的贍養(yǎng)費(fèi)，那就說明抄底時(shí)機(jī)還沒來到，可以再等一等。
[主持人]感謝這些業(yè)內(nèi)人士在網(wǎng)絡(luò)上的熱烈討論。那么在新政調(diào)控的這幾個(gè)月里，樓市在不斷發(fā)生變化，您認(rèn)為調(diào)控是否落到實(shí)處？現(xiàn)在又是否開始傳聞中的松動(dòng)了呢？
[屈國輝]從此次出臺(tái)的系列宏觀調(diào)控政的密度、力度，以及指向性分析，應(yīng)該說此次調(diào)控政策是較為務(wù)實(shí)的。雖然有部分政策未能徹底執(zhí)行，但是整體而言，此次出臺(tái)的政策確實(shí)將會(huì)取得實(shí)際效果，但是需要時(shí)間發(fā)酵其政策效應(yīng)。
目前不少地區(qū)房地產(chǎn)市場成交低迷，尤其是絕大多數(shù)大型房企2010年上半年的銷售目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)。因此，不少大型房企正在或已經(jīng)制定了針對(duì)性的營銷策略，將更加主動(dòng)的爭取市場。而這些企業(yè)屬于市場領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)，它們的策略將對(duì)于市場產(chǎn)生直接的影響。因此市場的變化最終要?dú)w結(jié)于大型房企的應(yīng)對(duì)策略。但根據(jù)目前的市場跡象分析，大型企業(yè)在2010年下半年價(jià)格策略將會(huì)更加靈活。
[方浩]此次調(diào)控最強(qiáng)有力的手段仍是金融信貸政策的從嚴(yán)控制，目前各地的信貸政策基本都按照中央部署執(zhí)行，短期內(nèi)我認(rèn)為不會(huì)有任何松動(dòng)。
[田章]調(diào)控是否落到實(shí)處，政策前后的成交變化及價(jià)格變化是最有說服力的，我認(rèn)為政策調(diào)整是出于兩方面考慮，一是控制市場，二是影響心理。所以，我覺得無論從交易量及價(jià)格變化，還是開發(fā)商及消費(fèi)者心理方面，都達(dá)到了政府預(yù)期。
傳聞?wù)邥?huì)松動(dòng)，我覺得主要是從宏觀經(jīng)濟(jì)層面的考慮出發(fā)，此次調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)單體行業(yè)，影響并不十分大，如果松動(dòng)，也是政府基于經(jīng)濟(jì)全局的考慮。
西子花苑代表：政府調(diào)控，一次比一次更有針對(duì)性。且越來越實(shí)。有人調(diào)侃過這次的政府調(diào)控，說是不給國家臺(tái)階下，調(diào)控就不會(huì)停止。這也有道理啊，多少得看到成效了，調(diào)控才會(huì)稍微放松。現(xiàn)在一線城市雖然在成交量上下滑很明顯，但畢竟有些開發(fā)商還在死扛。看來最終是要把自己扛死的。
[主持人]業(yè)內(nèi)人士網(wǎng)名“梅豆豆”：認(rèn)為調(diào)控政策一部分落到實(shí)處。目前來看調(diào)控稍有松動(dòng)，微調(diào)，暗降，當(dāng)然表現(xiàn)還不明顯。
“煙火”留言：調(diào)控一直沒有落到實(shí)處，都是雷聲大，雨點(diǎn)小，含含糊糊，說的很多，落實(shí)的很少。
業(yè)內(nèi)人士 王金信：7月份初，上海、深圳第三套房銀行又可以放貸了，從嚴(yán)的樓市新政一似乎又成了一個(gè)“忽悠”，隨后，政策即將松綁的信息就傳遍全國了。
從市場數(shù)據(jù)來看，新政出來的這三個(gè)月，整體行業(yè)出現(xiàn)量降價(jià)滯的局面，少數(shù)二線城市房價(jià)微漲，應(yīng)該說調(diào)控的效果還是很明顯的，但是很顯然，政府打壓房價(jià)的預(yù)期目的遠(yuǎn)沒有達(dá)到。
[主持人]如果政策一旦松綁，市場會(huì)否迎來報(bào)復(fù)性的反彈？
