[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家好，歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》之《我是銷冠》訪談，我是湖南娛樂頻道主持人潘潘。
2014年上半年，樓市未能在眾人的期待中轉暖。傳統的“金三銀四”顯得不溫不火，商品房成交量下滑，房價穩定止漲，而本是開發商眼中上半年最佳推盤沖量時機的“紅五月”，成交也是表現平平，市場仍處低位運行。眼下，2014年樓市“期中考”將至，在艱難的市場語境下，究竟哪些項目成功實現逆勢突圍、低谷淘金，成為2014長沙樓市上半年的熱銷典范？他們有何暢銷秘笈獲得斐然成績、引領長沙樓市？迷霧重重，下半年樓市格局究竟將會怎樣？帶著這些疑問，本期“0731樓市會客室”訪談我們邀請到2014年上半年長沙熱銷樓盤代表以及業內專家，共話上半年的長沙樓市！
今天，來到會場作客的三位嘉賓，他們分別是：
湖南運達房地產開發有限公司副總經理 熊小青
喜盈門·范城營銷總監 何志堅
長沙房產研究中心副主任研究員 熊 洋
[主持人]首先，請上長沙市房產研究中心分析師熊洋給我們分析一下長沙市2014年上半年房地產走勢情況。
[熊洋]剛剛結束的2014長沙樓市“上半場”最后一個月，對于長沙新房市場來說整體呈現供增銷減的態勢，供給和銷售背向而行，年中節點的市場沖刺在市場行情上表現并不理想。從具體數據來看，6月份全市新建商品房批準預售240.8萬平方米，同比增長0.94%，環比增長25.03%。從網簽方面來看，新增網簽119.66萬平方米，同比減少24.71%，環比減少19.66%。價格方面，6月份新建商品房網簽均價5475元/平方米的水平，同比下跌了4.69%，環比上漲13.65%，呈現穩中下行趨勢。
[主持人]長沙房地產走勢與全國上半年走勢有什么異同呢？
[熊洋]新建商品房供給一直居高不下，銷售沒有跟上供給的腳步，市場被低氣壓預期籠罩，表現比較低迷，傳統的“金三銀四”和“紅五月”都沒有如期到來，整個市場基本上在一個低景氣區間運行。
[熊洋]對長沙來說，其實長沙的政策調控相對于其他很多城市來說相對是比較寬松的，現在都是有針對性進行調控的，對市場的影響不是特別大，整個市場行情主要是購房者對市場的預期造成的。
[主持人]接下來，請問今天來到現場的兩位老總，你們所代表的項目銷量在上半年還是相當可觀的，請分別給我們分享一下上半年項目情況好嗎？
[何志堅]應該這么說，喜盈門·范城相比較于去年同期，上半年我們的業績有所下滑，這個可以坦誠講。但是，這個下滑是基于幾個方面。我們項目經過了兩年多的熱銷，其實我來《樓市會客室》已經是常客了，我們連續三年蟬聯長沙樓市熱銷項目，現在整個項目也逐步進入尾盤清盤期，因此業績相較去年有所下滑，這是其一。另外，不可否認的是在宏觀的大形勢下，業績多多少少會受一些影響。
整個上半年，到6月份，我們的業績是做了3億多，在目前的市場情況下還算過得去。因為，畢竟我們項目基本上是進入了倒計時階段。那么，從宏觀的情況來看，我個人認為，我上次來的時候也講過，未來的趨勢是強者更強、弱者有可能會出局的一個局面。
[主持人]我們何總同時也估判了下半年的形勢。我想問一下非常漂亮的熊總，運達中央廣場上半年的銷售情況也是非常好的，首先請您分享一下成功經驗，同時總結一下下半年長沙地產的走勢。
[熊小青]作為運達中央廣場項目來說，今年上半年樓盤銷售業績居長沙樓市“銷冠”，銷售面積達4萬多平方米，銷售金額將近8個億。我們從2011年開始銷售，何總應該也知道，我們這次是第一次成為銷售冠軍。對我們樓盤了解的人應該知道，它不是剛需盤，而是改善型的，并且應該屬于比改善型更高一個層級的高端樓盤。其實，這么多年我們的業績一直還算是可以，但就是沒上過榜，而今年我們上榜了。在這種市場環境下，項目有將近8個億的銷售業績是非常難能可貴的。我們發現消費者的購房行為、心理有很大的轉變，不是變的更加沖動，而是越來越理性。消費者不再會輕易為項目的某一個亮點、賣點而買單，而是會多方比較，綜合考慮地段、交通、區位、園林、價位等多種因素，才決定是否出手。項目目前的貨量并不是很大，只有最后30%左右的存量。因此，下半年對運達中央廣場來說不會有太大的壓力。
