[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位嘉賓大家好！
歡迎來到由市房產研究中心、0731房產網、紅網傳媒、政法頻道《第一房產》聯合為您打造的《0731樓市會客室》。我是政法頻道主持人霜霜。
人們都說愛情和房子是一個永恒的話題在傳統觀念當中的確結婚需要一個歸屬，而房子總是一個最好的歸屬。然而隨著去年樓市調控的出臺，讓很多有婚房置業的剛需進入觀望。
2012有人說它是一個結婚大年，隨著年輕人結婚黃金旺季的到來，一部分的剛需婚房需求開始釋放出來。第二季樓市成交數據表明剛需購買已經被市場所撬動，抓住剛需就是抓住市場動脈，很多品牌房企紛紛采取各種舉措希望能夠吸引剛需入市。到底什么樣的房子最適合剛需，什么樣的產品最適合做婚房，長沙的剛需群體有什么樣的特征，這一部分剛需入市對長沙的樓市走勢產生什么樣的影響呢？今天邀請到部分開發企業代表一起來聊一聊剛需的話題，歡迎各位。
首先我們認識一下，請允許我介紹一下今天來到現場的各位嘉賓：
嘉德偉業長沙分公司總經理 徐軍宇先生
湖南嘉盛營銷策劃有限公司總經理 肖宇先生
長沙天音房地產經紀有限公司常務副總經理 王萍女士
中建地產長沙公司營銷副總 馮朝陽先生
中海國際社區營銷總監 黃丹丹女士
長沙市房產研究中心產業研究部負責人 張坤玲
首先進入第一個話題：2012即將過半，在這半年的時間里給我感觸最深無論是買房人還是賣房人變得更加的理性，在這樣一個新的市場行情之下購房者群體表現什么樣的特征呢？有請市房產研究中心的專業負責人來介紹一下。
[張坤玲]主持人、各位老總，大家下午好！非常榮幸能參加今天的座談會，下面我就主持人提出的兩個問題說下自己的個人觀點。
前期出臺的各項房地產調控政策對長沙房地產市場成交走勢的影響仍在持續，有效抑制了部分購房需求，商品房新增供應、成交備案同比均呈減少之勢。 2012年1-5月，長沙地區新建商品房累計批準預售610.04萬㎡，同比減少14.76%， 2012年1-5月，長沙地區新建商品房累計成交備案465.36萬㎡，同比減少45.56%。
對購房者特征進行分析，我個人認為，從年齡看，25-50歲是主力購買者，25-35歲購房者多為剛性需求，35-50歲購房者多為改善性需求；從籍貫看，本省其他市州的購買力最強，本市購買力其次，外省外籍購買者不多；從置業次數來看，限貸限購政策下，部分改善型需求和投資型需求受抑，多次置業者需求下降，剛需當道。從熱銷戶型來看，購房者偏好二居室和三居室，面積大小傾向于60-90㎡、90-120㎡；從置業區域來看，隨著大河西先導區這幾年的大力建設，岳麓區充分發揮其生態人居的優勢，備受購房者青睞，一躍成為置業首選區域，岳麓區備受購房者關注，成為置業首選區域，望城區成為第六區后，以低房價為賣點青睞度也明顯提升。
[主持人]從您的介紹當中聽出來剛需的確是現在購房的主力。說到剛需首當其沖就是婚房，這也是我們開展浪漫婚房大型活動的初衷，希望能夠為更多的剛需購房者買婚房的朋友和高品質樓盤實現非常暢通的對接。在座的各位大多經歷選擇婚房的階段，或者是正在選擇婚房的階段，對于業內人士您有什么樣的意見呢？什么樣的婚房才是最理想的呢？
[徐軍宇]我覺得從個人來說，要有非常合適年輕一族的購房面積，在面積上充分考慮1—2年今后基本需求。舉個例子，我們有一套房子84平米，我們把它做到1+1，實際上在84平米高層范圍里面做到基本三房，通過增加戶型面積。從市場判斷來說，包括客戶認同來說，確實有非常多的新結婚或者是準備結婚的客戶購買房子，房型是非常重要的。
