[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，觀(guān)眾朋友們大家好！歡迎您收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂(lè)頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》以及紅網(wǎng)傳媒全新聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，這里是新年首場(chǎng)《我是銷(xiāo)冠》的現(xiàn)場(chǎng)。
春節(jié)已經(jīng)過(guò)去了，樓市好象還沒(méi)有休節(jié)，還沒(méi)有調(diào)整回來(lái)，有的人在想2014會(huì)不會(huì)進(jìn)入調(diào)整年？2014樓市將會(huì)面臨怎樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇呢？今天，我們請(qǐng)來(lái)了很多的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)到新開(kāi)業(yè)的樓市會(huì)所，我們一起來(lái)探討一下這個(gè)問(wèn)題，希望能夠解開(kāi)迷題。好了，現(xiàn)在讓我隆重介紹一下蒞臨現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓們，他們是：
洋湖style副總經(jīng)理 潘迎風(fēng)先生 您好！
新華都地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 甘德興先生 您好！
長(zhǎng)房中庭國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān) 陳靜先生 您好！
中房瑞致國(guó)際策劃經(jīng)理 瞿曉亮先生 您好！
湖南中原地產(chǎn)代理公司資源中心總監(jiān) 陳世霞女士 您好！
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心分析師 毛欣欣女士 您好！
再次歡迎大家的到來(lái)，今天咱們很放松地來(lái)聊一下2014年的樓市，一起來(lái)做一下預(yù)測(cè)。首先，邀請(qǐng)毛老師給我們分析一下春節(jié)前后樓市成交數(shù)據(jù)怎樣呢？
[毛欣欣]春節(jié)前后長(zhǎng)沙樓市整體成交比較冷清，從1月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，市內(nèi)六區(qū)新建商品房成交120.97萬(wàn)平方米，同比下降16.49%。春節(jié)期間，據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)，內(nèi)六區(qū)新建商品房成交79套，同比下降了近6成；然后，在春節(jié)后的這兩周，市內(nèi)六區(qū)新建商品房每周網(wǎng)簽套數(shù)未超過(guò)2000套，網(wǎng)簽面積未超過(guò)20萬(wàn)平方米，日均網(wǎng)簽是200套的樣子。雖然網(wǎng)簽量保持了回溫的態(tài)勢(shì)，但總體仍在低位運(yùn)行的狀態(tài)。
[主持人]就像我剛才說(shuō)的，可能最近的數(shù)據(jù)不是太樂(lè)觀(guān)，剛聽(tīng)到的關(guān)鍵都是未超過(guò)、未達(dá)到和下降。面對(duì)這樣的情況，不知道來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在的銷(xiāo)售情況怎樣？也請(qǐng)各位老總跟我們聊一下，你們有沒(méi)有新的策略或全年的計(jì)劃呢？要不然從潘總先開(kāi)始？
[潘迎風(fēng)]好的。這是我們公司在洋湖濕地公園的又一新作，從年尾到1月份的銷(xiāo)售情況還是可以的，性?xún)r(jià)比高，本身是賣(mài)點(diǎn)比較多的剛需盤(pán)，一上市就受到了客戶(hù)的追捧。但是，客戶(hù)的挑剔程度越來(lái)越高，銀行按揭和網(wǎng)簽下滑、公積金的額度小了很多，受到國(guó)家宏觀(guān)、金融等政策的影響，對(duì)房市唱空的因素比較多，持幣待購(gòu)的心理比較嚴(yán)重。一波接一波面包高過(guò)面粉的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，但是特別是在正月，也就是在陽(yáng)歷2月份，銷(xiāo)售都不容樂(lè)觀(guān)，大家都感覺(jué)到壓力很大。我從業(yè)這么多年，這是第一次感覺(jué)到有壓力了，包括08年的股市、冰災(zāi)、金融風(fēng)嘯，都沒(méi)有這一次來(lái)得這么厲害。
[主持人]潘總這么說(shuō)也讓我們知道樓市真的是不容樂(lè)觀(guān)，但是前期的銷(xiāo)售量還可以是吧？
[潘迎風(fēng)]前期的銷(xiāo)售量還可以，面對(duì)下一步形勢(shì)的變化，以及銷(xiāo)售政策，以及客戶(hù)推廣渠道的細(xì)分，對(duì)客戶(hù)心態(tài)的分析，以及我們的價(jià)格體系，希望在座的職業(yè)操盤(pán)手都應(yīng)該認(rèn)真地面對(duì)，認(rèn)真地分析這個(gè)形勢(shì)，迎來(lái)這個(gè)嚴(yán)峻的春天。
[主持人]認(rèn)真分析，積極面對(duì)，相信只要做到了這一點(diǎn)，市場(chǎng)再低迷我們也能夠做得很好。接下來(lái)，請(qǐng)甘總聊一聊。