[主持人]剛才長沙市房產研究中心的研究員也分析了政策調整對長沙樓市走向的影響，作為開發商方面，是怎么看待這些政策對項目銷售乃至整個市場的影響的？請問何總。
[何志堅]其實，長沙的政策正如剛才研究員所講，一直相對寬松的。像喜盈門·范城是一個純粹的商業綜合體項目，這一輪的調控政策對項目的影響基本上可以說是微乎其微。就整個政策而言，我個人認為會對市場產生較大影響的是金融政策，比如貸款。樓市宏觀調控方面的政策反而對長沙房地產市場沒有太大的影響。
[主持人]所傳聞的限購松綁能不能改變現狀呢？
[何志堅]近期確實很多城市傳出“限購松綁”的說法。首先，我認為“限購松綁”對長沙這樣一個城市來說意義并不大。因為政策本身并不是很苛刻，有些政策長沙很早就實施過，這是其一。其二，現在政府的態度更多的是進行一種微刺激，包括城市戶籍入戶的放松，也包括對整個金融政策適當的放松。其實，這是一種好的調控方向。但對于整個市場來說，可能不見得會見效那么快。因為，針對目前的市場情況，并不是單純政策影響的結果。
[主持人]運達中央廣場項目上半年榮膺2014上半年長沙樓市累計銷售業績“銷冠”，面對相對低迷的市場環境，熊總有什么辦法來應對呢？
[熊小青]其實不是我有什么辦法，是我們全公司、全集團都在考慮這個問題。因為，房地產畢竟是我們集團的支柱產業。怎么去應對這個市場？曾經，我們也在不斷地思考，在營銷推廣方面是不是推陳出新一點？或者是不是再進行概念性炒作？又或者怎么樣……但是，通過近三年的時間，我們總結了兩點經驗：一是，一定要提供好產品；二是，還要有優質的服務。所以，最近我們集團有提出一個號召，以及接下來我們將要馬上實施的，那就是用高品質、優服務模式去開創一個新的局面。
[主持人]面對現在比較艱難的市場環境，各位究竟是怎樣看待2014年長沙樓市“下半場”的情況呢？
[熊小青]我認為，2014年下半年剛需樓盤的銷售可能還是會有一點辛苦。而對于高端樓盤來講，情況可能會稍好些，因為兩者的客戶群體不一樣。市面上有關于上半年長沙樓市銷售業績榜單顯示，我們的競爭對手，同時也是高端樓盤的華遠華中心，我記得它也從沒上過榜，但這次卻上榜了，還有北辰定江洋、萬達也上榜了。從這份榜單中，我們不難看出，走品質路線的高端樓盤越來越受追捧了，大家買房不再是隨隨便便買套住房，而是在買的同時更關注附加值高、未來升值空間大的樓盤。
[主持人]沒錯，作為開發商其實都想竭盡全力把握這個市場。現在，長沙出現了這樣一些現象，望城區的景觀越來越好了，岳麓區的教育資源也越來越整合了，同時長沙的霧霾天氣也越來越嚴重了。因此，長沙出現了“西向居住”的現象，這種“西向居住”現象對于你們來說有沒有一些影響呢？請問何總。
[何志堅]其實，今天我談了很多關于住宅方面的話題，我先講一下我的看法。我認為，一個城市的發展可能會有一定的順序。從政府的角度來說，某個片區作為現階段三年、五年的短期計劃，并作為重點的發展區域，可能在未來十年、十五年，甚至二十年之后就會面臨一個排隊的問題。其實，望城的環境越來越好，在我看來也在情理之中。因為，從整個城市發展的情況來看，現在本來就是在補差距，這是其一。第二，剛剛提到的環境問題，其實長沙市政府目前對于整個城市進行的環境治理、空氣治理，是有全盤規劃的。比如綠化蔭地，我認為，望城的土地相對來說可以發揮的空間更大，因此，它的環境可以走在其他區前面。但對于我們常規講的內五區、內六區來說，望城是新增上來的第六區，因此，政府會有一個全新的規劃計劃。加之，湘江風光帶的成型對周邊居住品質和環境會有一個很大的正面影響，因此望城的環境變的很好是在情理之中。