[主持人]您認為戶型是要考慮的一個因素。馮總您有什么樣的看法？
[馮朝陽]剛需，我認為是一個很大的概念，我們在房地產業內包括在市場上把剛需包裝成婚房的概念。在目前婚房市場中并不是太在乎配套或者是在乎未來的教育，因為還沒有考慮到教育配套，當然他買的項目最重要是交通配套和生活配套，但是對于他們來說這是首要考慮的。現在首要考慮的是總價，總價能夠接受，在可以承受的范圍之內。
剛剛推出來一棟93平米的小戶型，自從09年年底面世以來我們這個項目基本上都是處在這么一種狀態，小的房子基本上即使開盤沒賣完沒有多長時間就消化完了。去年80多平米的房子就賣了400—500套，基本上是處于25—35歲之間，家里沒有小孩子，買房結婚或者是準備結婚的這種人群比較多。
[主持人]您的意思是總價要首先考慮的。
[馮朝陽]對，其他的配套并不是首先考慮的，首先是考慮能擁有一套房子。
[主持人]肖總您的看法呢？
[肖宇]我有幾個層面的觀點，第一個至少要兩房，滿足居家的功能；第二點從價格上來看如果經濟條件不允許的話，可能考慮價格上比較便宜，實惠一點的，而經濟條件好的話，可考慮綜合質素高，品質好點的房。第三個方面考慮到房子樓盤所處的位置和工作包括愛人工作的便利性，包括生活的便利性。我既然是剛需的話，經濟條件相對來說處于起步階段，周邊的成本對于工作和生活越少越好，所以配套上面的考慮肯定要考慮這個樓盤對我的工作，對我的生活，對整個家庭的便利性；第四個方面就是關于配套，既然是買了房子結婚或者說新組建一個家庭要一套房子，那么小孩肯定是也要考慮的一個問題，這樣的話包括教育，包括商業等等配套也要考慮，基于這幾個方面的考慮我認為選擇性多做一些比較。
[主持人]肖總的看法比較全面，黃總您有什么樣的看法呢？
[ 黃丹丹]結婚是一個非常溫馨和浪漫的事情，婚房首先要滿足是自住。第二，剛剛結婚新房燕爾事業處于起步階段，結婚還面臨很大的支出，要買車，如果是男士的話要給老婆買鉆戒等等，所以房子的價格肯定也是要考慮的因素之一。居住還有就是作為年輕人來講大家處于拼搏事業的時候，如果說我們在買完房之后還要花一大筆錢再花半年時間來裝修，天天跑建材市場，這樣不是很現實。還有其他的選擇，就是自住要的是舒適，物業也是一個非常重要的考慮因素，作為婚房來講這是首次置業，首次置業我們絕對不會說買一套房子就永遠不再買房子了，接下來我怎么樣再買第二套？其實對于現在年輕人來講，應該會想到未來的升值空間還有投資的價值。另外年輕人要圈子，要社會上的體驗，如果選擇大社區的話，圈子面很廣，人很多元，社區活動非常多，這是我當時選擇第一套房子的考慮的一些因素。
我說一下我們選擇第一套房子是在08年在中海廣州交界處的一個項目，叫中海金沙灣。那個項目是130萬平米的規模，那個時候處于一期，08年屬于樓市的調整期，當時我花了60萬男朋友湊了二十萬的首期，三成首付，還借了一些錢買了一套房子，也是一樣和現在中海國際社區的產品比較一致，買100平米的小三房，滿足如果我要居住三年以內要小朋友三個房間是足夠的，如果要滿足工作的需求有書房，有次臥和主臥，這樣生活會很靈活來處理。接下來08年買的這套房子在09年年初住進去了，那個項目也是一樣一期有20多棟，馬上這種生活的氛圍就做起來了。最后說到升值空間，去年4月份的時候把那套房子賣了，賣了139萬，這樣對于剛需的人來講20萬的投資住了兩年最后賣了好價錢是一個非常棒的投資。
[主持人]中海對于婚房的概念有沒有一個考慮？或者是做出相對產品的考慮？