[甘德興]好，剛才聽(tīng)潘總做了一些分析。但是，其實(shí)就我個(gè)人而言，新華都地產(chǎn)在長(zhǎng)沙只有一個(gè)項(xiàng)目——萬(wàn)家城，它的體量非常大，460萬(wàn)平方米，而且位置也非常不錯(cuò)。從大家的印象來(lái)說(shuō)，樓市一般在1、2月份可能會(huì)比較淡。但我們通過(guò)線(xiàn)下的推廣方式，包括渠道的鋪設(shè)，整個(gè)1、2月份的成績(jī)?cè)谖鋸V片區(qū)還是不錯(cuò)的，到昨天為止我們的銷(xiāo)售金額差不多接近1.5個(gè)億，基本上還是過(guò)了一個(gè)比較不錯(cuò)的年。
[主持人]的確，不管大環(huán)境是怎樣的，只要企業(yè)有一個(gè)計(jì)劃在手上，咱們都是可以來(lái)冷靜面對(duì)，解決問(wèn)題，接下來(lái)請(qǐng)瞿總來(lái)聊一聊，您家最近的情況是怎樣的？
[瞿曉亮]中房瑞致是中房集團(tuán)在長(zhǎng)沙比較大的一個(gè)項(xiàng)目，也是比較重視的一個(gè)項(xiàng)目，人民路從去年開(kāi)始拉通到機(jī)場(chǎng)，對(duì)我們項(xiàng)目也是一個(gè)很大的利好。從去年12月22日到現(xiàn)在，我們樓盤(pán)的銷(xiāo)售量在區(qū)域內(nèi)算是比較好的，我們也通過(guò)自己內(nèi)部核算發(fā)現(xiàn)，1、2月份我們比較順利地抓住了返鄉(xiāng)客這個(gè)客戶(hù)群體，對(duì)140平米樓王產(chǎn)品做了大力的銷(xiāo)售，也完成了年初對(duì)1、2月份下達(dá)的目標(biāo)。所以，前面潘總和甘總對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行的分析，我們也比較認(rèn)同。今年，我們也認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)很大的波動(dòng)，集團(tuán)對(duì)中房瑞致國(guó)際項(xiàng)目也是比較重視的，也是覺(jué)得我們?cè)诮衲陼?huì)迎到一波風(fēng)波，希望我們對(duì)今年的市場(chǎng)變化有一定的準(zhǔn)備，當(dāng)然這要到后期看我們的方法。
[主持人]看來(lái)瞿總已經(jīng)做好了迎接挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。的確，應(yīng)該對(duì)環(huán)境有一個(gè)冷靜的分析，并及時(shí)調(diào)整策略積極應(yīng)對(duì)，接下來(lái)請(qǐng)陳總聊一下。
[陳靜]長(zhǎng)房國(guó)際是長(zhǎng)房集團(tuán)一系列的產(chǎn)品，去年項(xiàng)目投入市場(chǎng)以后，加上地段等優(yōu)勢(shì)，在投資這一塊兒有一些需求，包括市場(chǎng)對(duì)于投資的熱度，能夠起到比較好的市場(chǎng)效應(yīng)。從項(xiàng)目面市以后，包括我們針對(duì)投資市場(chǎng)，特別是從去年的外圍政策來(lái)看，當(dāng)然不是房產(chǎn)政策，是反腐政策之后，對(duì)投資來(lái)說(shuō)，我們經(jīng)歷的不是冬天，相反是很寒冷的冬天，投資的熱度比項(xiàng)目去年剛?cè)胧械臅r(shí)候要冷清很多很多。那么，項(xiàng)目最多的是商業(yè)，針對(duì)商業(yè)這一塊兒，在去年針對(duì)市場(chǎng)、投資客、銷(xiāo)售策略進(jìn)行了很多的摸索，對(duì)很多的推廣手段進(jìn)行了分析，包括市場(chǎng)的一些動(dòng)態(tài)。但是，從目前來(lái)看，特別是春節(jié)以后這段市場(chǎng)，非常不容樂(lè)觀(guān)。
[主持人]剛剛聽(tīng)完四位老總說(shuō)了這些情況，不知道可不可以說(shuō)咱們的面包變小了，但咱們還是有辦法去奪變小了的面包，還是可以讓企業(yè)有一定的發(fā)展和盈利。我的手上也有一個(gè)數(shù)據(jù)，我們來(lái)分析一下，說(shuō)是2014年長(zhǎng)沙將迎來(lái)70個(gè)樓盤(pán)的推新，加上去年的調(diào)控、金融等政策，現(xiàn)在長(zhǎng)沙住宅存量還是挺大的。但是，與此同時(shí)，銀行還是有錢(qián)荒。所以，住宅存量大，銀行錢(qián)荒，面對(duì)這樣的壓力，2014房企的出路又在哪兒呢？潘總先來(lái)說(shuō)一說(shuō)。
[潘迎風(fēng)]首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品做產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品定位與優(yōu)生優(yōu)育一樣，一個(gè)家庭生一個(gè)小孩都知道優(yōu)生優(yōu)育，戒酒戒煙。那么，這種涉及到千家萬(wàn)戶(hù)幸福的樓盤(pán)，在前期肯定要做好產(chǎn)品策劃和產(chǎn)品本身，營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)在先，要做到產(chǎn)品好賣(mài)，銷(xiāo)才能賣(mài)得好。我個(gè)人的感覺(jué)是，不管是錢(qián)荒也好，還是國(guó)家的反腐政策也好，這一波遲早會(huì)來(lái)的，因?yàn)槭袌?chǎng)越來(lái)越規(guī)范，不是誰(shuí)做房地產(chǎn)都可以賺錢(qián)，規(guī)范了條例，規(guī)范了市場(chǎng)行為，會(huì)造成市場(chǎng)的重新洗牌，好的東西終究是有人買(mǎi)的，市場(chǎng)是認(rèn)可的。但是，從職業(yè)經(jīng)理人的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和要求來(lái)講的話(huà)，他要求我們付出的勞動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的研究，以及出臺(tái)的營(yíng)銷(xiāo)策略和政策，以及渠道，包括平面設(shè)計(jì)，都會(huì)對(duì)我們提出很高很高的要求，市場(chǎng)才會(huì)買(mǎi)單。