[屈國輝]政策的放松與政策的從緊一樣，并不會(huì)在第一時(shí)間獲得市場反映。這一點(diǎn)，在08年就已經(jīng)得到映證。但是應(yīng)該說，如果政策放松，那么無疑將會(huì)刺激到市場信心，使得市場人氣得到恢復(fù)，尤其有過09年房價(jià)快速上升的市場記憶的背景下。相信一旦政策放松，那么市場恢復(fù)到之前旺銷的局面是非常之快的。
[田章]我認(rèn)為反彈是一定的，否則何必松綁，至于是否能說得上是報(bào)復(fù)性，就長沙而言，我看很難，長沙從未報(bào)復(fù)性上漲和反彈過。我們以前所謂的補(bǔ)漲行情，相對(duì)于其它同類城市，也只是如春風(fēng)拂過，長沙市場的良性狀況，無論是從供應(yīng)量還是消費(fèi)結(jié)構(gòu)，短期都沒有發(fā)生巨變的理由，因?yàn)椋艺J(rèn)為溫和反彈應(yīng)該是政策松綁之后的主要表像。
[方浩]政策松綁的時(shí)間估計(jì)會(huì)較預(yù)期晚很多，報(bào)復(fù)性反彈的可能隨著時(shí)間推移也會(huì)越來越小。
[西子花苑代表]按照長沙房價(jià)的情況來看，我覺得報(bào)復(fù)性反彈的的可能性很小，本身此次調(diào)控并沒有給長沙地產(chǎn)帶來多大的影響。且5-6月份的銷售也不是很難看，明顯可以看出硬性要求還是逐步在消化的。而持幣觀望的個(gè)體雖有但并不成氣候。
[主持人]業(yè)內(nèi)人士網(wǎng)名“梅豆豆”：認(rèn)為現(xiàn)在松綁鐵定反彈得更厲害。房價(jià)進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道之后反彈形勢會(huì)平緩一些。確定的是經(jīng)濟(jì)增長模式不改變，無論何時(shí)松綁，反彈都是必然。
“煙火”：現(xiàn)在房價(jià)并沒有大跌，投資者也都在觀望中，投資信心也不大。大幅上漲可能性小。
[主持人]從目前的形式來看，下半年國家是否有望繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策？或者如坊間所流傳的第二波樓市調(diào)控即將開始？對(duì)待后市，各位持怎樣的觀點(diǎn)？
[屈國輝]個(gè)人認(rèn)為，簡單的判斷政府在下半年出臺(tái)或放松宏觀調(diào)控政策都是不科學(xué)的。政策具備牽一發(fā)動(dòng)全身的影響，因此各項(xiàng)政策的出臺(tái)都是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模⑶乙獙?shí)現(xiàn)其目的。判斷政策出臺(tái)與否是項(xiàng)嚴(yán)密的邏輯分析工程，需要從多個(gè)方面進(jìn)行宏觀分析。
從目前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及政府導(dǎo)向分析，個(gè)人曾在5月底就在個(gè)人博客中提到本次中央政府對(duì)于市場調(diào)控的決心是不容懷疑的，因此市場沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)的變化是不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，甚至有可能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。反之，如果開發(fā)商積極響應(yīng)政府號(hào)召，進(jìn)行優(yōu)價(jià)促銷，市場出現(xiàn)一定的價(jià)格調(diào)整，政府也許會(huì)逐漸放松部分政策。對(duì)此，本人現(xiàn)在仍持此觀點(diǎn)。另外任志強(qiáng)在7月2日到5日舉辦的博鰲論壇也發(fā)表過相近觀點(diǎn)。