另外，我順便講一下榜單。剛才熊總講的我很認同，今年的榜單有一個很有趣的現象。第一是我們在榜單上看到的基本上都是大牌開發商。第二，榜單上包括熊總的項目，包括華遠、喜盈門·范城，這些項目其實都是在去年年底左右交房的，為什么從常規的來說，甚至熊總講過華遠在很長一段時間沒有上過榜單？但在整個銷售環節中屬于中后期的時候卻上榜了？第一，房地產政策中長期對市場的影響；第二，客戶是投資也好，居住也好，更多的是選擇品牌開發商，樓盤綜合品質做得好的。像我們這樣的商業項目，客戶除了更多關注品質之外，還要關注你的招商運營能力。對于喜盈門·范城來說，今年之所以能夠維持去年、前年的銷售業績，還做得可以，也是經過了一年的成熟運營有關。現在，在南邊越來越多的人對喜盈門·范城有深入的了解，對整個項目的運營能力，對開發商的運營實力越來越認可。所以，相對來說其實我們是突破了所謂的到了即將交樓、即將尾盤時銷售減少的現象，萬達、喜盈門·范城都是這樣的情況。
[主持人]剛才，何總進行了很好的分析，同時我想請問熊總，對長沙的“西向居住”有什么想說的？
[熊小青]我認為，客戶的需求一定是多元的，隨之也就會誕生不同的產品類型。我覺得一切都用數據來說話。今天，我看到朋友圈里面有一個朋友在說，他看到上半年銷售業績10強的榜單，發現里面沒有一個河西的樓盤。因為，前段時間確實像梅溪湖、洋湖垸是特別火的，去年肯定是賣得很好的，今年上半年的情況怎么樣？由于我不是權威機構，所以具體銷售情況不得而知。但是，河東河西，或者說東西南北每個板塊都有自己的優勢，比如東邊這一塊兒，地鐵2號線延伸的不僅僅是從河西到高鐵，甚至會延伸到機場，串聯地鐵沿線居民生活的改善。而相對來說，東邊區域對于商務的定位功能強一些，對于出行的要求更高，呈現河東河西、各個板塊相輔相成的態勢。
[何志堅]我給熊總總結一下，適合自己的就是最好的，上次在會客廳我也提出了這個觀點，適合自己的真的就是最好的。
[熊小青]是的。就數據來講，雨花區的銷售數據肯定是最好的，我有關注這個問題，成交金額也好，成交面積也好，都是最好的。
[主持人]我就是住在雨花區的。其實，我還是想問一下三位，代表我個人的一些看法。現在的市場走勢還有哪些因素在影響著它？接下來的下半年又會是一個怎么樣的情況？
[熊小青]都說樓市像股市一樣捉摸不定，但我覺得它跟股市還有很大的區別，它畢竟是實實在在的，我們自身需要的。所以，對樓市走勢我認為還是要樂觀一點，不要太悲觀了。
[主持人]那我再通俗一點，今年長沙市的房價還會不會再跌呢？這個問題是很多老百姓想知道的。
[熊小青]真的很多樓盤都跌到底了，我覺得他們就是在用成本價賣房子。作為我來講，如果我想給父母再買一套房，我肯定就出手了，我確實也出手了，上半年也買了一套，幫父母改善生活的，我覺得非常好。我算了一下，真的基本接近于成本價了。
[主持人]那老百姓還是覺得房子越低越好啊。所以，還是想知道現在長沙市的房價究竟是不是還會再跌？老百姓到底什么時候出手才是最賺利的呢？
[何志堅]我個人的觀點，這一輪政府的調控，包括宏觀調控、金融政策的控制以及一些娛樂導向的引導，到今天為止，應該是房地產發展幾十年以來最到位的一次。而對長沙市場而言，正如熊總所講，我在之前很多不同場合也講過，長沙的房價在整個中部省份城市中還是較理性的。從買房的人的角度來看，買房人分兩種：一是剛需，下半年是剛需人群非常好的出手機會，因為房價再往下調，調的空間也不大，這是從成本的角度去考慮。畢竟開發商也是生意人，不會賠本做買賣。而對于一些小型開發商，也不排除由于資金鏈緊張，或者是瀕臨斷裂要去降價跳水。但是，這種樓盤，說實話個人認為風險很大，現在有曝光這類企業的一些負面。所以，我覺得下半年，特別是對于品牌房企，也可能在年報業績的刺激下會有一些讓利給市場，我認為這是購房者出手買房的好機會。