[主持人]其實(shí)，還是不斷地高要求自己，把自己做好了，客戶(hù)還是會(huì)來(lái)的。
[潘迎風(fēng)]雖然我們操作了很多項(xiàng)目，但做每個(gè)項(xiàng)目都深懷著如履薄冰的感覺(jué)。因?yàn)�，房地產(chǎn)從08年開(kāi)始，90平、70平；限購(gòu)限貸；二手房等等，政策不斷沖擊，我們是做90平以下的？還是做80平以上的？還是做140平以下的？瞬息萬(wàn)變的產(chǎn)品定位。所以，我們?cè)谘芯慨a(chǎn)品的時(shí)候要考慮市場(chǎng)的變化，要真正研究現(xiàn)代人群對(duì)住宅的本質(zhì)需求。現(xiàn)在，住宅的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)。原來(lái)我說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在的房子不是用來(lái)住的，剛才陳總談到了投資，因?yàn)榉慨a(chǎn)確實(shí)是一種特殊的產(chǎn)品，兼顧投資屬性和消費(fèi)者屬性，消費(fèi)品會(huì)貶值，但房產(chǎn)的投資屬性是很好的，如何讓精準(zhǔn)的客戶(hù)群掏腰包，讓他們買(mǎi)到好的產(chǎn)品，對(duì)于沒(méi)有來(lái)參加訪(fǎng)談的業(yè)內(nèi)人士，包括政府部門(mén)的官員，包括權(quán)威部門(mén)對(duì)數(shù)據(jù)的分析都越來(lái)越權(quán)威化，什么的產(chǎn)品好銷(xiāo)？什么樣的客戶(hù)群能夠做到按揭？這樣的要求越來(lái)越高了。
[主持人]我們經(jīng)常講一句老話(huà)，計(jì)劃趕不上變化，在樓市也趕上了這一現(xiàn)象。還有一句話(huà)是以不變應(yīng)萬(wàn)變，希望樓市也能夠適應(yīng)這樣的變化。那么，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、置業(yè)群體、營(yíng)銷(xiāo)模式將會(huì)發(fā)生怎樣變化？請(qǐng)甘總給我們分析一下。
[甘德興]好的，2014年對(duì)我個(gè)人而言可能是四個(gè)字，即“快速反應(yīng)”。從各條線(xiàn)，研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)等等，去做精準(zhǔn)的判斷。比如，產(chǎn)品是否適合客戶(hù)？?jī)删�、三居有微妙的變化等等，可以做一些�?xì)分。包括營(yíng)銷(xiāo)也是，傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)趨勢(shì)是否適合現(xiàn)在的市場(chǎng)發(fā)展？我們是不是嘗試新的營(yíng)銷(xiāo)方式？包括蘋(píng)果，蘋(píng)果更多是圍繞客戶(hù)體驗(yàn)來(lái)做。所以，圍繞客戶(hù)體驗(yàn)快速反應(yīng)對(duì)我個(gè)人而言是今年比較重要的一點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的判斷，入市的節(jié)奏把控，可能也是很重要的。當(dāng)然，基于這樣一些層面來(lái)說(shuō)，比如就新華都地產(chǎn)而言，希望做到剛才所說(shuō)到的幾點(diǎn)之外，還可以去培育消費(fèi)者的一些習(xí)慣。當(dāng)然，我們也在做一些研究，通過(guò)研究各個(gè)環(huán)節(jié)有這樣的嘗試，加強(qiáng)一些創(chuàng)新手法在里面。
[主持人]甘總講蘋(píng)果的比喻講得非常好，以前人手一臺(tái)板磚機(jī)的時(shí)候沒(méi)想到現(xiàn)在人手一臺(tái)蘋(píng)果，就因?yàn)閱滩妓瓜氲搅�，就有了蘋(píng)果今天的地位。房產(chǎn)也是如此，誰(shuí)想到了大家沒(méi)有想到的，今后就能夠引領(lǐng)潮流模式了，還是甘總說(shuō)的四個(gè)字“快速反應(yīng)”。那么，瞿總是怎樣的看法呢？
[瞿曉亮]我認(rèn)為，商品房要以客戶(hù)為起點(diǎn)，針對(duì)客戶(hù)生活中必需的用品來(lái)做一定的設(shè)計(jì)，用這樣的營(yíng)銷(xiāo)手法來(lái)做。其實(shí)，中房瑞致國(guó)際也正基于這一點(diǎn)，今年要建的2號(hào)地和明年要?jiǎng)庸さ牡貕K也做了產(chǎn)品優(yōu)化，之前做了200多平方米的大平層，也做了一些改進(jìn)，改成120、130這種兩居、三居，更適合消費(fèi)者、客戶(hù)更需要的產(chǎn)品，這是從產(chǎn)品出發(fā)。那么，我們要采用客戶(hù)比較關(guān)注的手段，比如微信、微博、網(wǎng)絡(luò)，這些與傳統(tǒng)媒體有區(qū)別的方式，我們需要快速定位。
[主持人]前段時(shí)間不是雙十一嗎？您身邊的朋友都買(mǎi)了一些什么？我身邊的朋友最夸張的是有人在淘寶上買(mǎi)了一輛車(chē)，說(shuō)出來(lái)覺(jué)得不可思議，以前在淘寶買(mǎi)點(diǎn)小零食、衣服什么的，現(xiàn)在在淘寶可以買(mǎi)車(chē)了。聽(tīng)說(shuō)樓市也是一樣，據(jù)說(shuō)今年有樓盤(pán)放出消息，可能會(huì)運(yùn)用點(diǎn)上營(yíng)銷(xiāo)的策略，不知道四位聽(tīng)說(shuō)這個(gè)情況了嗎？
[潘迎風(fēng)]點(diǎn)上早就在用了。
[主持人]早就在用了，陳總？