[黃丹丹]很多樓盤打婚房的旗幟只是一個概念，其實作為營銷人來講你的概念怎么樣能起到效果，概念怎么是要落到實處才能夠讓這個概念真正的深耕發芽。從中海進入長沙的這個項目選擇在地段非常優越的先導區，我們首期開發就有24棟，3058套70%都是以婚房為主，剛需的產品為主，在120平米以下。尤其我們有一個戶型92平米的小三房贈送的面積有10多個平米，飄窗，空中花園。同時所有房子都是精裝修，另外贈送全屋的供暖，所以對剛需需求來說是非常優質的選擇。
此外我們6月份做了因為愛情幸福的置業季。怎么樣做？一個是產品非常符合剛需置業者的需求，林外我們也推出相關的措施。第一我們參加了岳麓區剛需的活動，送裝修的補貼，應該是在2000—3000元，在7月15日之前簽訂合同就可以憑合同在岳麓區領取這樣一個補貼。另外所有的客戶從去年11月5日開盤到現在已經成交了將近1000套，這一千批明年上半年就要入伙，要搬進來開始置備自己的家私，這次推出來中海地產上市20周年的活動，老帶新可以贈送家電，第一次如果帶新客戶過來可以送洗衣機，可以送冰箱還有空調。
目前，我們社區已經配備有24班的幼兒園規模，另外項目旁邊有一塊將近20畝的學校用地，目前正在跟政府協商，希望這個地塊未來由中海出資建設，便于中海國際社區的業主小朋友上學，所以我覺得這樣的一個社區不僅僅是產品適合婚房，適合剛需者的需求，更重要的是我們確實推出了一些切切實實符合消費者的措施，來滿足大家對于婚房需求的意向。
[主持人]產品的特性我們稍候來談，我們聽聽王總您對選購婚房有什么樣的看法。
[王萍]其實婚房選擇的標準，更多的是孕育在營銷層面，更多的停留在一個概念，婚房和家居、自住用房沒有什么關系。我說一下自己選擇住房的標準，我第一套房子在深圳，99年，那個時候剛畢業沒多久去深圳打工，租房子住了一兩年以后，深圳租房很貴，家里考慮買一套房子，首先是解決租金浪費的問題。我當時選擇其實很簡單，我的首要選擇考慮的標準是地段，因為這一套房子要方便，處于工作的前期很繁忙，打拼的階段很辛苦，我不能在路上用坐車一兩個小時，所以首先考慮地段。另外深圳房價很高，地段有限制，再考慮家里經濟條件的能力再確定我要買這套房子投資的總額，這兩個條件框死了，其他的條件就不能再考慮了。我的房子將近40萬，地段是市中心最好的地段，沒有規模，也沒有配套。
[王萍]其實婚房選擇的標準，更多的是孕育在營銷層面，更多的停留在一個概念，婚房和家居、自住用房沒有什么關系。我說一下自己選擇住房的標準，我第一套房子在深圳，99年，那個時候剛畢業沒多久去深圳打工，租房子住了一兩年以后，深圳租房很貴，家里考慮買一套房子，首先是解決租金浪費的問題。我當時選擇其實很簡單，我的首要選擇考慮的標準是地段，因為這一套房子要方便，處于工作的前期很繁忙，打拼的階段很辛苦，我不能在路上用坐車一兩個小時，所以首先考慮地段。另外深圳房價很高，地段有限制，再考慮家里經濟條件的能力再確定我要買這套房子投資的總額，這兩個條件框死了，其他的條件就不能再考慮了。我的房子將近40萬，地段是市中心最好的地段，沒有規模，也沒有配套。
[主持人]有一些網友認為很多樓盤打婚房的旗幟只是一個炒作，并沒有針對產品的概念服務，您如何看待這樣的說法，是不是認同？
[王萍]我覺得既然是一個概念，我們針對市場，針對客戶和針對項目包括宣傳的時候要不同區段的新鮮感，一個亮點，所以這個概念實質落地的針對性不一定很強。既然是一個有關婚房的主題，我特別想強調一個概念，大家知道房地產樓市這一兩年因為各種各樣的原因稍微有一點不景氣，我倒覺得這個時間段是選擇婚房最好的時段，我講到自己當初選擇婚房受限制的條件決定我不能有太多的要求，但是這個階段普遍市場上在售樓盤價格不是很高的時候用我原有計劃好的這筆錢可以買到更多，更實惠的標準，配套更高的婚房，所以這是選擇婚房非常和的時間點。