但是對(duì)于即將進(jìn)行第二波樓市調(diào)控，個(gè)人認(rèn)為短期內(nèi)市場如果不出現(xiàn)大的價(jià)格上升或搶購現(xiàn)象，則出臺(tái)的可能性不大。但是如果即將進(jìn)入“金九銀十”的市場傳統(tǒng)旺季，市場仍無實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，那么不排除出臺(tái)第二波調(diào)控政策，這也許是壓跨駱駝的最后一根稻草。
對(duì)于2010年下半年樓市走向，個(gè)人認(rèn)為將有可能出現(xiàn)以下幾種情況：
1、大型房企將成為市場調(diào)價(jià)的先行軍，推動(dòng)市場進(jìn)行調(diào)整；
2、自住型客戶成為市場爭斗的對(duì)象，剛性需求產(chǎn)品將成為市場主流；
3、開發(fā)商將采用直接降價(jià)或通過加大優(yōu)惠幅度，加強(qiáng)贈(zèng)送等手段刺激銷售；
4、基于目前投資渠道狹窄的事實(shí)，部分投資群體將把目標(biāo)鎖定在商業(yè)物業(yè)，將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的新一輪增長。
謝謝！
[方浩]下半年有可能就非準(zhǔn)入央企退出市場、房屋租賃管理等方面出臺(tái)有關(guān)政策，對(duì)二級(jí)市場的進(jìn)一步調(diào)控不會(huì)有更多政策出臺(tái)。
[田章]繼續(xù)出臺(tái)從緊的調(diào)整政策可能性不大，有可能出臺(tái)相對(duì)溫和的松綁政策，但是短時(shí)間也無法立即恢復(fù)居民購房信心和市場銷售狀態(tài)，從目前政府傳遞出的態(tài)度分析，房價(jià)大幅波動(dòng)的可能性降低，未來政策扶持的空間和力度仍會(huì)比較大。
關(guān)于后市，個(gè)人認(rèn)為下半年長沙的成交量和價(jià)格較現(xiàn)階段會(huì)小幅震蕩而后放大，但是會(huì)維持在經(jīng)濟(jì)增速上下不遠(yuǎn)的速度。
[西子花苑代表]5月中旬發(fā)改委曾明確表示過，如果5月的調(diào)控達(dá)不到政府所期盼的效果，將會(huì)有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，并已經(jīng)開始起草新的調(diào)控政策。我想國家應(yīng)該不會(huì)拿調(diào)控來忽悠廣大消費(fèi)者的。還是那句話，好的產(chǎn)品才能在這個(gè)動(dòng)蕩的市場中生存下來。面對(duì)后市，做好自己的產(chǎn)品才是關(guān)鍵！
[主持人]業(yè)內(nèi)人士網(wǎng)名“梅豆豆”：有可能會(huì)出臺(tái)政策，國家政策朝令夕改，經(jīng)濟(jì)形勢撲朔迷離，近一兩年樓市發(fā)展不明朗。
[主持人]來看業(yè)內(nèi)人士王金信留言：現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)再次面臨兩難，就像趕路的馬崴到了腳，中央政府急需各類經(jīng)費(fèi)、地方政府、公司要交稅、工人要加薪、農(nóng)民要保障，地震水災(zāi)撥款等等，舉國上下，要錢的事一大堆，經(jīng)濟(jì)這個(gè)時(shí)候能退？但若不退，難道又回到“地產(chǎn)是最大的支柱產(chǎn)業(yè)”這一條路上去嗎？從目前來看，全民患上了“地產(chǎn)依賴癥”的時(shí)代遠(yuǎn)沒結(jié)束，若政策不從緊，政府不僅失信于民，而且等于“飲鴆止渴”，房地產(chǎn)泡沫會(huì)更大，破滅是遲早的！
看來政府出臺(tái)政策，讓政策發(fā)揮實(shí)效才是群心所向啊！
今天聊了這么多，其實(shí)只有短短的四個(gè)問題，卻讓整個(gè)過程變得如此的嚴(yán)肅，樓市抄底時(shí)機(jī)真的到了嗎？也許誰都不能給出一個(gè)合適的準(zhǔn)確的答案，只有自己真正有需求，適合自己的就是最好的！好的，感謝各位嘉賓參與討論，感謝網(wǎng)友的觀看，下期再見！