[陳靜]在長(zhǎng)沙市場(chǎng)是一種很普遍的方式和模式了，各大網(wǎng)站都有，只要做得比較好的網(wǎng)媒基本都擁有電商模式。我認(rèn)為，基本80%以上的人類(lèi)是“屏幕人”，通過(guò)這種方式相對(duì)于傳統(tǒng)媒體來(lái)說(shuō)，這是一種新鮮的載體，并且到達(dá)速度、到達(dá)率等等，在內(nèi)容方面都會(huì)比較快，也比較新穎。那么，在這種情況下，前段時(shí)間我們還討論過(guò)成都的一個(gè)事件，在這種市場(chǎng)環(huán)境下對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)人、操盤(pán)手來(lái)說(shuō)，針對(duì)客群或客戶(hù)的消費(fèi)心理來(lái)說(shuō)，可能會(huì)提出更高的要求。因?yàn)�，我們還是按照原來(lái)的方式等著客戶(hù)上門(mén)的話(huà)，可能會(huì)被淘汰，不被淘汰的話(huà)，公司產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率，在今年優(yōu)勝劣汰可能會(huì)體現(xiàn)得比較明顯。所以，就這一塊兒來(lái)說(shuō)，像電商，目前各大網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商針對(duì)這一塊兒，特別是在今年這種形勢(shì)下，通過(guò)他們的資源優(yōu)勢(shì)，包括他們對(duì)資源整合的作用，相信在今年會(huì)體現(xiàn)得更多。但是，這就需要在資源整合這一塊兒，包括成都的事件也是一樣，抱團(tuán)取暖的市場(chǎng)氛圍在今年的長(zhǎng)沙市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)形成得更多一些。
前段時(shí)間，甘總、瞿總那邊的樓盤(pán)，有一個(gè)這樣的新聞事件出來(lái)，我并不認(rèn)為這是一個(gè)壞的事情，真正擠出水份之后，能夠被消費(fèi)群接受產(chǎn)生效益的話(huà)，這個(gè)不妨是一種好的方式。那么，在現(xiàn)在市場(chǎng)外圍環(huán)境壓力下，更多的是考慮到今年的生存，你的出貨量、銷(xiāo)售量，包括我對(duì)價(jià)格的預(yù)期可能就沒(méi)有去年那么樂(lè)觀(guān)了。公司的壓力在銷(xiāo)量這一塊兒，是以這個(gè)為主，價(jià)格確實(shí)不像剛開(kāi)始的時(shí)候那么有底氣，這是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。
[主持人]是的。其實(shí)，電商也是全面撒網(wǎng)的一個(gè)行為，因?yàn)槭鼙姷钠占懊娌灰粯樱绻プ×穗娚踢@樣一個(gè)板塊，其實(shí)對(duì)咱們的收益也是有不錯(cuò)的影響的是吧？
[潘迎風(fēng)]其實(shí)，從去年開(kāi)始，應(yīng)該說(shuō)從前年下半年開(kāi)始，因?yàn)槎嗝襟w渠道的出現(xiàn)，包括微信、博客等等方式，顛覆了原來(lái)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售模式，是走出去了。因?yàn)�，有多媒體的數(shù)據(jù)支撐，大家在很遠(yuǎn)的地方可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)了解你的產(chǎn)品，可以最后到售樓部成交。但是，在來(lái)售樓部之前，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或地面行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，以及團(tuán)購(gòu)的策略等等，已經(jīng)很了解你的產(chǎn)品了。很多年以前，一直是坐銷(xiāo)房地產(chǎn)，因?yàn)楸仨氁瓷潮P(pán)，必須要看房子，必須要看實(shí)地，現(xiàn)在新媒體手段這么先進(jìn)，有微信、微博、0731網(wǎng)上看房等等，這種信息手段可以走出去支撐電商的銷(xiāo)售模式。所以，我們就必須要走出去了，適應(yīng)新的推廣渠道的應(yīng)用。
[主持人]這不是一個(gè)潮流，是一個(gè)必然的發(fā)展？
[潘迎風(fēng)]是的。
[主持人]以前，我們上網(wǎng)看房子看到的是圖片，一些全角、廣角拍的圖片，拍得不是那么真實(shí)。但是，前一段時(shí)間我看到有一個(gè)軟件可以看到房子每一個(gè)角落，用一個(gè)軟件在手上滑動(dòng)就可以看房子了。
[潘迎風(fēng)]網(wǎng)上虛擬看房，都在用，你在不同的時(shí)間可以看到不同的日照，光線(xiàn)可以照到你房間的哪一個(gè)角落，白天是什么樣子，晚上是什么樣子，日照都可以算出來(lái)。
[主持人]這對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)福音。
[潘迎風(fēng)]買(mǎi)房子是大事，肯定要了解。
[主持人]先通過(guò)媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了解，再去實(shí)地，也是更加胸有成竹了。還有一個(gè)問(wèn)題要聊一聊，現(xiàn)在樓市面對(duì)很多的挑戰(zhàn)，比較冷淡。但是，土地市場(chǎng)還是很熱的嘛。不知道各位對(duì)“房冷地?zé)帷钡那闆r怎么看？請(qǐng)陳老師聊一聊。
[陳世霞]研究中心的毛欣欣講了一些數(shù)據(jù)，我還做一些補(bǔ)充吧。2月份截止到22日，整個(gè)長(zhǎng)沙住宅內(nèi)六區(qū)的成交是33萬(wàn)平方米，同比去年2月份下跌了10%左右。其實(shí)，1月份的住宅成交下跌30%。從2月份開(kāi)始，包括這幾天去看網(wǎng)簽的話(huà)，其實(shí)是有好轉(zhuǎn)的。剛才，聽(tīng)了一圈下來(lái)，原來(lái)發(fā)展商比代理公司更悲觀(guān)。我們認(rèn)為，市場(chǎng)是有變數(shù)的，2月份有好轉(zhuǎn)，沒(méi)有那么差，但卻是有下滑，這是第一。