從產品自身的話，其實婚房剛結婚的時候和結婚十幾二十年以后住家里的餐廳、客廳和臥室沒有太大的差別，對于婚房的程度，小區的配套，包括物業和園林幼兒園配套等等標準更高，對這套房子的使用更有幫助，格局設計的合理，房間的功能性能夠更完整，這都是非常必要的一個條件。時代傾城這樣一個項目是很高端，而且是豪華配置精裝修的房子，現在在賣戶型是84平米的2+1，就是84平米能夠實現三房的功能，而且社區的配套很齊全，有N多個幼兒園，有N多個會所，在原有婚房標準之上可以有更多的附加值在里面，但是價格也只有五千多。我第一套房子在深圳買五十平米可以在長沙買三房四房。
[主持人]接下來我想聽聽徐總對于自己項目在基于婚房概念上有沒有考慮？對自己的產品有沒有調整？
[徐軍宇]其實關于婚房我們先說一下項目的定位，整體來說我們認為從目前的房地產形勢來說，我們整個戶型的定位還是比較小，特別適合剛需客戶。我們在84—100平米使用率接近90%，所以我們一定會考慮剛需的需求。其實我們也在定義和考慮關于一萬平方商業社區，包括商業的綜合性配套方面，包括幼兒園，我們盡力為目前剛需客戶能夠營造一個非常好的適合自己的年輕一族的生活家園。
同時從區域來說，我們也非常認同，包括目前的人民東路板塊。這個板塊作為芙蓉區的一個區域代表目前發展還是非常快的，主要有城市別墅等等其他兩個項目，這三個項目提升人民東路沿線的發展。所以現在年輕一族的客戶也是非常多，而且我們也做了非常不錯的園林景觀，包括樣板房，整體來說我們還是不錯的。
[主持人]目前市場反響如何？
[徐軍宇]每天的上門量非常大，我們預計7月上旬會第一次開盤，相信情況一定會很好。
[主持人]貴項目在基于婚房概念上有沒有考慮？對自己的產品有沒有調整？
[馮朝陽]我就這個話題闡述一下產品的特色，首先這個項目地段處于南城的核心，地段特別好，周邊的商業配套和公園等等也有很大的投資潛力。同時在整個產品設計上有將近70%的產品屬于剛需產品，比較多。而且目前房地產市場大部分樓盤大戶型才可能是板式結構，是南北通透的，我們這個樓盤考慮到居家的舒適性，我們把90平米也可以做到南北通透，所以70—80平米也可以是板式結構，所以對年輕人來說產品的品質作為自身來說是非常高的。
另外有很多的附加值，婚房眼前面臨要解決的事情，教育是很重要的，我們小區從幼兒園到小學周邊配套非常齊全，所以從地段來說，從產品結構還有目前的價格以及配套等等綜合素質來說是非常適合婚房的需求，所以目前在市場上反響特別好，目前我們在業內也好，在消費者群體也好樓盤的口碑也非常不錯。
[主持人]剛才王總提到自己選婚房頗有心得，同時中海也是非常適合做婚房的理想選擇。中海對于婚房的概念有沒有一個考慮？或者是做出相對產品的考慮？
[黃丹丹]很多樓盤打婚房的旗幟只是一個概念，其實作為營銷人來講你的概念怎么樣能起到效果，概念怎么是要落到實處才能夠讓這個概念真正的深耕發芽。從中海進入長沙的這個項目選擇在地段非常優越的先導區，我們首期開發就有24棟，3058套70%都是以婚房為主，剛需的產品為主，在120平米以下。尤其我們有一個戶型92平米的小三房贈送的面積有10多個平米，飄窗，空中花園。同時所有房子都是精裝修，另外贈送全屋的供暖，所以對剛需需求來說是非常優質的選擇。
此外我們6月份做了因為愛情幸福的置業季。怎么樣做？一個是產品非常符合剛需置業者的需求，林外我們也推出相關的措施。第一我們參加了岳麓區剛需的活動，送裝修的補貼，應該是在2000—3000元，在7月15日之前簽訂合同就可以憑合同在岳麓區領取這樣一個補貼。另外所有的客戶從去年11月5日開盤到現在已經成交了將近1000套，這一千批明年上半年就要入伙，要搬進來開始置備自己的家私，這次推出來中海地產上市20周年的活動，老帶新可以贈送家電，第一次如果帶新客戶過來可以送洗衣機，可以送冰箱還有空調。
