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五、地王：年初年末地王頻現，意料之外的地王年
從2014年經營性用地成交總價和單價TOP10排行榜來看，地王主要出現在一月、十一月和十二月，呈現兩頭翹的啞鈴格局。年初延續2013年形勢大好的勁頭，土地市場依然火熱，房企拿地意愿強烈，地方政府借機推出多幅質地塊，從而形成了“地王”頻出的小高潮，深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王無不在土地市場掀起熱浪。但是自3月份以來，整體樓市出現下行態勢，土地市場也保持平淡走完了二、三季度。就在此時， “930”房貸新政、降息等一系列利好政策相繼頒布，為樓市注入了一劑強心劑，土地市場開始回暖，特別是十一月，董家渡地王的順利出讓昭示著2014年土地市場新一輪小高潮的來臨。
從拿地城市來看，相較于去年，今年排行榜二線城市幾乎難覓蹤影，北上廣深四大一線城市依然是名副其實的“地王集中營”，尤其是單價排行榜，完全被北上“瓜分”，城市分化日益明顯。我們認為市場成熟高、風險小、土地資源稀缺三大原因造就了一線城市在土地市場中無法比擬的地位，成為房企爭奪的主戰場，這也是一線城市頻現地王的主要原因。
從拿地企業來看，主要有以下特點：首先國企(央企)當仁不讓，總價前十的地王有六幅是國企拿的，兩幅是企業聯合拿的，當中也不乏國企的影子，如中民投聯合體拿下的董家渡全國總價地王。此類企業最大的特點就是資金充裕，具備拿高總價地塊的實力，如方興、中海等。二是激流勇進的閩系房企依然表現搶眼，這類企業一向以拿地激進著稱，如融信等。三是企業聯合體也是地王“專業戶”，如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業與生命人壽等合作拿下深圳前海地王。此外，一些民營企業、外資企業出于對一線城市核心區域地塊的看好以及補倉需求，也比較積極進取，如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區區域地王。
從入榜門檻來看，雖然單總價TOP10、20、50的門檻較2013年同期全面下行，但仍處于高位，且單總價的榜首地塊均高于去年，土地市場“漲易跌難”已是一個不爭的事實。盡管整體市場下行，土地市場也表現的不溫不火的，但企業并不缺乏消化高價地的能力，一旦市場出現好轉，企業的拿地意向就迅速抬頭。
六、展望：各能級市場繼續分化，低溢價將為常態
總體而言，2014年整體市場深度調整，土地市場也一波三折。2015年市場預計將平穩運行，在此大環境下,預計明年土地市場將有以下趨勢：
政策將繼續以強調集約節約用地、土改等為主。考慮一線城市及重點二線城市依然緊張的土地資源，集約節約用地仍將為2015年政策的“主音”。在《節約集約利用土地規定》的基礎上，各地政府有望陸續出臺極具地方特色的集約節約用地政策。另外，土地流轉作為土改的一個難點和重點，在未來仍將是各地政府探索的一個重要方向。
在土地財政的壓力下，明年或迎供地高峰。受整體市場下行影響，2014年二三季度土地市場明顯降溫，企業拿地意愿受到抑制，政府推地節奏也放緩，前三季度全國土地出讓金收入增速逐月下滑，其中9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。一般而言，土地出讓金額不是一次性支付的，而是在6-12個月內繳清。因此去年尤其是下半年土地市場成交井噴在一定程度上支撐了今年全國土地出讓金收入的增長。但是據CRIC統計，截至今年12月20日全年，100個監測城市經營性用地成交金額同比下降28%，這將對明年的全國土地出讓收入產生一定的影響，進而為地方財政帶來壓力，這就可能推動明年各地政府加大供地力度。
市場平穩運行，底價成交、低溢價將為常態。隨著930政策、取消限購、降息等一系列政策的發布，政府手上可用于刺激房地產市場的“牌”已經不多，為了實現中國經濟的軟著陸，預計2015年國家不太可能出臺較大政策干預房地產市場，整體市場有望延續平穩趨勢。在此背景下，房企拿地積極性將有望繼續回升，但拿地勢必依然謹慎，底價成交及低溢價將成為常態。
各能級城市繼續橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。2015年整體市場較為平穩，消化能力強的一線城市市場需求旺盛，市場形勢仍然比較樂觀，房企拿地的意愿也較為強烈，因此一線城市穩中有升。盡管如此，房企拿地需更加謹慎，對于競爭激烈的地王，特別是一些區域地王要懂得“放手”。同時，二線城市將延續2014年態勢，縱向分化繼續加劇，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等二線城市土地消化周期較短，在2015年將保持供求平衡，房企可有選擇的在這些城市拿地。而大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市則有較大存量過剩的風險，供求壓力仍然巨大，房企拿地需謹慎。此外，對于三四線城市也不能全面看空，許多三四線城市不乏良好的發展機會。
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