第二，我們的統(tǒng)計(jì)截止到1月31日，有一個(gè)令開(kāi)發(fā)商和代理商最有壓力的地方，是整個(gè)長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)的庫(kù)存住宅是近1100萬(wàn)平方米，我們嚇了一跳。因?yàn)椋?月份整個(gè)長(zhǎng)沙成交68萬(wàn)平方米，供應(yīng)卻是200多萬(wàn)平方米。以前，每年的成交量很大，供應(yīng)量很小。但是，今年相反，在市場(chǎng)成交量降下來(lái)以后，供應(yīng)量反而越來(lái)越大。去年10月份以前，發(fā)展商是比較樂(lè)觀(guān)的，有很多發(fā)展商加大步伐在建，令供應(yīng)量比較大。2013年的平均周期是9個(gè)月，這樣一個(gè)庫(kù)存是比較危險(xiǎn)的一個(gè)信號(hào)了。
第三，房產(chǎn)成交下滑，為什么土地這么火？拿長(zhǎng)沙來(lái)講，長(zhǎng)沙的市中心，基本上地圖上攤開(kāi)能夠看到的地塊，都是名花有主了。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要長(zhǎng)期發(fā)展，不可能不拿地，基本上拿地的都是品牌房企，這個(gè)時(shí)候他不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變數(shù)就不去拿地，就不干了，這是不現(xiàn)實(shí)的，還是會(huì)去拿地。拿地之后，我們發(fā)現(xiàn)起碼長(zhǎng)沙沒(méi)有出現(xiàn)地王，目前的價(jià)格與去年相比也是有降溫的，實(shí)際上整個(gè)樓面地價(jià)還是比較高。這幾天，綠地等品牌房企拿地比較瘋狂，土地市場(chǎng)比較熱，但價(jià)格沒(méi)有以前那么熱了。
洋湖片區(qū)有開(kāi)發(fā)商降價(jià)，降價(jià)不要避諱，但降多少合適？去年，整個(gè)長(zhǎng)沙樓面地價(jià)的漲幅是50%，統(tǒng)計(jì)的漲幅是8%，假設(shè)今年的市場(chǎng)有很大的變化，成交量下跌，供應(yīng)量很大，我們能降多少呢？其實(shí)，開(kāi)展商掰著手指頭一算，某樓面地價(jià)是4000元，賣(mài)6700元/平方米，算算成本最最保本7000元/平方米要吧？快速拿地，快速出貨，快速資金回籠，現(xiàn)在主要是這樣一個(gè)做法。但是，我們預(yù)期價(jià)格不會(huì)有太大的降幅，是降幅有調(diào)整。樓面地價(jià)擺在那里，尤其是梅溪湖、洋湖幾大片區(qū)，市場(chǎng)整個(gè)成交量今年會(huì)下滑將近20%左右，但價(jià)格在統(tǒng)計(jì)的口徑累計(jì)的均價(jià)應(yīng)該不會(huì)有太大的波動(dòng)。但是，對(duì)于長(zhǎng)沙局部地區(qū)，包括洋湖可能會(huì)有一些壓力，供應(yīng)量很大的地區(qū)，價(jià)格可能會(huì)有一些調(diào)節(jié)，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房是最劃算的，不要去看是不是還會(huì)去降，看準(zhǔn)了比之前下降了2000元/平方米左右，趕緊下手，錯(cuò)過(guò)就會(huì)恢復(fù)原價(jià)了。
[主持人]剛剛我們聊的大多是房產(chǎn)現(xiàn)在的現(xiàn)狀和挑戰(zhàn)，接下來(lái)我們聊聊機(jī)遇，我們都知道有一個(gè)好消息，那就是2014年5月份長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線(xiàn)馬上要全線(xiàn)開(kāi)通了，這對(duì)長(zhǎng)沙應(yīng)該來(lái)說(shuō)是大事件，不知道在地鐵時(shí)代的來(lái)臨對(duì)樓市會(huì)有什么樣的影響，“城市之夜”格局會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？要不然瞿總先來(lái)聊一聊？
[瞿曉亮]就長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線(xiàn)開(kāi)通來(lái)說(shuō)，從我們集團(tuán)來(lái)說(shuō)確實(shí)對(duì)我們的項(xiàng)目是一個(gè)很大的利好。以前我們一直苦于長(zhǎng)沙市政府對(duì)東城區(qū)沒(méi)有一個(gè)很著力的炒作和賣(mài)點(diǎn)、規(guī)劃，所以我們一直很羨慕洋湖、濱江新城，從我們東邊的一些項(xiàng)目來(lái)講，各大開(kāi)發(fā)商挺羨慕河西的一些規(guī)劃。但自從2號(hào)線(xiàn)地鐵要開(kāi)通以后，我們相信對(duì)整個(gè)置業(yè)的規(guī)劃布局應(yīng)該是有很大的變化。因?yàn)閺恼麄�(gè)地鐵開(kāi)通以后從河西到河?xùn)|僅需要30分鐘左右，相信地鐵對(duì)整個(gè)置業(yè)的人群來(lái)說(shuō)會(huì)有比較重大的影響。他們也會(huì)著重再次考慮他們置業(yè)的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楦士傄舱f(shuō)了現(xiàn)在客戶(hù)他看重的是產(chǎn)品的品質(zhì)，更多的它的規(guī)劃、配套、交通，以前可能更多的是盲目的跟風(fēng)，梅溪湖、洋湖、濱江�，F(xiàn)在他更多的會(huì)去考慮其他一些因素，他買(mǎi)在這里他可能會(huì)想到小孩的教育，他以后的出行，他出行的一些商業(yè)的規(guī)劃等。
[主持人]出門(mén)有沒(méi)有地鐵口？