目前，我們社區已經配備有24班的幼兒園規模，另外項目旁邊有一塊將近20畝的學校用地，目前正在跟政府協商，希望這個地塊未來由中海出資建設，便于中海國際社區的業主小朋友上學，所以我覺得這樣的一個社區不僅僅是產品適合婚房，適合剛需者的需求，更重要的是我們確實推出了一些切切實實符合消費者的措施，來滿足大家對于婚房需求的意向。
[主持人]前全國樓市總基調是求穩，您如何看待整個樓市大環境，而且有些城市出現了微調的政策，微調政策也有被叫停和推行的情況，這會不會影響你們的營銷策略？
[馮朝陽]實際上我認為目前的房地產市場在今年下半年很多人還是非常看好的，但是我個人認為下半年還是不清楚的。開發商說火不了，但是樓市也死不了。今年成交1000萬平米應該是沒問題的，總體而言對長沙開發商來說不會因為有一些少數，個別的開發商出現資金問題而受拖累，但是樓市大前提是比較平穩的。雖然今年上半年金融環境進一步改善，因為降息，下半年還會出現一到兩次，銀行貸款購房人的資金得到改善。但是房地產限購屬于國內抑制，在今年不會有任何松動的跡象，因為我們溫總理也說過在任期內一定要管好房價。所以說體現在國家意志的情況下在房地產政策方面是不會有任何松動的。
另一方面中國的經濟環境我認為目前還處于下降通道，各行各業都處于下滑的階段。實際上各行各業大家都有感觸，包括我家樓下的超市，他們自己也說今年的銷售遠遠不如去年的，去年遠遠不如前年的。所以從生活中的小事情可以發現人們不愿意花錢，因為打壓房地產，打壓樓市對出口沒有增加，大體經濟環境不好的情況下，我認為對長沙的樓市也是有很大影響的，你不可能跳出大的環境一枝獨秀，這也是做不到的，所以我認為今年下半年的樓市是非常平穩的。
[主持人]目前全國樓市總基調是求穩，您如何看待整個樓市大環境，而且有些城市出現了微調的政策，微調政策也有被叫停和推行的情況，這會不會影響你們的營銷策略？
[徐軍宇]我們經歷了比較多的樓市，進入長沙之后感覺這個市場有一些不一樣，應該時間還不太長，所以我不能對長沙的總體做一個評論，我們就一些就近的問題，包括就近的區域做一些討論。我們項目在量化方面的銷售還是做得非常好的，雖然從某種程度上來說價格做了一些微調，但是整個銷售量還是不錯的。而且長沙作為中部房地產發展大型城市，有非常獨特的房地產特點。特別就一些細分市場來說，如果在控制好房型或者說在整個房型供求方面能做得更合理一些，目標定得更準確一些，應該會有一個非常好的發展前景。我覺得重要的從夏季來看冬季這樣一個相對的問題，同時對豪宅方面也有自己一定的看法，也涉及到豪宅營銷方面的一些工作。我覺得在長沙，從我們的角度來說，這個發展相對全國各地確實有非常明顯的不同。
[主持人]您的意思就是在這樣一種情況下看好長沙豪宅銷售情況？
[徐軍宇]豪宅還有普通住宅，應該來說整個市場還是非常不錯的。
[主持人]目前全國樓市總基調是求穩，大家如何看待整個樓市大環境，而且有些城市出現了微調的政策，微調政策也有被叫停和推行的情況，這會不會影響你們的營銷策略？