至于投資型的客戶，在我看來住宅類的投資價值基本上已經沒有了。前段時間，我看了一個專業公司的報告，現在對住宅做投資的人占比很低，10%左右。如果要投資的話，我建議可以更多的考慮商業項目，或者是一些高端項目，這些項目從長期來看空間應該會比較大一點。
[主持人]我手里有一些資料和數據。面對相對低迷的市場情況，不少開發商企業主動求變，創新開發模式。如今年3月深圳兩宗養老用地掛牌入市，7月北京等四地試點以房養老，萬達等企業早在兩年前就提出了旅游地產、文化地產，對于這樣一些有別于傳統的地產開發模式，各位認為在目前的市場語境下，是不是確實需要創新和嘗試一下呢？
[何志堅]這個問題我們有思考過，我經常跟圈子里面的朋友也聊這個話題。說實話，對于養老地產來說，這其實不是開發商一己之力可以做好的，更多的是需要有政府配套的政策以及配套的產業支持，才有可能把養老地產真正做成熟。現在，養老地產在整個壓力市場狀態下，有一部分開發商提出試水的一個方向，這個大的方向是沒有錯的。但是，短期內應該說還是停留在摸著石頭過河的階段。
那么，再分析旅游地產和文化地產。其實，旅游地產在國內也還做得算比較早，但真正能在旅游地產做出一點點成績的開發商屈指可數。因為，旅游地產需要依靠本身的相關資源。為什么我們說旅游地產首先會想到三亞？因為，它有很好的氣侯，對于北方的高端人群來說冬天冷的時候可以考慮去度假，三亞有很好的海灘、陽光，這就是需求。因此，旅游地產我認為還是要因地制宜。
文化地產，萬達提過，這也是一個方向。但是，我相信在這些品牌開發商的大力推動下，未來房地產市場格局應該是百花齊放的，而不是像現在集中在純住宅的做法上。比如，房地產發展的前十年基本以住宅為主，最近三五年流行城市綜合體、商業綜合體，但商業綜合體做到現在，大家又感覺到了市場壓力，可能要向其他方向突圍，我覺得這些方向都是值得去探索的，應該說未來的領先市場應該是各種開發模式并存，這也從側面表明整個房地產市場在回歸理性，越來越健康。
[主持人]其實，也是地產走勢推動著我們要做這樣一個改革和創新。那么，運達想不想做這樣的嘗試和創新呢？
[熊小青]在湖南，目前來說公司還沒有對此進入商議決策的階段，但何總講得非常對，未嘗不可。因為，其實在長沙，綜合體是我們率先提出來的，2004年的時候，長沙是沒有綜合體的，我們率先提出了綜合體的概念，運達國際廣場，運達中央廣場是國際廣場的升級版。但現在綜合體有一點飽和的狀態。那么，有可能養老地產是公司會考慮的一個方向吧。
[主持人]總之是一個百花齊放的模式。同時，這里還有最后一組數據，也是一個資料。
一年二度的房地產業內最權威盛會，2014長沙樓市中報暨2014上半年長沙樓市排行榜將于7月下旬召開，本次排行將堅持依托真實的長沙市房產交易網簽數據，權威機構的專業分析，舉辦一場傳承樓市夢想的品牌盛會。那么，隨著榜單的逐一發布，有請參與本次榜單模型統計分析的分析師熊研究員來給我們分析一下，本次榜單的評判標準具體是怎樣的？而這些入榜樓盤都有怎樣的特征？他們為什么可以入榜？今年的榜單相比往年往屆，又有哪些創新完善之舉？
[熊洋]今年樓市排行榜最有說服力的是銷售業績和綜合競爭力的榜單，這兩個榜單是通過最真實的上半年的網簽數據真真實實計算出來的。比如，銷售業績排行，我們是把銷售金額、成交面積作為計算指標，只有銷售金額、銷售面積全能型樓盤才有可能上榜，像運達中央廣場、喜盈門·范城都有上榜。另外，綜合競爭力排行，我們也考慮了更加全面的一些指標，包括綜合銷售率、成交面積、成交套數等。同時，今年的榜單還有一個特點，就是比較關注有自身特色的樓盤，包括節能環保方面的、品質方面的、精裝修方面的等等。有自身的特色，通過這些特色在市場尋求突破的樓盤，在今年的榜單中有所體現。我相信，這份榜單能幫助購房者在置業時有更多的選擇。
[主持人]好的，今天非常感謝三位作客會客室。2014年上半年樓市情況是相對低迷的，從另外一個方面講也推動了行業需要不斷改革創新發展模式，以后的前景肯定是越來越好的。再次感謝到場的各位嘉賓，今天的0731樓市會客室訪談到此結束，下次再見。