[瞿曉亮]對(duì)，出門(mén)有沒(méi)有地鐵口。然后去市中心，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)長(zhǎng)沙是堵城，你有車(chē)在長(zhǎng)沙也開(kāi)不動(dòng)，這也是城市規(guī)劃的一些弊端吧，他的一些規(guī)劃跟人的一些消費(fèi)水平還是不掛鉤的，但從地鐵開(kāi)通以后更多的人的出行也是給到消費(fèi)的局面有改變。整個(gè)城東來(lái)說(shuō)，地鐵開(kāi)通了對(duì)我們兩個(gè)項(xiàng)目是有好處的。
[主持人]陳總的投資項(xiàng)目是吧？
[瞿曉亮]對(duì)，他的投資項(xiàng)目，他的商業(yè)就在地鐵口，我們也說(shuō)是地鐵上蓋物業(yè)，所以我們對(duì)這塊也是很看好的。所以從2號(hào)線(xiàn)開(kāi)通以后我們相信對(duì)我們城東這一片區(qū)是利好的。
[主持人]城東有利好，那陳總你覺(jué)得城市的重心和次中心會(huì)怎么轉(zhuǎn)移呢？
[陳靜]因?yàn)榈罔F的開(kāi)通對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，我是不是可以買(mǎi)地鐵邊上的，有些可能不會(huì)考慮說(shuō)我是不是要靠近市中心，離上班近一點(diǎn)，這個(gè)可能會(huì)有一些變化，這個(gè)是毋庸置疑的。我覺(jué)得地鐵的話(huà)作為一個(gè)城市國(guó)際化的一個(gè)象征或者標(biāo)志，對(duì)城市的格局會(huì)帶來(lái)一定的影響，因?yàn)楝F(xiàn)在大部分的商務(wù)大多在市中心，至少二環(huán)以?xún)?nèi)。我想地鐵開(kāi)通以后，二環(huán)線(xiàn)以外的一些區(qū)域就像我們剛才說(shuō)的洋湖區(qū)域等等他們會(huì)有一些新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。但是現(xiàn)在從2號(hào)線(xiàn)設(shè)置的站點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)時(shí)應(yīng)該還是從城市的配套出發(fā)。像甘總那邊的項(xiàng)目會(huì)受益大一點(diǎn)，因?yàn)闁|城到我們這邊來(lái)的話(huà)和周邊相比已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了。其實(shí)2號(hào)線(xiàn)離我們比較遠(yuǎn)，我們和客戶(hù)說(shuō)5分鐘，客戶(hù)可能覺(jué)得我們?cè)谌鲋e，我那個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)該是5、6號(hào)線(xiàn)在那個(gè)位置，包括從南站到西站那邊這一線(xiàn)路可能對(duì)城市配套來(lái)說(shuō)基礎(chǔ)功能還是考慮了的，因?yàn)榻?jīng)過(guò)火車(chē)站嘛，但是對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可能對(duì)地鐵上周邊的項(xiàng)目，包括地鐵的項(xiàng)目包括地鐵口的項(xiàng)目比較有利的還是“高鐵城”這一邊。因?yàn)檠鼐�(xiàn)包括它經(jīng)過(guò)五一路這片已經(jīng)沒(méi)什么項(xiàng)目，特別是大型住宅項(xiàng)目幾乎沒(méi)有了。所以對(duì)這一塊來(lái)說(shuō)，對(duì)城市格局來(lái)說(shuō)中心的可能讓它更中心，比如五一商圈來(lái)說(shuō)傳統(tǒng)商業(yè)中心可能會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是商業(yè)項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。但是對(duì)后期的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，比如梅溪湖是2號(hào)線(xiàn)延伸段，如果延伸段真的能實(shí)現(xiàn)的話(huà)，可能會(huì)移，這是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)。但是從5月份開(kāi)通運(yùn)營(yíng)來(lái)看，我覺(jué)得它可能還是與一個(gè)城市配套的基礎(chǔ)功能有關(guān)。當(dāng)然對(duì)改善交通，包括對(duì)置業(yè)最有利的是“高鐵城”這一片會(huì)帶來(lái)很大的機(jī)會(huì)。當(dāng)然我們靠邊的一些物業(yè)來(lái)說(shuō)打著地鐵的概念，對(duì)一些商業(yè)氛圍，包括一些新興的區(qū)域來(lái)說(shuō)還是有些幫助。但是我覺(jué)得第一個(gè)，對(duì)傳統(tǒng)的商圈因?yàn)榫嚯x拉近了，原來(lái)我們都是地理距離，現(xiàn)在都是時(shí)間距離，所以原來(lái)比如五一商圈已經(jīng)很好的氛圍，傳統(tǒng)的一些中心可能會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，那么對(duì)外圍的置業(yè)可能會(huì)有一個(gè)很好的變化。