[肖宇]從去年下半年開始房地產市場開始下滑，上半年勢頭還比較好。今年上半年是比較冷的，但是如果從長期來看，我們處于緩慢上升的通道，所以目前5月份數據比其他月份好很多。目前國家這個大環境不是很樂觀，國家也出臺很多的政策進行微調，特別針對于剛需客戶國家也是加大了支持力度。為什么上半年有些地方的政策會叫停，因為已經觸動國家調控的底線，有一些地方如果是支持90平米做剛需產品的話，我想并沒有反對，是默許和支持。所以從目前情況來看，90平米這種剛需產品在市場上是比較受歡迎的，而且整個市場會慢慢好起來的，因為有國家政策的支持，加上開發商和消費者心理預期，今年下半年行情會好于上半年。因為局部的90平米戶型帶動整個房地產市場，但是國家還是有一些限購的控制。
[主持人]有很多人認為因為政策的微調出現一部分剛需的釋放，樓市出現了一些局部性，階段性的回暖，針對于這樣的現象是不是大膽的預測，今年下半年的樓市會不會出現比較大面積的回暖呢？
[王萍]有很多人認為因為政策的微調出現一部分剛需的釋放，樓市出現了一些局部性，階段性的回暖，針對于這樣的現象是不是大膽的預測，今年下半年的樓市會不會出現比較大面積的回暖呢？
[主持人]不會出現大面積回暖的局面。面對這樣一種形勢，房地產商，開發商如何面對呢？
[王萍]我代表的時代地產，我們這個項目本身對婚房和剛需沒有特別的包裝和政策，但是上半年的成交量來看幾百套的成交里面婚房比例非常高，非常高的原因本身這個項目的品質打造還是吸引了客戶的眼光，還是得到了充分的認可，另外也正是應對這樣一個大勢的背景下開發商給出的價格也是性價比比較高的。所以一開始就講了，這個時間段恰恰是剛需選擇購買房子非常好的契機，在這個時間我們用同樣的價格投入可以獲得更高的性價比，不但能滿足功能上的需求，甚至能滿足精神層面和功能配套更高的要求。時代地產我們有整個華南地區唯一社區美術館，五星級的會所配套，多個高標配的幼兒園，有四萬平米的水景資源，還有戶型的設計都是N+1非常的實用，也很方便。開發商只要把產品打造更好，不管是冷市還是熱市都會很好。
[主持人]黃總您覺得什么樣的產品類型會持續的走熱？
[黃丹丹]其實剛才這個問題我進入房地產的時間不長，也不短，到現在有幾年。我經歷了07年牛市的哄盤，也經歷了09年的持續下滑，我曾經在08年的時候研究調查房地產的投資期，中國的房地產因為有政府的調控所以周期性非常明顯。在09年年初的時候包括中海在內全中國大部分開發商告訴所有的員工今年是要寒冬，準備好過冬。但是3、4月份的時候又春暖花開，所以誰對樓市未來的發展都不可能有百分百預測的確定性。作為開發商來講要做的不管是牛市還是熊市將品質做好，所以在未來的不管是微調還是小幅的回暖，我相信品質好，服務好，品牌形象好的項目一定會受消費者的追捧，作為開發企業來講我們要做的就是將產品打造好，將客戶服務做好，將社區配套做好，這樣才可以讓消費者買得放心，住得舒心。
[主持人]對于剛需購房者而言調整時機下手要找好的產品也有技巧和訣竅的，您能不能就這個問題對需要買房的婚房群體提一些意見？
[徐軍宇]我是這樣考慮的，房子所在的區域應該具有發展空間，換句話說，目前可能相對來說發展不足，但是兩三年、三五年有更大的發展，有潛力的一些區域，這是一個考慮。另外，在戶型選擇方面，包括在品牌方面都需要考慮。
[主持人]肖總您有什么樣的建議給廣大的剛需置業者？
[肖宇]首先還是要選擇大開發商的項目，這樣來說對品質有保障，同時價格來說比較堅挺；第二個地段也是有所考慮，現在市場相對來說價格不便宜，所以買房子要考慮地段，主要是交通便利性；第三個就是配套方面，教育以及商業包括物業服務都要做好。
[主持人]謝謝嘉賓提出寶貴的建議。的確對于開發商來說我們始終相信好的產品，品質過硬的產品一定能夠經得起市場的檢驗，能夠持續的熱銷。而對于購房者也希望嘉賓的各位觀點能夠為各位購房者提供好的參考，這樣可以買到稱心如意的房子，今天的交流會到這里告一段落了，非常感謝各位嘉賓的到來。