[主持人]地鐵的問(wèn)題陳總已經(jīng)講得非常透徹了，重點(diǎn)區(qū)域也已經(jīng)出來(lái)了，香餑餑——“高鐵城”，其實(shí)如果說(shuō)地鐵是一個(gè)香餑餑的話(huà)，我想今天在座的四位老總都有所受益，那這個(gè)地鐵的出現(xiàn)、來(lái)臨應(yīng)該是一個(gè)消費(fèi)者、商家、開(kāi)發(fā)商這樣一個(gè)三贏(yíng)的狀態(tài)。最后咱們來(lái)做一個(gè)預(yù)測(cè)，現(xiàn)在我手上有三位大咖，他們說(shuō)的話(huà)你們看贊不贊同啊。首先是萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石，他最近說(shuō)用四個(gè)字來(lái)表達(dá)對(duì)樓市的看法，這四個(gè)字是“非常不妙”；還有一位是看漲樓市的任志強(qiáng)，他說(shuō)“今年的樓市很危險(xiǎn)”，但是與之相反的保利地產(chǎn)余英他說(shuō)，“2014年下半年房?jī)r(jià)會(huì)再次暴漲”，那不知道面對(duì)這三位大咖他們的這種看法，我們今天在座的幾位大咖有什么想法呢？要不然從潘總開(kāi)始？
[潘迎風(fēng)]非常不妙也好，或者謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)也好，這個(gè)房?jī)r(jià)因?yàn)槠毡榈南∪毙�，一直包括紙幣的貶值，通脹的因素，穩(wěn)中有升是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，這是由市場(chǎng)帶來(lái)的，但是你的銷(xiāo)售和價(jià)量的取舍，這個(gè)是開(kāi)發(fā)商自己斟酌的問(wèn)題。你是要價(jià)，還是要量。從整個(gè)市場(chǎng)行情來(lái)講的話(huà)，因?yàn)閹?kù)存的量這么大，土地的拍賣(mài)成本也這么高，所以剛剛說(shuō)降價(jià)的樓盤(pán)或怎么樣，大家有一個(gè)市場(chǎng)規(guī)律，虧本的生意沒(méi)人做，砍頭的生意有人做。打這個(gè)比方完全是市場(chǎng)這只無(wú)形的手在調(diào)控房?jī)r(jià)。當(dāng)然今年大家都感受到了從數(shù)據(jù)理性的分析來(lái)講的話(huà)，今年的市場(chǎng)確實(shí)很?chē)?yán)峻。但是因?yàn)榈貎r(jià)還在漲，我們國(guó)家的這種地市政府包括稅收的來(lái)源體制，國(guó)稅和地稅的分稅沒(méi)有完全的改變，所以用葉檀老師的一句話(huà)來(lái)講的話(huà)，我們地方政府還是對(duì)土地財(cái)政的手段用得很嫻熟，其他的政府財(cái)政的模式還沒(méi)有出來(lái)，所以穩(wěn)中有升的這種行情應(yīng)該還會(huì)持續(xù)。但是量的話(huà)可能形勢(shì)比較嚴(yán)峻。
[主持人]甘總，聊聊您的看法？
[甘德興]其實(shí)就我個(gè)人而言，一般情況下我不大喜歡去預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，因?yàn)槲矣X(jué)得不靠譜，有點(diǎn)無(wú)聊。但是基本上剛剛潘總也說(shuō)了，可能說(shuō)大一點(diǎn)，房?jī)r(jià)向上的一些基本面目前還存在，只不過(guò)說(shuō)剛才主持人也提到了，業(yè)界很多大佬說(shuō)了一些房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，可能更多的是讓整個(gè)行業(yè)降降溫，讓各方都變得理性一點(diǎn)，因?yàn)槲覀兇_實(shí)整個(gè)行業(yè)這幾年確實(shí)在高速發(fā)展。我覺(jué)得不管市場(chǎng)好與壞，其實(shí)對(duì)于所有開(kāi)發(fā)商都是一樣的，因?yàn)槲覀兊匾呀?jīng)拿了，房已經(jīng)造了，還是要繼續(xù)賣(mài)。市場(chǎng)好的時(shí)候我們盡量跟市場(chǎng)同步，市場(chǎng)不好的時(shí)候我們把自己的工作做好，多從客戶(hù)的角度出發(fā)，抓住客戶(hù)體驗(yàn)等等。這些都是一些應(yīng)對(duì)的方式方法�？傊痪湓�(huà)還是我剛才說(shuō)過(guò)的一句話(huà)，不管市場(chǎng)如何，圍繞整個(gè)大勢(shì)做一些相對(duì)應(yīng)的快速發(fā)展的措施。
[主持人]甘總要的就是從客戶(hù)角度出發(fā)，快速應(yīng)變。瞿總您怎么看？
[瞿曉亮]從前面甘總講，然后幾位大咖也在講市場(chǎng)的話(huà)來(lái)說(shuō)，其實(shí)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)確實(shí)是一個(gè)根據(jù)政府的腳步在走的行業(yè)，但是它一直是沒(méi)有反映出客戶(hù)所希望的往下走，是一直地往上走。因?yàn)檫@個(gè)是從供需的角度出發(fā)，有人要買(mǎi)，我肯定會(huì)賣(mài)。有人賣(mài)，我肯定就會(huì)往上漲，肯定是這樣走的。從長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其實(shí)價(jià)格還是有很大空間的。雖然長(zhǎng)沙不是什么很大的城市，但是在中部來(lái)說(shuō)也算是一二名的城市了，在中部六省來(lái)說(shuō)，除了武漢長(zhǎng)沙就是第一。但是長(zhǎng)沙的價(jià)格確實(shí)還沒(méi)有達(dá)到他所應(yīng)該有的水平。所以長(zhǎng)沙市整體價(jià)格來(lái)說(shuō)我個(gè)人認(rèn)為還是有空間的。畢竟不管從人口增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，從人均消費(fèi)來(lái)說(shuō)肯定是往上走的。
[主持人]陳總，您贊同瞿總的說(shuō)法嗎？
[陳靜]比較贊同。就是說(shuō)針對(duì)這點(diǎn)，引用一個(gè)業(yè)內(nèi)調(diào)侃的話(huà)，“今年不管是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，還是繼續(xù)相信置業(yè)顧問(wèn)的話(huà)”。
[主持人]給置業(yè)顧問(wèn)打個(gè)廣告是吧？
[陳靜]但是我覺(jué)得今年的話(huà)對(duì)于操盤(pán)手來(lái)說(shuō)對(duì)于市場(chǎng)是不容樂(lè)觀(guān)，對(duì)于自己來(lái)說(shuō)，不管自己也好，項(xiàng)目也好，還是要抱著十分積極的心態(tài)來(lái)做。
[主持人]冷靜面對(duì)、淡定從容，這個(gè)好。毛老師，您有什么看法呢？
[毛欣欣]在我看來(lái)，2014年的長(zhǎng)沙樓市應(yīng)該是一個(gè)頂著壓力的調(diào)整年。就像剛剛潘總說(shuō)的你是要量還是要價(jià)，一方面就是市場(chǎng)預(yù)期可能有所轉(zhuǎn)變，就我們所知的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅擴(kuò)容，以及涉及到房地產(chǎn)的土地改革、金融改革的推進(jìn)，在政策上來(lái)說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)是有很大沖擊的，在政策推進(jìn)的前后購(gòu)房者的觀(guān)望是會(huì)有所加強(qiáng)的。另一方面在市場(chǎng)運(yùn)行這一塊，就長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)剛才陳總也說(shuō)到了，供給是大于需求的，而且目前市場(chǎng)上的閑置存量房屋還是居于一個(gè)高位，另外就是新房、二手房市場(chǎng)失衡的結(jié)構(gòu)一直都沒(méi)有調(diào)整過(guò)來(lái)，這一些看到總體來(lái)看不是特別利好于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的，所以壓力還是很大的。這邊預(yù)測(cè)就是說(shuō)幾位老總也提到了，這個(gè)量上整體的增速會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)回落的趨勢(shì)。
[主持人]陳老師，您也給我們簡(jiǎn)單談一下。
[陳世霞]其實(shí)我剛剛也提到了，我們對(duì)2014年的看法是，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙樓市來(lái)講今年成交量會(huì)有一個(gè)下滑，大概會(huì)接近二成，但是價(jià)格可能會(huì)是趨穩(wěn)的，起碼到年底整體的均價(jià)可能會(huì)趨穩(wěn)，但是漲幅可能會(huì)窄一些。第二不得不承認(rèn)大的庫(kù)存，在一千多萬(wàn)的庫(kù)存下面局部區(qū)域的局部項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)有一些調(diào)整。為什么會(huì)是這樣子？第一個(gè)我們也清楚，現(xiàn)在包括長(zhǎng)沙以及全國(guó)，我們調(diào)查長(zhǎng)沙的12家中小銀行，其實(shí)他們?cè)谛刨J方面比較緊的，不論是首套。我們以前說(shuō)首套其實(shí)是放開(kāi)的，但是它首套要求客戶(hù)上浮15%才給你放款，不然它就壓在那里。但是這一塊我覺(jué)得接下來(lái)3月份的市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)沙市的走向最關(guān)鍵的是信貸政策，如果信貸再緊可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一些不好的因素，如果信貸有一些松的話(huà)，我覺(jué)得整個(gè)成交量會(huì)“蹭蹭蹭”又會(huì)往上走。所以這個(gè)我覺(jué)得許多消費(fèi)者去關(guān)注國(guó)家的信貸。第二個(gè)長(zhǎng)沙整體長(zhǎng)期來(lái)看價(jià)格不會(huì)有太大的降幅，為什么呢？第一個(gè)我們剛剛也講到了我們的消費(fèi)水平人均GDP是中部六省的第一位，第二個(gè)我們都知道長(zhǎng)沙是一個(gè)檔口城市，其實(shí)我們?cè)谧母魑欢加薪佑|，我們的消費(fèi)群體不僅僅是長(zhǎng)沙，應(yīng)該是整個(gè)湖南省，就是我在座的身邊的親戚朋友等都會(huì)購(gòu)買(mǎi)。所以我們有很多的地州市的。我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)人口的時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)只要地州市的10%的人有這種，經(jīng)濟(jì)實(shí)力肯定是有的，10%里面的人來(lái)長(zhǎng)沙置業(yè)，我們的一千多萬(wàn)足可以滿(mǎn)足。其實(shí)這個(gè)需求在這里，只是說(shuō)國(guó)家有一些整個(gè)的輿論風(fēng)向不很好，客戶(hù)會(huì)觀(guān)望，這個(gè)我覺(jué)得是要正確地給到客戶(hù)告訴各位，整體的價(jià)格肯定是往上走的，我們說(shuō)每一次的調(diào)整都是一波高過(guò)一波，它的底值一定是比上一波的最低值的要高的。所以如果有自己自住，合適自己的項(xiàng)目一定要下手。
[主持人]今天我們聊了這么多，其實(shí)我覺(jué)得現(xiàn)在的樓市可能是蒙上了一層紗，但今天在座的六位心里都跟明鏡一樣的，不管他蒙上了多少層紗，只要自己穩(wěn)步前進(jìn)，淡定從容、腳踏實(shí)地，相信市場(chǎng)一定會(huì)給大家一個(gè)相對(duì)滿(mǎn)意的回饋。今天咱們聊了這么多，我相信觀(guān)眾朋友們心里也有一個(gè)數(shù)了，什么時(shí)候該出手，該出手時(shí)就出手。再次感謝今天的六位來(lái)到我們的訪(fǎng)談現(xiàn)場(chǎng)，非常地開(kāi)心，也增長(zhǎng)了很多的知識(shí)。本期的“0731樓市會(huì)客室”就到這兒結(jié)束了，我們下期再見(jiàn)。
